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GANANCIA PATRIMONIAL IRPF Y REINVERSION VIVIENDA HABITUAL

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Importe de las ganancias y pérdidas patrimoniales

  

  1. El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será:

    1. En el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión de los elementos patrimoniales.
    2. En los demás supuestos, el valor de mercado de los elementos patrimoniales o partes proporcionales, en su caso.

    Si se hubiesen efectuado mejoras|window=main;topic=MEJORAS (art. 34.2 Ley) en los elementos patrimoniales transmitidos, se distinguirá la parte del valor de enajenación que corresponda a cada componente del mismo.

    VALOR DE ADQUISICIÓN (art. 35 y 36 Ley)

    El valor de adquisición estará formado por la suma de los siguientes conceptos:

    1. El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.Cuando la adquisición hubiere sido a título lucrativo se tomará por importe real el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (art. 36 Ley) sin que pueda exceder del valor de mercado.

      En las adquisiciones lucrativas de empresas o participaciones a las que se refiere el apartado 6 del artículo 20 de la Ley 29/1987, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el donatario se subrogará en la posición del donante respecto de los valores y fechas de adquisición de dichos bienes (art. 36 Ley).

    2. El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

    En las condiciones reglamentariamente establecidas, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.

    VALOR DE TRANSMISIÓN (art. 35.3 Ley)

    El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado.

    Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.

    De este valor se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

    Cuando la transmisión hubiere sido a título lucrativo se tomará por importe real el que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

    AMORTIZACIONES (art. 40 Rgl.)

    El valor de adquisición de los elementos patrimoniales transmitidos se minorará en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto.

    A estos efectos, se considerará como amortización mínima la resultante del período máximo de amortización o el porcentaje fijo que corresponda, según cada caso.

    Únicamente podrá minorarse la amortización cuando se trate de la transmisión de elementos patrimoniales por los que haya podido computarse como gasto deducible, es decir, fundamentalmente en los siguientes supuestos:

    • Transmisión de bienes inmuebles que estén o hayan estado arrendados (y, en su caso, con los muebles entregados conjuntamente con ellos).
    • Transmisión de elementos patrimoniales que estén o hayan estado afectos a una actividad económica desarrollada por el contribuyente
    • Transmisión de bienes muebles, negocios o minas que estén o hayan estado arrendados.

    No debe computarse amortización en el supuesto de bienes inmuebles no arrendados, u otros elementos patrimoniales distintos de los señalados anteriormente, en los que no haya sido deducible fiscalmente cantidad alguna en concepto de amortización.

Exención por reinversión en vivienda habitual

  

  • Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total del valor de transmisión se reinvierta en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda, en las condiciones que se indican a continuación. A estos efectos, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual, cuando constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

    Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.

    Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.

    Plazo para la reinversión

    La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.

    Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.

    Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.

    Reinversión parcial

    En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al importe total del valor de transmisión, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.

    Incumplimiento de las condiciones

    El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.

    En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento

    CONSULTA VINCULANTE SOBRE LOS GASTOS DEDUCIBLES EN LA VENTA DE VIVIENDA

Resolución Vinculante de Dirección General de Tributos, V5370-16 de 20 de diciembre de 2016

Órgano: SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

  •  Fecha: 20 de Diciembre de 2016
  •  Núm. Resolución: V5370-16

Normativa

LIRPF. Ley 35/2006, Art. 35.

Cuestión

– Solicita que se le informe sobre qué gastos e inversiones realizadas sobre un inmueble adquirido en 2002, desgravan a la hora de determinar la ganancia patrimonial generada en el momento de su venta.

– Cuáles son los gastos que incrementan el valor de la vivienda. Solicita desglose de las reformas, en caso de que éstas se puedan desgravar.

Descripción

Se corresponde con la cuestión planteada.

Contestación

La transmisión de un inmueble generará en el consultante una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, por tanto, estará sujeta al impuesto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6.1.

El artículo 35 de la LIRPF dispone lo siguiente en cuanto a las transmisiones a título oneroso se refiere:

“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:

a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.

b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.

2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.

Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”

El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado, según el artículo 34, por la diferencia entre los respectivos valores de adquisición y de transmisión, calculados en la forma establecida en los artículos 35 y 36 de la citada Ley, para las transmisiones onerosas y lucrativas respectivamente.

Por tanto, en este caso, de acuerdo con la información facilitada en su escrito de consulta, a efectos de la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial, de acuerdo con lo establecido en el artículo 35 de la Ley del Impuesto, formará parte del valor de adquisición el importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado, así como el correspondiente a las inversiones y mejoras efectuadas en la vivienda y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.

Respecto a los gastos y tributos inherentes a la adquisición, de acuerdo con el criterio de este Centro Directivo en diferentes consultas tributarias (consultas vinculantes V2584-16 y V0131-04), éstos son aquellos tales como, entre otros, los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría, abogado, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana correspondiente a la vivienda y satisfecho en la adquisición, y los gastos por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

No obstante lo anterior, conviene precisar que, en concreto, respecto al Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana, y de acuerdo con el criterio de este Centro Directivo (consulta vinculante V1649-13), según lo dispuesto en el artículo 106.1 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), el sujeto pasivo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana en los supuestos de transmisiones de terrenos a título oneroso será el transmitente. Ahora bien, a tal efecto será necesario que el consultante, adquirente del inmueble, acredite que, aun no siendo sujeto pasivo del impuesto, pactó con el transmitente que asumía el pago de este tributo. Dicha acreditación se deberá realizar por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, conforme dispone el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del 18), ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria a quienes corresponderá la valoración de las pruebas aportadas.

No obstante, si la adquisición se realizó a título lucrativo, formará parte de dicho valor de adquisición, el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (V2275-06). Asimismo, forman parte del valor de adquisición, las cuotas de IVA soportadas no deducibles, que en su momento pudieran haber gravado la adquisición del inmueble, excluidas las que pudieran corresponder a intereses (consulta no vinculante número 0808-02, de 28 de mayo de 2002).

Por otro lado, el concepto de mejora no aparece contemplado expresamente en la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Ahora bien, la Resolución de 1 de marzo de 2013, del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas, por la que se dictan normas de registro y valoración del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias (BOE de 8 de marzo de 2013), en el apartado 3 de su norma segunda entiende por “mejora” el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva.

Por el contrario, no formarán parte del valor de adquisición los gastos de reparación y conservación de la vivienda a los cuales sí hace referencia el Reglamento del Impuesto (aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo, BOE de 31 de marzo), en su artículo 13, al señalar los gastos deducibles en la determinación del rendimiento del capital inmobiliario.

Asimismo, el apartado 3 de la norma segunda de la citada Resolución del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas define el concepto de ampliación, que consiste en un proceso mediante el cual se incorporan nuevos elementos a un inmovilizado, obteniéndose como consecuencia una mayor capacidad productiva.

De acuerdo con estos preceptos, debe entenderse que constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil.

De tener las posibles inversiones que haya podido realizar el consultante la consideración de ampliación o mejoras, estas formarían parte del valor de adquisición del inmueble.

En consecuencia, si el consultante ha efectuado en su vivienda obras de reforma, en función del carácter que tengan éstas, las mismas se podrán calificar de mejoras o ampliación, en cuyo caso se deberán tener en cuenta al calcular el valor de adquisición del inmueble transmitido, o bien, de gastos de conservación o reparación, los cuales no se deberán tener en cuenta en dicho cálculo.

Tratándose de cuestiones de hecho el contribuyente habrá de poder justificar debidamente, en su momento, las diversas obras por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone, tal como ya se ha explicado con anterioridad, el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria, a los que corresponderá su oportuna valoración a requerimiento de los mismos.

En general, la justificación, tanto de dichos gastos como de cualquier otro por los desembolsos a los que pueda realizar el consultante, deberá efectuarse mediante factura expedida por quien realice las obras o preste el servicio, que deberá reunir los requisitos establecidos en el artículo 3 del Real Decreto 2402/1985, de 18 de diciembre, o, más recientemente, en el artículo 3 y 6 del Real Decreto 1496/2003, de 28 de noviembre (BOE del 29), por los que se regula, sucesivamente, el deber de expedir y entregar factura que incumbe a los empresarios y profesionales, así como de conservar los justificantes de las operaciones realizadas.

Por otro lado, a efectos de la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial, en cuanto al valor de transmisión se refiere, éste será el importe real por el que se hubiese efectuado la enajenación, siempre que no resulte inferior al valor de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente, tales como, entre otros, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, gastos de inmobiliaria (por ejemplo, cantidades satisfechas por la comisión del agente de la propiedad inmobiliaria), y gastos de notaría (V2584-16, de 13 de junio de 2016, y V2275-06, de 16 de noviembre de 2006).

Respecto al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana que corresponde al vendedor, dicho Impuesto tiene que ser satisfecho por éste. Si se pacta que sea el comprador quien satisfaga dicho impuesto, constituye un mayor valor de adquisición del inmueble y no minora el valor de transmisión del transmitente.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

 

 

Exención en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas por reinversión del importe obtenido por la transmisión de la vivienda habitual

  • Estado: Redacción actual VIGENTE
  •  Orden: Fiscal
  •  Fecha última revisión: 08/03/2016

Podrán gozar de exención por reinversión en vivienda habitual, las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones previstas en el Art. 41 ,RIRPF

Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.

NOVEDAD: Mediante la Ley 26/2014, de 27 de noviembre, y con efectos a partir de 01/01/2015, se añade un nuevo apartado 3 al Art. 38 ,LIRPF con el siguiente contenido:

«Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de elementos patrimoniales por contribuyentes mayores de 65 años, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se destine en el plazo de seis meses a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, en las condiciones que reglamentariamente se determinen. La cantidad máxima total que a tal efecto podrá destinarse a constituir rentas vitalicias será de 240.000 euros.

Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.

La anticipación, total o parcial, de los derechos económicos derivados de la renta vitalicia constituida, determinará el sometimiento a gravamen de la ganancia patrimonial correspondiente.»

Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.

Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.

La exención no se realiza de forma automática, por lo que será el propio contribuyente quien tiene que manifestar que quiere acogerse a ella. Además está condicionada a que las dos viviendas (la transmitida y la adquirida o rehabilitada) sean vivienda habitual.

El Real Decreto 960/2013, de 5 de diciembre, añadió un nuevo artículo 41 bis en el RIRPF mediante el cual se redefine el concepto de vivienda habitual.

«A los efectos previstos en el apartado t) del Art. 7 ,LIRPF, b) del 33.4 ,LIRPF y Art. 38 ,LIRPF se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.

Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.

No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias:

Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo.

Cuando éste disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese.

Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el apartado anterior se computará desde esta última fecha.

A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los 33.4 ,LIRPF y Art. 38 ,LIRPF, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.»

Se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, teniendo tal consideración las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos: (Art. 41 ,RIRPF)

A) Que se trate de actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.

B) Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por ciento del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.

Plazo para la reinversión en vivienda habitual

La reinversión en vivienda habitual deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un periodo NO superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual .

Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta de la vivienda habitual se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.

Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.

Igualmente darán derecho a la exención por reinversión en vivienda habitual las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.

Si el importe de reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida.

Si se incumplen alguna de las condiciones de la reinversión, se someterá a gravamen la parte de la ganancia patrimonial que corresponda. Así, se imputará la parte de la ganancia patrimonial que resulte no exenta (al año de su obtención) practicando una declaración liquidación complementaria (con intereses de demora).

Transmisión de vivienda con cantidades pendientes de amortizar.

Si el contribuyente utilizó financiación ajena para adquirir la vivienda transmitida se considerará como importe total obtenido por la transmisión el valor de transmisión menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.

Coeficientes de actualización del valor de adquisición

Tras la publicación de la Ley 26/2014, de 27 de noviembre y con efectos a partir de  01/01/2015, se eliminan los coeficientes de corrección monetaria establecidos en el Art. 35 ,LIRPF.

Asimismo, se mantienen los coeficientes de abatimiento limitados a 400.000 euros para cada contribuyente (DT9 ,LIRPF). De este modo siguen siendo de aplicación para las ganancias a las que corresponda la aplicación de dicho régimen transitorio conforme a la normativa actual, en todos los bienes transmitidos desde el 1 de enero de 2015 hasta que la suma acumulada del valor de transmisión de los bienes (incluye por lo tanto inmuebles y resto de bienes) supere los 400.000 euros, sin que puedan reducirse las ganancias patrimoniales a partir de esta cifra.

Esta limitación de 400.000 euros se aplica, no a la venta de cada bien de forma individual, sino al conjunto de los mismos, con independencia de que la venta de cada uno de ellos se produzca en momentos distintos

A efectos de lo previsto en el 35.2 ,LIRPF, para las transmisiones de bienes inmuebles no afectos a actividades económicas que se efectúen durante el año 2014, los coeficientes de actualización del valor de adquisición serán los siguientes:

Año de adquisición Coeficiente
1994 y anteriores 1,3299
1995 1,4050
1996 1,3569
1997 1,3299
1998 1,3041
1999 1,2807
2000 1,2560
2001 1,2314
2002 1,2072
2003 1,1836
2004 1,1604
2005 1,1376
2006 1,1152
2007 1,0934
2008 1,0720
2009 1,0510
2010 1,0406
2011 1,0303
2012 1,0201
2013 1,0100

 

No obstante, cuando las inversiones se hubieran efectuado el 31 de diciembre de 1994, será de aplicación el coeficiente 1,4050.

La aplicación de un coeficiente distinto de la unidad exigirá que la inversión hubiese sido realizada con más de un año de antelación a la fecha de la transmisión del bien inmueble.

A efectos de la actualización del valor de adquisición prevista en el apartado anterior, los coeficientes aplicables a los bienes inmuebles afectos a actividades económicas serán los previstos para el Impuesto sobre Sociedades en el Art. 66 ,LIRPF

Tratándose de elementos patrimoniales actualizados de acuerdo con lo previsto en el artículo 5 del Real Decreto-ley 7/1996, de 7 de junio, sobre medidas urgentes de carácter fiscal y de fomento y liberalización de la actividad económica, o en el artículo 9 de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al fomento de la actividad económica, se aplicarán las siguientes reglas:

1.ª Los coeficientes de actualización a que se refiere el apartado anterior se aplicarán sobre el precio de adquisición y sobre las amortizaciones contabilizadas correspondientes al mismo, sin tomar en consideración el importe del incremento neto del valor resultante de las operaciones de actualización.

2.ª La diferencia entre las cantidades determinadas por la aplicación de lo establecido en el número anterior se minorará en el importe del valor anterior del elemento patrimonial.

Para determinar el valor anterior del elemento patrimonial actualizado se tomarán los valores que hayan sido considerados a los efectos de aplicar los coeficientes de actualización.

3.ª El importe que resulte de las operaciones descritas en el número anterior se minorará en el incremento neto de valor derivado de las operaciones de actualización previstas en el Real Decreto-ley 7/1996 o en la Ley 16/2012, siendo la diferencia positiva así determinada el importe de la depreciación monetaria.

4.ª La ganancia o pérdida patrimonial será el resultado de minorar la diferencia entre el valor de transmisión y el valor contable en el importe de la depreciación monetaria a que se refiere el número anterior

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EJEMPLO IRPF. Exención por reinversión de vivienda habitual

Las ganancias patrimoniales producidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente están exentas de gravamen en el Impuesto sobre la Renta, siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, y se cumplan determinadas condiciones.

Debe adquirirse otra vivienda habitual, considerándose como tal aquella en la que el contribuyente viva durante un plazo continuado de tres años.

La reinversión puede ser:

  • Total produciéndose la exención completa de la ganancia producida por la venta de la anterior vivienda habitual.
  • Parcial. En este caso la exención se aplicaría a la parte proporcional que  se haya reinvertido  en la nueva vivienda.

El plazo máximo para la reinversión del importe obtenido con la venta en la nueva vivienda habitual es de 2 años y debe constar en la declaración anual de IRPF la intención de reinvertir cuando la reinversión no se realiza en el mismo año de la enajenación.

El tipo de gravamen para el año 2016 es del 19%.

Ejemplo:

El Sr. García compró una vivienda el 20-11-2008 por 90.000 € que era su vivienda habitual y el 14-2-2015 la vende por 100.000 € para comprar otra el 01-08-2015 que será su nueva vivienda habitual por 75.000 €.

Valor de transmisión: 100.000 €

Valor de adquisición: -90.000 €

Beneficio obtenido: 10.000 €

Como la nueva vivienda le cuesta 75.000 € el porcentaje que reinvierte es (75000/100000)x100 = 75 %, por tanto el 75% de 10.000 € = 7.5000 € estarán exentos de tributación y la ganancia sujeta al IRPF será 10.000 € – 7.500 € = 2.500 €

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