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COMO TRIBUTA EN IRPF LA VENTA DE UNA CASA

Cómo tributa la venta de un inmueble en la renta de 2017

 

Como tributa la venta de un inmueble es un artículo totalmente actualizado para aplicar en la renta de 2017.

Para determinar la ganancia (o pérdida) patrimonial por la venta de un inmueble y declarar la transmisión en la declaración del impuesto sobre la renta de las personas físicas del ejercicio 2017 vamos a desarrollar el proceso, paso a paso, en tres fases:

 

1) Cálculo de la ganancia (o pérdida) patrimonial
2) Aplicación, si procede, de reducciones y/o beneficios fiscales
3) Cálculo de la tributación del beneficio en la renta

1) CALCULO DE LA GANANCIA PATRIMONIAL

Para determinar la ganancia (o pérdida) patrimonial que genera la venta hay que calcular la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del inmueble, es decir, los precios de compra y venta, pero ¡ojo! porque a estos precios de compra y venta se les pueden sumar una serie de gastos que pueden variar y mucho los importes finales a tributar y por tanto conviene revisarlos en detalle:

VALOR DE ADQUISICION a + b + c – d

  1. a) IMPORTE REALpor el que dicha adquisición se hubiese efectuado (valor que figura en la escritura), o el valor comprobado (o declarado) administrativamente a efectos de Sucesiones y Donaciones (en caso de Herencia o Donación), sin que puede exceder del valor de mercado. En el caso de los pisos adquiridos por herencia o donación las comunidades autónomas suelen marcar un precio mínimo oficial según sus criterios: multiplicación del valor catastral, valoración según metros, año de construcción y ubicación del inmueble, etc…

 

  1. b) + Coste de las INVERSIONES Y MEJORASefectuadas en los bienes adquiridos, sin computar, a estos efectos, los Gastos de conservación y reparación.

Son gastos de conservación y reparación los destinados a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso (pintar, sustituir un elemento, cambiar un electrodoméstico, etc…), y son gastos de inversiones o mejoras las que redundan en un aumento, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, o bien en un alargamiento de su vida útil (un cerramiento, la construcción de una piscina, una reforma integral, etc…)

  1. c)Gastos y tributosinherentes a la adquisición (Trasmisiones, IVA, Impuesto sobre Sucesiones, comisiones), a excepción de los intereses, satisfechos por el adquirente.
    Se suma al valor de compra el pago del IVA en los inmuebles a estrenar, o el pago de transmisiones o actos jurídicos documentados ante la administración territorial, o el propio pago del impuesto de sucesiones (En la parte proporcional que corresponda), o las comisiones pagadas a una agencia inmobiliaria por su intermediación.
  2. d) – AMORTIZACIONES fiscalmente deducibles, o al menos la amortización mínima, de aquellos inmuebles arrendados.

Cuando se vende un inmueble que ha estado arrendado durante su vida útil, hay que restar de su valoración las amortizaciones que fiscalmente se ha ido deduciendo, o al menos la amortización mínima que marca la ley, durante el tiempo en que el inmueble ha estado arrendado.

VALOR DE TRANSMISION a – b

  1. a) IMPORTE REALpor el que la ENAJENACION se hubiese efectuado (valor que figura en la escritura) o valor declarado o comprobado a efectos de Sucesiones y Donaciones, sin que pueda exceder del valor de mercado (Por importe real se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al valor normal de mercado, en cuyo caso prevalece éste)

 

  1. b) – GASTOS y TRIBUTOSinherentes a la transmisión, excluidos los intereses satisfechos por el transmitente

Ejemplo: El pago de la plusvalía municipal, la comisión a una agencia inmobiliaria por su intermediación.

El cálculo de la ganancia patrimonial se obtiene por la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión

VALOR DE TRANSMISION – VALOR DE ADQUISICION: GANANCIA PATRIMONIAL

 

 

2) APLICACIÓN, si procede, DE REDUCCIONES Y/O BENEFICIOS FISCALES

Se suprimen los coeficientes de actualización

A partir del ejercicio 2015 se han suprimido los coeficientes de actualización del valor de adquisición de inmuebles no afectos a actividades económicas.

Reinversión en vivienda habitual

Los contribuyentes que vendan su vivienda habitual y reinviertan el importe obtenido en una nueva vivienda habitual estarán exentos de tributación sobre la parte de la ganancia que se destina a la compra de otra casa. Si se destina todo el dinero obtenido en la venta para la adquisición de una nueva vivienda la exención será total, pero si parte de lo obtenido no se reinvierte si se deberá tributar por él.

El contribuyente tiene dos años de plazo desde que vende su vivienda habitual para reinvertir el dinero en otro inmueble y beneficiarse de la exención. Es necesario dejar reflejado expresamente en la declaración que se tiene intención de acogerse al beneficio fiscal y en qué medida.

 

Exención para los mayores de 65 años

Los contribuyentes mayores de 65 años cuando venden su vivienda no deben pagar impuestos por la ganancia que obtengan al vender su vivienda habitual. En este caso la ley no obliga a reinvertir el dinero en otra casa para acogerse a la exención.

 

Bonificación del 50 % cuando se vende un inmueble adquirido en 2012

Están exentas en un 50 % las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles urbanos situados en territorio español que hubiesen sido adquiridos a partir del 12 de mayo de 2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012. No vale en el caso de adquisiciones familiares.

 

3) CALCULO DE LA TRIBUTACION EN LA DECLARACION DE LA RENTA

Para el ejercicio 2017, la tributación de las ganancias patrimoniales por la venta de inmuebles será por tramos:

Las ganancias de hasta 6.000 euros tributan por el 19%; entre 6.000 y hasta 50.000 euros, al 21%, y a partir de 50.000 euros, al 23%.

Hasta  6.000 € de ganancia                          19 %
De 6.001 € hasta 50.000 €                            21 %
Más de 50.001 € de ganancia                       23 %

Ejemplo, la ganancia de 352.551,83 € supondría una tributación directa a Hacienda de:

Por los primeros 6.000           (19 %)                    6.000                           1.140 €

De 6.001 a 50.000                  (21 %)                    44.000                        9.240 €

De 50.001 a 352.551,83        (23 %)                 302.551,83                 69.586,92 €

TOTAL: 79.966,92 €

 

Osea que la venta de un inmueble en 2017 por 600.000 euros, con un beneficio de 450.000, con una reducción por abatimiento de 97.448,17, y una ganancia patrimonial a tributar de 352.551,83, terminaría por costarnos realmente, de pago directo en renta, la cantidad de 79.966,92 €.

 

 

………………..

 

¿Cómo tributa la venta de un piso de mi madre del que soy nudo propietario?

VENTA DE UN INMUEBLE CON USUFRUCTO VITALICIO Y NUDA PROPIEDAD

Una situación que se da muy a menudo es la venta de un piso que pertenece a una viuda (o viudo), en cuanto a una mitad indivisa, en pleno dominio, y el usufructo de viudedad de la restante mitad, y a su hijo la nuda propiedad de esta última mitad indivisa, por herencia de su esposo y padre, respectivamente, tras su fallecimiento.

50 %: Plena propiedad de la madre

50 %: Usufructo vitalicio de la madre y Nuda propiedad del hijo

Vamos a ver paso a paso el cálculo de la ganancia patrimonial por la venta del piso tal y como se tiene que declarar en la confección de la declaración de renta de 2017, en el periodo de declaración que se abre a partir del 4 de abril de 2018:

El historial

María compro la vivienda con su marido Joaquín el 15 de abril de 1987

Diez años después María y su marido adquieren otra vivienda, que se convierte en su nueva vivienda habitual, y arriendan esta vivienda en enero de 1998. Estuvo 10 años completos arrendada, hasta el mes de diciembre de 2008 incluido. No volvió a ser alquilada.

Su marido Joaquín falleció el 18 de marzo de 2010, y tras la aceptación de herencia su hijo Manuel adquirió de este piso la nuda propiedad sobre la mitad indivisa de su padre, mientras su madre adquiría el usufructo vitalicio sobre esa mitad indivisa, además de tener en propiedad el otro 50 %

María y su hijo se plantearon vender la casa, y como se encontraba en pésimo estado tras los 10 años de arrendamiento y el paso del tiempo posterior, decidieron acometer una reforma integral de la vivienda y ponerla a la venta.

Finalmente el piso se vendió el 21 de diciembre de 2017.

 

1) Venta de la mitad indivisa de la madre

El valor de adquisición de la vivienda el 15 de abril de 1987 fijado en la escritura fue de 2 millones de pesetas (12.000 euros), por lo que la mitad de María supondría 6.000,00 euros. El 50 % de los gastos localizados de la época suponían al cambio 400 euros, por lo que el valor de adquisición del 50 % ascendía a 6.400 euros (Importe real por el que dicha adquisición se hubiese efectuado)

El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos no es fácil de distinguir, empezando por el concepto ¿Qué se considera una inversión o mejora?

En el caso que nos ocupa se realizó una reforma integral de la vivienda, con obras en la cocina, baños, suelos, cambio de puertas, etc.. y nosotros entendemos que el coste de la reforma integral debe considerarse como mejora, ya que sin la misma hubiera sido imposible vender el piso al precio que se vendió.

Según la consulta V0896-14, en la que el consultante adquiere una vivienda que necesita una reforma integral para poder ser habitada, hacienda tampoco es excesivamente clara, y dice que “debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones (y por tanto no son mejoras) las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil”.

Por tanto, se entendería como mejora la ampliación de los metros de superficie habitable, la instalación de ascensor o de calefacción donde no la había, o una mejora que suponga un “alargamiento de su vida útil”, concepto en el que cabe todo… lo que quiera la inspección.

También nos puede ayudar a saber que se puede entender como mejora lo que se entendía como tal por Hacienda en los años 2010/2011, cuando se consideró deducibles las obras de mejora en la vivienda que tuvieran por objeto:

– La mejora energética de la vivienda, higiene salud y protección del medio ambiente y utilización de energías renovables.

– La seguridad y estanqueidad y en particular la sustitución de las instalaciones de electricidad, agua, gas y otros suministros.

– Favorecer la accesibilidad al edificio o a las viviendas

– Obras de instalación de infraestructuras de telecomunicación que permitan el acceso a internet y a servicios de televisión digital.

De todas formas hay que tener en cuenta que el criterio de Hacienda suele ser muy restrictivo, y aunque es evidente que sin una reforma profunda muchos pisos no podrían venderse después al precio que se venden y obtener la ganancia por la que se tributa, dependerá del funcionario que revise los gastos aceptarlos como mejora o no.

Sin embargo, si en lugar de vender el inmueble como persona física quien vendiera fuera una sociedad todos esos gastos legalmente declarados y contabilizados serían deducibles sin mayores problemas. Como siempre, en caso de revisión, el inspector de la agencia tributaria decidirá si esa reforma integral supone un “alargamiento de la vida útil” del inmueble. Lo que es evidente para el contribuyente se vuelve confuso ante la inspección. No puedo ser más claro.

Y Hacienda lo complica un poco más. Según la normativa, en el supuesto especial de transmisión de elementos patrimoniales en los que se hayan realizado mejoras en un año distinto al de su adquisición, será preciso distinguir la parte del valor de transmisión que corresponda al elemento patrimonial y a la mejora o mejoras realizadas, con objeto de determinar, de forma separada e independiente, tanto las ganancias o pérdidas patrimoniales derivado de uno y otras, como la reducción que, en su caso, resulte aplicable. A estos efectos se tomarán como valores y fechas de adquisición los que correspondan, respectivamente, al elemento patrimonial y a cada una de las mejoras realizadas.

En consecuencia, las ganancias o pérdidas patrimoniales así determinadas podrán tener diferentes periodos de generación, resultando también diferentes los porcentajes reductores que, en su caso, proceda aplicar sobre las ganancias patrimoniales en función de las antigüedades que tuvieran a 31 de diciembre de 1996, el elemento patrimonial propiamente dicho y cada una de las mejoras realizadas, teniendo en cuenta que si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos se tomará como periodo de permanencia de éstas en el patrimonio del contribuyente el número de años que medie entre la fecha en que se hubiesen realizado y el 31 de diciembre de 1996, redondeado por exceso.

¿Y cómo se distingue la parte del precio de la transmisión del inmueble que se corresponde a la mejora realizada?

Esto es realmente complicado. Normalmente se vende un inmueble por un precio conjunto, sin determinar el precio de cada uno de sus elementos. Hacienda pone un ejemplo en el manual de renta 2016 (Pag 385), en que el que señala como mejoras en año distinto la construcción de una piscina y la remodelación del interior del chalet. Pone en ese ejemplo que dichas mejoras costaron 75.000 euros, y que del precio de venta total, de 500.000 euros, 150.000 euros de la venta corresponden a la parte de la venta de las mejoras, sin especificar como se llega a semejante conclusión.

Nosotros, en nuestro ejemplo, vamos a ser más concretos con un hecho objetivo. Entendemos que la reforma integral de la vivienda debe ser considerada mejora, ya que sin la misma hubiera sido imposible vender el piso al precio que se vendió, en 93.000 euros. De hecho, se llamó a una conocida inmobiliaria para vender el piso antes de la reforma y el precio máximo que señalaron de venta fue de 42.000 euros.

Sabiendo que la reforma costó, según presupuesto, 22.000 euros, este importe debería tenerse en cuenta como valor de referencia para calcular la ganancia patrimonial de la parte de la vivienda que podría considerarse como mejora.

Y el último concepto del valor de adquisición, dado que este inmueble estuvo arrendado durante 10 años, sería restar las amortizaciones fiscalmente deducibles, o al menos la amortización mínima, de los inmuebles arrendados.

Si el inmueble hubiera estado arrendado a terceros, la amortización se realizará aplicando por cada año en que hubiera estado arrendado un 3% sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el valor del suelo. Aunque no se hayan deducido estas amortizaciones en la renta si debe contabilizarse, al menos, la amortización mínima a la que se tenía derecho.

En nuestro ejemplo, revisando las declaraciones fiscales, los recibos de contribución, y conociendo el valor de adquisición, nos sale que las amortizaciones fiscalmente deducibles durante los 10 años que el inmueble estuvo arrendado alcanzan justo los 2.000 €.

Las cuentas, paso a paso

Por tanto, el valor de adquisición del 50 % de la vivienda adquirida el 15 de abril de 1987 sería: 6.400 – 1.000: 5.400 €

A este valor de adquisición habría que sumarle el importe del 50 % de la reforma integral (11.000 euros), y para hacer el cálculo de la ganancia patrimonial con o sin reforma deberíamos contar con el precio real de venta, con la reforma (93.000 euros), y el precio de tasación de venta sin la reforma (42.000), por lo que debemos realizar el cálculo de la venta sin reforma (45 %) y el cálculo de la venta con reforma (55%)

Sobre el precio de venta real (93.000), con reforma, el precio de venta máximo sin reforma (42.000), supone un 45 % del total, mientras que el resto de venta con la reforma supone un 55 %.

Sin embargo, entendemos que solo podemos aplicar reducciones sobre el valor de adquisición sin la reforma (que se produjo en 2017)

Valor adquisición sin reforma: 2.430 (45% de 5.400)

Valor adquisición con reforma: 2.970 (55% de 5.400) + 11.000: 13.970

Por el contrario, el cálculo del valor de transmisión es más sencillo de obtener. El precio de venta en escritura del piso fue de 93.000 €, que fue el importe real efectivamente satisfecho, y que no resulta inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecería este. A este importe de 46.500 € (50 % de 93.000) se deben restar los gastos y tributos inherentes a la transmisión, que en este caso son el 50 % del pago del impuesto de plusvalía municipal (1.839,05 €), y el 50 % de la comisión satisfecha a la agencia inmobiliaria que intermedió en la venta (1.800,00 €) y localizó al comprador.

Valor de venta sin reforma: 19.287,43 (45 %)

Valor de venta con reforma: 23.573,52 (55%)

GANANCIA PATRIMONIAL sin reforma: 19.287,43 – 2.430: 16.857,43

GANANCIA PATRIMONIAL con reforma: 23.573,52 – 13.970: 9.603,52

 

En cuanto a la APLICACIÓN, si procede, DE REDUCCIONES Y/O BENEFICIOS FISCALES, recordar que María no puede aplicarse la bonificación por la venta de vivienda para mayores de 65 años ya que este piso no era su vivienda habitual.

Pero si puede aplicarse la reducción por abatimiento aplicable a las ganancias derivadas de la transmisión de un inmueble adquirido por el contribuyente con anterioridad al 31 de diciembre de 1994

 

Cálculo de la ganancia generada con anterioridad al 20 de enero de 2006

Dado que el importe de la venta solo fueron 93.000,00 €, no opera el límite cuantitativo al importe de la ganancia patrimonial susceptible de reducción por abatimiento, que será la parte proporcional a la ganancia de los primeros 400.000 € del valor de las transmisiones de elementos no afectos a actividades económicas adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.

Y sobre los importes que puedan acogerse a la reducción por abatimiento, la reducción aplicable es el 11 ,11 % por cada año de permanencia que exceda de dos desde su adquisición hasta el 31 de diciembre de 1996.

Periodo de permanencia hasta el 20/01/2006:

261 días de 1987 + 18 años completos (18 x 365) 6570 días + 5 días de años bisiestos + 19 días de 2006: 6.855 días

Días de permanencia del 15/04/1987 a 21/12/2017

261 días de 1987 + 29 años completos (29 x 365) 10.585 días + 8 días de años bisiestos + 355 días de 2017: 11.209 días

Luego la ganancia patrimonial que se entiende generada con anterioridad al 20/01/2006 será:

6.855 días / 11.209 días x 16.857,43 €: 10.309,37 €

Dado que se aplica una reducción del 11,11 % por cada año de permanencia que exceda de dos desde su adquisición, el 15/04/1987, hasta el 31 de diciembre de 1996: 10 (redondeo al alza) -2 Años: 8 años x 11,11 %: 88,88 %

Por tanto, el 88,88 % de esta parte de la ganancia patrimonial (10.309,37) estará totalmente exenta (9.162,97) , y solo tributará por el resto (1.146,40).

TRIBUTACION16.857,43 – 10.309,37: 6.548,06 + 1.146,40 : 7.694,46               

TRIBUTACION DEFINITIVA: 7.694,46 + 9.603,52 (Ganancia con reforma, y sin derecho a reducciones): 17.297,98 € a tributar

Hasta 6.000 €                     19 %               1.140,00 €

Resto: 11.297,98 €              21 %               2.372,58 €

TOTAL:  3.512,58 €

 

2) Venta del usufructo vitalicio de la madre y de la nuda propiedad del hijo sobre la otra mitad indivisa

El valor de adquisición del 50 % de este inmueble, tras el fallecimiento del padre, es el valor declarado a efectos del impuesto sobre sucesiones, que no es otro que el valor que marca la normativa, que en este caso el valor mínimo que señalan las CCAA para sucesiones y donaciones.

Cada comunidad autónoma tiene unos criterios o modos de valoración de los inmuebles, que se consideran valores mínimos, y que si no se respetan en las escrituras son de revisión automática por los técnicos de la administración. En este caso concreto el valor que se reflejó en la escritura fue de 70.800,00 €, que es el valor fijado administrativamente a efectos del impuesto sobre sucesiones.

El valor de adquisición del 50 % que forma parte de la herencia:

Valoración del piso: 70.800 €: 50 % : 35.400

+ inversiones y mejoras: 11.000

+ Gastos y tributos inherentes a la adquisición  (gastos de    notaría, registro, plusvalía) 1.684 €

– Amortizaciones fiscalmente deducibles: 1.000

Valor de adquisición: 35.400 + 11.000 + 1.684 – 1.000: 47.084

Dado que ya no procede aplicar reducciones por esta parte de la venta, tampoco merece la pena deslindar el valor de adquisición sin reforma y con reforma.

 

La valoración del Usufructo Vitalicio depende de la edad del usufructuario. María nació el 07/11/1938 y a la fecha de fallecimiento de su marido (18/03/2010), tenía 71 años.

El valor del usufructo vitalicio es igual al 70 % del valor total del bien (en pleno dominio) cuando el usufructuario tenga menos de 20 años de edad, disminuyendo un 1% por cada año de aumento de la edad, con un límite mínimo del 10 %.

La forma más habitual de calcular el usufructo vitalicio es la siguiente:

Valoración del usufructo: 89 – edad del usufructuario, sin olvidar que el valor mínimo es el 10 % y el máximo el 70 %.

En nuestro caso: 89 – 71: 18 %.

Por tanto, el valor de adquisición para la usufructuaria:

El 18 % de 47.084: 8.475,12 €

Por su parte, el valor de adquisición del nudo propietario:

47.084 – 8.475,12: 38.608,88 €

 

Con respecto al valor de transmisión de la vivienda, el problema que se plantea es que el valor del usufructo vitalicio varía cada año, según la edad del usufructuario. Y dado que la madre, en el momento de la venta, tenía 79 años, se plantean dos situaciones:

Supuesto 1. Considerar que como ella adquirió el 18 % del valor total de la vivienda, ese mismo porcentaje es el que se le debe asignar sobre el valor de la venta, con independencia de que ahora tenga 79 años.

Supuesto 2. O bien considerar que el valor de venta del usufructo es el que se deriva de la edad actual de la madre. Ello supondría asignarle un 10 % del valor de la venta, puesto que la resta de 89 – 79 da 10%, y es el valor del usufructo mínimo, que debe valorarse en un 10 %. De esta manera se asignaría al nudo propietario un 90 % del valor de la venta.

Hacienda considera que la alteración patrimonial que obtendrán el usufructuario y el nudo propietario deben calcularse según este segundo supuesto. Pero, ojo, esto no modifica el valor de adquisición, que se mantiene, y solo se modifica el valor de transmisión por el paso de los años.

 

Por el contrario, el cálculo del valor de transmisión es más sencillo de calcular. El precio de venta en escritura del piso fue de 93.000 €, que fue el importe real efectivamente satisfecho, y que no resulta inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecería este. A este valor de 46.500 € (50 % de 93.000) se deben restar los gastos y tributos inherentes a la transmisión, que en este caso son el 50 % del pago del impuesto de plusvalía municipal (1.839,05 €), y el 50 % de la comisión satisfecha a la agencia inmobiliaria que intermedió en la venta (1.800,00 €) y localizó al comprador.

Valor de transmisión: 46.500 – 1.839,05 – 1.800: 42.860,95 €

Valor de transmisión para la usufructuaria:

10 % de 42.860,95: 4.286,10 €

Valor de transmisión para el nudo propietario:

90 % de 42.860,95: 38.574,85 €

 

GANANCIA PATRIMONIAL PARA LA USUFRUCTUARIA:

Valor de Transmisión: 4.286,10 €

Valor de Adquisición: 8.475,12 €

Pérdida Patrimonial: – 4.189,02 

TRIBUTACION: 0

 

GANANCIA PATRIMONIAL PARA EL NUDO PROPIETARIO:

Valor de Transmisión: 38.574,85 €

Valor de Adquisición:  38.608,88 €

Pérdida Patrimonial: – 34,03 €

TRIBUTACION: 0

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