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Desahucio del inmueble de la herencia

¿PUEDE UNA COMUNIDAD HEREDITARIA DESAHUCIAR UN COHEREDERO QUE OCUPE ABUSIVAMENTE UN INMUEBLE INDIVISO CON EXCLUSIÓN DE LOS DEMÁS COPARTÍCIPES?

Se entiende precario, en sentido muy amplio, todo caso de disfrute o simple tenencia de una cosa sin título y sin pagar merced o de detentar una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño o sin ella, carente de título o abusiva; situación de hecho que entraña la utilización gratuita de unacosa ajena; en todo caso, con falta de título que justifique la posesión; y también, en todo caso, sin pagar merced (véase la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 28/05/2015).
Para que pueda prosperar una acción dedesahucio por precario, prevista en el art. 250.1.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, esnecesaria la concurrencia de dos presupuestos:
  • que la persona que ejercite la acción tenga la posesión mediata de la finca como propietaria, usufructuaria o por cualquier otro título que le dé derecho a disfrutarla;
  • que la persona o personas demandadas disfruten o tengan la posesión inmediata del inmueble sin título legitimador de clase alguna, sin pagar renta o merced arrendaticia, de forma que si, en las actuaciones procesales, quedase demostrada la existencia real de título válido y eficaz a favor de los ocupantes amparador de la posesión detentada, la acción ejercitada no podría prosperar y que que éstos perderían el carácter de precaristas, siendo al que alega dicho carácter precarista a quien compete adverarlo, por la presunción iuris tantum de onerosidad de la relaciones de las partes.

 

Ha de tenerse en cuenta, para el caso de que elprecario se refiera a un bien inmueble que forma parte de una herencia, que el art. 440 del C. Civilestablece que la posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, si llega a adirse la herencia, si bien el art. 1068 del C. Civil viene determina que que únicamente la partición legalmente hechaconfiere a cada heredero la propiedad exclusivade los bienes que se hayan adjudicado, lo que viene a suponer que ningún heredero tendrá laposesión real de la finca que forma parte de una herencia mientras ésta permanezca indivisa,posesión que corresponderá a todos los herederos y no privativamente a ninguno de ellos.
Esto es, la partición legalmente hecha conferirá acada heredero la propiedad exclusiva de losbienes que le hayan sido adjudicados.
Y es que la partición hereditaria tiene por objeto la transformación de las participaciones abstractasde los coherederos sobre el patrimonio relicto en titularidades concretas sobre bienes determinados, bien en propiedad exclusiva, bien en pro indivisión, pues de la comunidad hereditaria puede pasarse, por vía de partición, a un estado de indivisión regido por las normas de la comunidad ordinaria, o por cuotas romana(véase el art. 392 del C. Civil).
La doctrina jurisprudencial la viabilidad deldesahucio por precario cuando es instado por loscoherederos mayoritarios frente al minoritariomientras la herencia permanece indivisa si haceuso exclusivo de algún bien, lo que no implica lainexistencia del derecho a coposeer como lógicaconsecuencia del derecho de propiedad, no tratándose de una posesión sin título, sino de un posible abuso en el ejercicio del derechoexcesoque queda determinado por el uso en exclusiva de un concreto bien, necesariamente entraña elimplícito derecho poseer en cuestión por parte de los coherederos (véase la Sentencia delTribunal Supremo de fecha 28/02/2013).
De lo expuesto resulta que los coherederos de unafinca indivisa no solo estarán legitimados  para ejercitar la acción recuperatoria por precariofrente a terceros y en beneficio de la comunidad hereditaria como poseedores reales (véase laSentencia de la Iltma. Audiencia Provincial deValencia de fecha 27/02/2014), sino que, además, la comunidad hereditaria en cuanto tal ostentarálegitimación para desahuciar al coheredero queocupe abusivamente un bien con exclusión de losdemás copartícipes (véase la Sentencia de la Iltma. Audiencia Provincial de Valencia de fecha 03/02/2017).
Conviene significar que los herederos,individualmente considerados, mientras no se practique la partición y adjudicaciónno podrán ejercitar entre sí la acción de desahucio por precario, ya que ninguno de ellos puede arrogarse para sí y frente a  otro la posesión real de fincaalguna de la herencia.
Por ello, cuando se ejercite acción por los coherederos en nombre propio sin ser dueños plenos, ni usufructuarios de la totalidad del bien, ni actuar como administradores de la comunidad hereditaria, no podrá instarse la pretensión dedesahucio por precario contra un coherederomientras no se les adjudique el indicado bien.
Si se parte de la existencia de la comunidad hereditaria formada por todos los herederossobre la finca indivisa, mientras que no consteque dicha comunidad haya sido disuelta y se hayan adjudicado los bienes cualquiera de ellosen cuantificación de su cuota sobre el caudal relicto (véase el art. 392 del C. Civil), se habrá de estar al principio general de que los actos de administración de aquél se rigen por el principio de mayoría de los partícipes (véase el art. 398 del C. Civil), de modo que la decisión dedesalojar uno de los copartícipes de lacomunidad tendrá que incardinarse en un acto de administración en el sentido de que exige unacuerdo que sustituya el uso actual por uno nuevo(véase la Sentencia de la Iltma. Audiencia Provincial de Valencia de fecha 15/02/2013).
En definitiva, si bien la actuación de uno de los comuneros traslada los efectos de la Sentencia favorable todos los demás comuneros, a los queno perjudicará la desfavorable (véanse, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 10/04/2003 y 18/11/2000), acción, por lo demás, amparada en el artículo 394 del C. Civil, ello será así en el caso de que la parte actora la plantee en interés de la comunidady no cuando su voluntad sea claramente contraria a la del comunero o comuneros sobre los que dirige la reclamación, pues una cosa es que la acciónejercitada beneficie a los concretos intereses de la parte demandante otra que redunde enbeneficio de toda la comunidad. De este modo, si la parte actora no actúa en beneficio de la comunidad habrá de concluirse que carecerá de legitimación ad causam para interesar el desalojo del coheredero que ocupe el inmueble
JOSÉ MANUEL ESTÉBANEZ IZQUIERDO
JUEZ SUSTITUTO

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