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DIVIDIR VIVIENDA EN 2 O SEGREGACION DE LA FINCA

7 cuestiones a tener en cuenta para dividir una vivienda sin problemas

 

Dividir una vivienda grande para hacer dos apartamentos más pequeños es una solución si queremos vender o alquilar uno para obtener unos ingresos extra.

Dividir una vivienda grande para hacer dos apartamentos más pequeños es una solución si queremos vender o alquilar uno para obtener unos ingresos extra. También es útil para crear una vivienda independiente para los hijos, ante la dificultad que tiene este grupo para acceder a la vivienda, o en los casos de divorcio para dividir la casa familiar para los dos cónyuges. Esta operación conlleva unos gastos importantes por la reforma para crear dos viviendas independientes y debe cumplir unos trámites, para no tener problemas legales.

1.   Pedir una autorización administrativa

Antes de plantearse la reforma, se debe comprobar la normativa estatal, en concreto, la Ley del Suelo, las normas de urbanismo de la comunidad autónoma y del ayuntamiento, y la Ley de Propiedad Horizontal. Estas normas establecen los criterios de habitabilidad mínimos, en cuanto a estancias y tamaños, que debe cumplir una vivienda para ser habitada. Tanto la Ley del Suelo como la Ley de Propiedad Horizontal exigen una autorización administrativa para dividir la vivienda. Esta autorización es concedida por el órgano correspondiente del ayuntamiento o la comunidad autónoma donde está la vivienda. “Si es una finca independiente de un solo propietario bastará con obtener la autorización administrativa”, señala Sofía Solans, arquitecto y responsable técnico de Habitissimo.

2.   Permiso de la comunidad de vecinos

Cuando la vivienda está en un edificio, es necesario tener, además, el permiso de la comunidad para realizar la división. La Ley de Propiedad Horizontal exige el acuerdo de las 3/5 de los propietarios, que representan al menos 3/5 partes de las cuotas de participación, para aprobar la división de la vivienda. “La última modificación de la LPH eliminó el requisito de la unanimidad. Actualmente, es necesario el voto de las 3/5 partes de la comunidad (Art. 10.3B)”, salvo que sea “a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas en cuyo caso tendrá carácter obligatorio (Arto. 10.1E)” explica Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas.

No obstante, si en los Estatutos de la Comunidad está ya recogida la posibilidad de segregar o dividir las viviendas no será necesario la aprobación de la Junta de propietarios. “La comunidad podrá oponerse solamente si la segregación no se ajusta a lo establecido en los Estatutos o normativas urbanísticas, o perjudica a algún vecino o a los elementos comunes del inmueble”, puntualiza Díez.

3.   Redistribución de las cuotas

La división de la vivienda supone una nueva estructura de los apartamentos resultantes que exige una redistribución de las cuotas a pagar en la comunidad. Generalmente, esta cuota se calcula en proporción a la superficie de la vivienda, por lo que, si esta cambia, habrá que modificarla. “El acuerdo por el que se autoriza esta modificación de la vivienda debe fijar también los nuevos porcentajes. Por lo general, en la propia solicitud el propietario hace una propuesta para que la comunidad la vote junto con la autorización”, según el presidente del CGCAF.

4.   Proyecto de obra y licencia de obra mayor

Un arquitecto debe realizar el proyecto de obra que contemple la normativa del Código Técnico de la Edificación, en cuanto a densidad de las viviendas y requisitos mínimos de habitabilidad. Las nuevas viviendas tienen que tener una entrada independiente, una superficie mínima y aislamiento térmico y acústico entre las viviendas.

La reforma que se realiza para crear dos viviendas independientes es una obra que exige licencia de obra mayor, “previamente se debe comprobar que es posible aumentar el número de viviendas por parcela”, puntualiza Laura Núñez, arquitecta y CEO de Plan Reforma. En cuanto al coste, depende de la envergadura de la obra, pero una inversión media para una reforma integral se sitúa en 600 euros el metros cuadrados y 350 euros el metro cuadrado en reformas básicas, según Habitissimo. Una vez terminada la obra se deberá tramitar la cédula de habitabilidad en el Ayuntamiento e inscribir los inmuebles en el Registro de la Propiedad.

5.   Escritura ante notario e inscripción en el Registro

La división de la vivienda debe hacerse obligatoriamente en escritura pública según el art. 50 del Reglamento Hipotecario y art. 3 de la Ley Hipotecaria, para acceder al Registro de la Propiedad. “Ha de inscribirse en el Registro para que las partes resultantes de la división cuenten cada una con hoja registral propia y gocen de los efectos registrales”, explica Luis F. Muñoz de Dios, notario de Villarejo de Salvanés (Madrid). “La escritura de división supone hecho imponible del Impuesto de actos jurídicos documentados”.

Sin la escritura pública no se pueden inscribir las nuevas viviendas en el Registro de la Propiedad, y si se vende o arrienda la propiedad tampoco se podrá inscribir, con lo que el nuevo propietario estará desprotegido. Además, si se compra la vivienda con financiación hipotecaria, “la hipoteca precisa para su inscripción de la previa inscripción de la propiedad de la finca a favor del hipotecante”, recuerda el notario.

6.   Diferentes formas de hacer la división

La división puede hacerse de forma diferente según se trate de una casa independiente o de un piso en un edificio. En un chalet, la división puede ser: horizontal, dejando cada piso como una vivienda diferente, o vertical, llamada división horizontal tumbada, en la que se divide la finca de arriba abajo creando dos chalets apareados. “Si la obra antigua ya está declarada en escritura pública e inscrita en el Registro, no es necesario pedir licencia de obra, ni licencia de parcelación para escriturar la división”, explica Muñoz de Dios. Sin embargo, hay que pedir licencia de primera ocupación para que cada vivienda pueda tener su propio suministro de luz, agua y gas. La división de un piso puede hacerse dividiendo el espacio en dos viviendas o por segregación, cuando solo se separa una parte del piso.

7.   Cómo dividir la vivienda para los hijos

Cuando la vivienda se divide para crear un espacio independiente para el hijo, hay que tener en cuenta la clase de derecho que el hijo tiene sobre la parte segregada para evitar problemas. “Si está por mera tolerancia (contrato de precario) o préstamo de uso (contrato de comodato) de sus padres, no es preciso hacer escrituras ni registrarlas, pero si paga un alquiler (contrato de arrendamiento), debería tener su derecho inscrito”, explica Muñoz de Dios. En el caso de adquirir la propiedad de la vivienda por compra, se puede hacer verbalmente o en documento privado, “aunque siempre interesa hacerlo en escritura pública”, aconseja el notario.

pisos.com @ E. Esparza

 

 

 

¿Se puede dividir una vivienda unifamiliar en dos?

 

En otros artículos anteriores hemos hablado de la división de una vivienda en dos, que se hace mediante el procedimiento de la división horizontal. Normalmente, en edificios urbanos, se puede dividir una vivienda en dos sin problemas, asumiendo que hay que hacer las respectivas obras para adaptar cada nueva vivienda a la normativa y esto puede no compensarnos económicamente. También hay que tener en cuenta el permiso de la comunidad de propietarios, si es que la hay.

Al introducir el matiz de vivienda unifamiliar el problema se agrava. Si bien es verdad que ya no tendríamos el escollo de pedir permiso a la comunidad de propietarios, surgen otras circunstancias a nivel urbanístico.

 

 Índice de contenidos

Primer paso para segregar la finca en dos

La primera y principal es la calificación del suelo según el Planeamiento Urbanístico en vigor. Y es que lo más habitual es que una vivienda unifamiliar esté en una parcela con una ordenanza exclusiva para viviendas unifamiliares. En este caso ya no podríamos hacer nada, salvo que cada una de las partes de la vivienda esté físicamente separada (a modo de chalets pareados) y pudiésemos segregar las fincas en dos, cumpliendo superficie mínima de vivienda en cada parcela nueva (en torno a 600 m²), servicios mínimos en cada parcela, entradas independientes, etc. Este caso es muy raro.

Puede darse el caso de que la parcela tenga una calificación con una ordenanza que permita las viviendas plurifamiliares. En este caso sí que podríamos hacer dos viviendas sin necesidad de hacer ningún tipo de segregación de fincas.

Cédula de habitabilidad y proyecto de obra

Hemos de tener en cuenta que las dos viviendas nuevas habrían de cumplir todas las normativas urbanísticas actuales, es decir, el Código Técnico de la Edificación, las Normas de Habitabilidad de la comunidad autónoma correspondiente y el propio planeamiento municipal.

Es decir, es casi seguro que habría que hacer obras en la edificación para adaptarse a estas normativas. Trás realizar el proyecto de obra cada vivienda tendrá que conseguir su cédula de habitabilidad. También hay que tener en cuenta que la edificación pasaría de ser una vivienda unifamiliar a ser una vivienda plurifamiliar en la que regiría la Ley de Propiedad Horizontal, es decir, habría que constituir una comunidad de propietarios, desarrollar unos estatutos, establecer zonas comunes, etc.

La importancia del catastro y de los inmuebles fuera de ordenación

Muchas veces se da el caso de que una edificación lleva siendo a efectos prácticos dos o más viviendas, aunque formen parte de una sola unidad registral y catastral. Esto es más habitual en entornos urbanos, por ejemplo en edificios antiguos de cascos históricos en los que solo hay una vivienda por planta. Pero también se da en edificaciones aisladas de entornos rurales. A veces es posible su legalización, si lo permite el planeamiento correspondiente, pero la mayoría de las veces no es posible porque la propia edificación no cumple las condiciones urbanísticas vigentes. Se dice entonces que la edificación está “fuera de ordenación”.

Esto se suele producir porque la edificación se construyó ilegalmente en su día o se construyó en una época en la que no existía el planeamiento en ese municipio. El caso más habitual es el de las viviendas en suelo rústico, donde no se puede edificar, a día de hoy, ningún tipo de vivienda, ni unifamiliar ni plurifamiliar. Estas viviendas, según la ley, se pueden dejar como están, pero no se puede hacer en ellas ningún tipo de obras, salvo excepciones, y mucho menos dividirlas en dos.

Legalización de inmuebles y posibles divisiones

Como hemos dicho, si esa edificación ya era tradicionalmente un conjunto de dos o más viviendas, no será urbanísticamente posible dividirla en dos, pero registralmente podría ser posible hacerlo. Sobre este tema existe mucha controversia y mucha jurisprudencia al respecto. En principio, legalmente no debería ser posible hacer una división horizontal en una edificación fuera de ordenación, por los motivos anteriormente citados. Puede ser que algún notario lo interprete de otra manera bajo ciertas circunstancias o se haya interpretado de otra manera en el pasado. A día de hoy esto no es lo habitual y, en todo caso, este trámite requeriría demostrar que esas viviendas llevan utilizándose como viviendas independientes desde hace varios años.

En este último caso, si la división horizontal es urbanística y legalmente imposible, pero en la práctica ya son dos viviendas (porque si solo es una está claro que lo mejor es dejarla como está), tenemos una alternativa: realizar un pacto o un contrato privado con el otro propietario en el que nos repartimos la edificación y la parcela de la manera en la que estemos ambos de acuerdo. Puede ser una alternativa si ambos propietarios se llevan bien y son amigos o familiares.

 

Hay que tener en cuenta que, a efectos registrales, seguirá siendo una sola finca a nombre de los dos y no se podrá vender cada parte por separado sino el conjunto entero. En caso de fallecimiento de uno de los propietarios, sus herederos se dividirían aún más el conjunto de la finca y el contrato ya no sería válido pues no puede ser hereditario. Por tanto, esta situación es un foco de problemas a largo plazo.

Dividir una casa unifamiliar en dos

En definitiva, dividir una casa unifamiliar en dos no es posible en la mayoría de los casos. En los casos en los que es posible, hace falta hacer un proyecto de segregación y ambas viviendas han de cumplir con la normativa vigente por separado, por tanto será necesario casi siempre hacer obras de adaptación a la normativa.

El precio de este proyecto de segregación dependerá del presupuesto de las obras que sean necesarias, y será asimilable al proyecto de cualquier obra de edificación en general. Si tienes alguna duda, lo mejor será contactar con tu arquitecto de confianza y contarle tu situación concreta.

 

Silja @ certicalia.com

 

 

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