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Contrato de arras para la compraventa de una vivienda y su resolución

La intención de las partes determina el tipo de arras en el contrato de compraventa

 

El tipo de arras pactadas en el contrato de compraventa no puede limitarse a la enunciación de la norma que las regula en el Código Civil, sino que debe acreditarse la intención de las partes.

La Sala Civil del Tribunal Supremo mediante sentencia No. 583/2018 de 17 de octubre, determinó que la mera mención del artículo 1454 CC no implicaba la clasificación de las arras como penitenciales, sino que es necesaria la claridad de las obligaciones contraídas por las partes.

Antecedentes

La demanda se suscitó con ocasión de la clasificación de las arras pactadas en el contrato de compraventa suscrito el 11 de febrero de 2007 entre D. Cesareo y Construcciones Zerreitug S.L. y en particular con la cláusula cuarta referida a la forma de pago que estipulaba una suma específica como arras y parte del precio de conformidad con el art. 1454 CC.

D. Cesareo interpuso demanda contra Construcciones Zerreitug S.L. por reclamación de cantidad por cumplimiento del contrato de compraventa celebrado.

Construcciones Zerreitug S.L. contestó la demanda y formuló demanda reconvencional para declarar la resolución del contrato por desistimiento del comprador al considerar que el dinero entregado a la firma del contrato era en concepto de arras. Y de manera subsidiaria la resolución del contrato por imposibilidad de cumplimiento por parte del comprador ante circunstancias sobrevenidas.

Primera y Segunda Instancia

El Juzgado de primera Instancia nº1 de Montilla, dictó sentencia de primera instancia el 31 de julio de 2015, desestimando la demanda y estimando la reconvención, declarando resuelto el contrato de compraventa porque entendió que la cantidad entregada al inicio del contrato lo fue en concepto de arras penitenciales, con la correspondiente facultad de desistimiento del comprador, debiendo el vendedor restituir el resto de las cantidades entregadas a cuenta del precio más intereses.

Contra esta sentencia se formuló recurso de apelación y fue estimado mediante sentencia de 18 de marzo de 2016 de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Córdoba quien consideró que las arras eran solamente confirmatorias, como parte del precio, pero no otorgaban la facultad de desistimiento del contrato.

Tribunal Supremo

Contra la sentencia de segunda instancia se interpuso recurso de casación por infracción del art. 1454 CC en relación con la calificación de las arras en la mencionada decisión, teniendo en cuenta lo siguiente.

El casacionista fundó su petición en la existencia de una diferencia entre arras penitenciales que posibilitan el desistimiento y arras confirmatorias. La Sala desestimó el motivo y citó lo declarado en sentencia 581/2013, de 26 de septiembre:

La calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla y no entregue el inmueble libre de ocupantes. Se puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y sólo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula; en ningún caso aparece formulada como las arras de desistimiento que prevé el art. 1454 del Código Civil”.

En la citada sentencia se señaló la diferencia entre arras confirmatorias, penales y penitenciales, siendo las primeras las que refuerzan la existencia del contrato, constituyéndose en una señal o prueba de su celebración, las penales que tienen por finalidad  establecer la indemnización por daños en caso de incumplimiento y las penitenciales son un medio lícito para desistir del contrato mediante la pérdida de las mismas o su restitución doblada, siendo esta última finalidad la del art. 1454 CC.

Recordó la Sala que ha sido doctrina constante de la jurisprudencia que las arras penitenciales del art. 1454 “tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de Noviembre de 1926, 8 de Julio de 1945, 22 de Octubre de 1956, 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. (sentencia de 10 de marzo de 1986)”.

Conclusión

Teniendo en cuenta lo anterior, la Sala desestimó el motivo de casación y confirmó la sentencia de la Audiencia Provincial porque entendió que la mención del art. 1454 del CC, no determinaba de forma específica las obligaciones que contraen las partes, por lo que debió, en el caso de estudio, acreditarse que la intención de las partes era pactar arras penitenciales para el caso del desistimiento del comprador

 

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