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La valoración tasación de inmuebles por la administración

En su Sentencia de 19 de julio de 2017, la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo dictamina como imprescindible la visita y reconocimiento personal del inmueble a valorar por parte del perito o una justificación pormenorizada de la falta de revisión del mismo.

El recurso de casación y la decisión del Tribunal Supremo

Contra la referida sentencia, se presenta recurso de casación para la unificación de doctrina, por entender que la doctrina que sienta la Sala, aceptando la valoración de los inmuebles llevada a cabo siguiendo el método de comparación de testigos, contradice la jurisprudencia del TS, en particular, la sentencia de 21 de noviembre de 2015 (cas. 3369/2014), así́ como el pronunciamiento del propio Tribunal Superior de Justicia de 23 de febrero de 2016, rec. 69/2014, que afecta a otro de los herederos de la misma herencia.

Como bien conocemos (y sufrimos), dentro de la genérica actividad administrativa de comprobación, la Administración puede revisar el valor de los diferentes elementos del hecho imponible, salvo que el obligado tributario haya declarado de acuerdo con (RGGI art.157): el valor que le haya sido comunicado por la Administración en las actuaciones de información con carácter previo a la adquisición o transmisión de inmuebles prevista en LGT art.90 y RGGI art.69; o los valores publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los medios de comprobación de valores.

Si bien dicha comprobación puede apoyarse en alguno de medios establecidos por el art. 57 LGT:

  • capitalización o imputación de rendimientos al porcentaje que la ley de cada tributo señale;
  • estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal;
  • precios medios en el mercado;
  • cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros;
  • dictamen de peritos de la Administración;
  • valor asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros;
  • valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria;
  • precio o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien, teniendo en cuenta las circunstancias de éstas; o
  • cualquier otro medio que se determine en la ley de cada tributo,

Ya en Sentencias de 24/3/2003 y 23/5/2002, nuestro Alto Tribunal estableció que la comprobación de valores debe ser individualizada, pues ha de singularizarse o apreciarse concretamente el valor del concreto bien y, en consecuencia, efectuarse atendiendo a sus circunstancias físicas, económicas y jurídicas, no siendo aceptable realizarlo de una forma meramente formularia.

Centrándonos en transmisiones inmobiliarias, el TSJ de la Comunidad Valenciana ha venido manteniendo que la aplicación de la comprobación de valores en estos casos hace ineludible la comprobación in situ de cada inmueble por el técnico correspondiente (7/06/2005) y que no se puede considerar suficientemente motivada una actuación basada en precios medios de mercado, que toma como base las valoraciones realizadas por el centro de gestión catastral y aplicando unos coeficientes que singularizan dicha valoración (entre otras, Sentencia de 10/01/2008).

A pesar de ello, el Tribunal Supremo venía sosteniendo que la visita al inmueble no era imprescindible en principio para valorar adecuadamente, criterio que modificó en noviembre de 2015 y que reafirma en la Sentencia que hoy analizamos, cuando señala la exigencia de “una valoración individualizada, en contraposición a la naturaleza del precio medio, de carácter objetivo y general, por lo que se exige que el perito razone la aplicación de dichos precios medios, lo que en la mayoría de las ocasiones obligará a una inspección personal del bien a comprobar.

No basta pues manifestar que se han tenido en cuenta determinadas circunstancias, sino que ha de justificarse individualmente su apreciación, probándose la circunstancia de la que resulta la aplicación de un coeficiente corrector y no otro…

Aludiendo a la “inexistencia de un mercado inmobiliario homogéneo”, manifiesta que no puede aceptarse una comparación entre elementos disímiles, lo que lleva a la necesidad de incluir en las valoraciones, para obtener con un mínimo de fiabilidad el valor “real”, los siguientes elementos (art. 7 Orden Eco/805/2003):

  1. la identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección ocular por parte de un técnico competente, comprobando si su superficie y demás características coinciden con la descripción que conste en la documentación utilizada para realizar la tasación, así́ como de la existencia de servidumbres visibles y de su estado de construcción o conservación aparente.
  2. El estado de ocupación del inmueble y uso o explotación al que se destine.
  3. En el caso de viviendas, el régimen de protección pública.
  4. El régimen de protección del patrimonio arquitectónico.
  5. La adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente, y, en su caso, la existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico que se valore

Como consecuencia de ello, a juicio de la Sala el reconocimiento directo y personal del inmueble por el perito es garantía de acierto para la motivación de la comprobación de valores; todo ello, exige el examen personal del bien a valorar por parte del perito, salvo que por las circunstancias concurrentes resulte debidamente acreditado que no es precisa esa inspección detallado.

En definitiva, nuestro Tribunal Supremo establece que los elementos que determinan la valoración se refieran singularmente al bien concreto valorado, resultando exigible el reconocimiento directo y personal del inmueble por el perito.

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