GRUPO SERVILEGAL ABOGADOS

Publicidad engañosa

  • ACCIÓN POR PUBLICIDAD ENGAÑOSA

La publicidad de un producto o servicio obliga al anunciante a cumplir todo lo prometido en el anuncio, ya que su contenido equivale al de un contrato. Es más, si el anuncio incluye condiciones más ventajosas de las que luego figuran en el contrato firmado por el consumidor, éste podrá exigir al empresario que las cumpla. Así lo establece la Ley (Artículo 61 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias) y la amplia jurisprudencia (Sentencias del Tribunal Supremo 137/2013 de 28 de febrero de 2013, 114/2010 de 15 de marzo de 2010, entre otras).

Acciones derivadas de la competencia desleal

A) ACCIÓN CIVIL

 Artículo 6.1, Acciones frente a la publicidad ilícita, de la Ley 34/1988, de 11 de noviembre, General de Publicidad

 Las acciones frente a la publicidad ilícita serán las establecidas con carácter general para las acciones derivadas de la competencia desleal por el capítulo IV de la Ley 3/1991, de 10 de enero, de Competencia Desleal.

 Si el contenido de la publicidad incumple los requisitos legalmente exigidos en esta o cualquier otra norma específica o sectorial, a la acción de cesación prevista en esta Ley podrá acumularse siempre que se solicite la de nulidad y anulabilidad, la de incumplimiento de obligaciones, la de resolución o rescisión contractual y la de restitución de cantidades que correspondiera.

 

 Artículo 32.1 de la Ley 3/1991, de 10 de enero, de Competencia Desleal.

 

  1. Contra los actos de competencia desleal, incluida la publicidad ilícita, podrán ejercitarse las siguientes acciones:

 

1.ª Acción declarativa de deslealtad.

2.ª Acción de cesación de la conducta desleal o de prohibición de su reiteración futura. Asimismo, podrá ejercerse la acción de prohibición, si la conducta todavía no se ha puesto en práctica.

3.ª Acción de remoción de los efectos producidos por la conducta desleal.

4.ª Acción de rectificación de las informaciones engañosas, incorrectas o falsas.

5.ª Acción de resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados por la conducta desleal, si ha intervenido dolo o culpa del agente.

6.ª Acción de enriquecimiento injusto, que sólo procederá cuando la conducta desleal lesione una posición jurídica amparada por un derecho de exclusiva u otra de análogo contenido económico.

 

No obstante, el artículo 35 de la Ley 3/1991 establece que «las acciones de competencia desleal previstas en el artículo 32 prescriben por el transcurso de un año desde el momento en que pudieron ejercitarse y el legitimado tuvo conocimiento de la persona que realizó el acto de competencia desleal» El problema aquí consiste en establecer el momento en el que la acción pudo ejercitarse.

 

No obstante, entendemos que es sostenible que dicho momento puede empezar a contarse desde la negativa de la empresa a aplicar lo que viene establecido en su panfleto publicitario.

 

En consecuencia una vez comunicada nuestra intención de recuperar de inmediato nuestra inversión, desde la negativa de la empresa a darnos nuestras ganancias, empezaría a correr el plazo para interponer dicha acción civil.

 

Resolución de contrato de compraventa de vivienda por incumplimiento de las condiciones ofertadas en el folleto publicitario. Se estima. Valor contractual de la publicidad comercial. La relevancia de la publicidad en el proceso de toma de decisiones de un comprador medio es cada vez mayor, como también es mayor la posibilidad de crear una falsa expectativa que le prive de la posibilidad de ponderar la conveniencia de adquirir una vivienda en unas determinadas condiciones. Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2017.

*Publicamos la Sentencia íntegra a continuación

 

B) ACCIÓN PENAL

 

Artículo 282 del Código Penal

 

Serán castigados con la pena de prisión de seis meses a un año o multa de 12 a 24 meses los fabricantes o comerciantes que, en sus ofertas o publicidad de productos o servicios, hagan alegaciones falsas o manifiesten características inciertas sobre los mismos, de modo que puedan causar un perjuicio grave y manifiesto a los consumidores, sin perjuicio de la pena que corresponda aplicar por la comisión de otros delitos.

 

Según la jurisprudencia en la materia son elementos constitutivos de esta infracción los siguientes: (Sentencia del Tribunal Supremo 27/2009 de 26 de enero de 2009)

 

«1) sujeto activo ha de ser un fabricante o comerciante. Se trata, por tanto, de un delito especial propio.

 

2) el sujeto pasivo tiene carácter colectivo, los consumidores, según el propio texto del precepto. La conducta delictiva ha de dirigirse a una pluralidad de personas en esa perspectiva propia del delito de peligro que no exige para la consumación del delito perjuicio concreto.

 

3) la conducta delictiva exige la concurrencia de los requisitos siguientes:

 

  1. a) que con relación a productos o servicios haya una publicidad o una oferta.
  2. b) que esta publicidad u oferta se haga con falsedad: alegaciones falsas o manifestación de características inciertas sobre tales productos o servicios. Este es el elemento central del delito, el que determina la antijuricidad del hecho. El medio de comisión de la infracción delictiva es doble: la publicidad y la oferta. Aunque en un sentido propio la primera englobaría a la segunda. El elemento antijurídico se centra en la idea de falsedad a través de alegaciones inveraces o de manifestaciones de características inciertas. Se trata de unos conceptos que habrán de ser valorados objetivamente teniendo un componente de capacidad para inducir a error. Una falsedad burda, fácilmente perceptible por los consumidores en general o que implique una exageración de las bondades del producto, enteramente asimilable por esa misma generalidad de consumidores, carecería de entidad para entender una posible causación de un perjuicio grave y manifiesto, de aquí que no podría configurar la infracción delictiva.

 

4) perjuicio grave o manifiesto para los consumidores, es decir, aptitud para producir graves daños o perjuicios. Una limitación cuantitativa difícil de precisar, pero que en todo caso excluye las infracciones de poca importancia. Muchos pueden ser los criterios que cabe utilizar para medir y precisar este elemento cuantitativo: la clase del producto que se quiere vender o del servicio que se pretende prestar, pues no es lo mismo la publicidad de una promoción de viviendas que la de unos zapatos; el precio que se quiere obtener a cambio; el número de personas al que se quiere llegar con la publicidad; el medio de propaganda utilizado; la cualidad de los destinatarios del mensaje, particularmente su situación económica, etc.

 

5) por último, es necesario que concurra el dolo, que consiste en una actuación realizada con conocimiento de la concurrencia de los anteriores elementos. Quien actúa con ese conocimiento actúa con dolo, siendo suficiente el dolo eventual.»

 

 

 

SENTENCIA TS

 

Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2017 (D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS).

PRIMERO.- Antecedentes.

Ejercitó la entidad demandante, Martinsa Fadesa S.A., acción de cumplimiento del contrato de compraventa concertado con D. Baltasar, alegando que la vivienda objeto del contrato de compraventa celebrado el 6 de julio de 2005 se hallaba terminada y en condiciones de ser entregada desde septiembre de 2006, instando el otorgamiento de escritura pública y reclamándole el pago del precio pendiente que asciende a 93.128,25 euros más IVA, el IBI de los últimos años y gastos de comunidad devengados de comunidad y garaje. El demandado se opone y a su vez formula reconvención por entender que es la constructora la que ha incumplido sus obligaciones contractuales, pues la entrega del inmueble debería producirse en junio y en esa fecha no estaba concluido como se anunciaba en la oferta publicitaria el campo de golf de 18 hoyos y el enlace con la autopista, que en la actualidad ni siquiera ha comenzado, además en el folleto publicitario se ofrecían «viviendas en altura» y la referida en el contrato está más baja que la acera, con lo que el bajo ha pasado a ser un semisótano, comunicando su negativa a escriturar mediante burofax en 2006.

En primera instancia se desestimó la demanda interpuesta por Martinsa y se estimó en su totalidad la demanda reconvencional interpuesta por la ahora recurrente, acordando la resolución del contrato de compraventa litigioso y la consiguiente devolución de las cantidades entregadas a cuenta. Dicho fallo se basaba, en esencia, en el incumplimiento de las ofertas publicitarias de Martinsa, por aplicación de la normativa especial de protección de los consumidores y usuarios. Estimaba que la negativa del comprador a escriturar estaba plenamente justificada pues se debía a los incumplimientos publicitarios denunciados. Así destacaba que la licencia definitiva del campo de golf sería de fecha posterior a la celebración del juicio y se desconocía cuando entrarían en funcionamiento los 18 hoyos publicitados, cuando en julio de 2007 solo estarían abiertos 9 hoyos; el acceso a la autopista AP-9 ofrecida al comprador en el folleto publicitario estaría sin realizar, siendo irrelevante que la obligada fuera la Administración; todo ello en relación al valor vinculante de la oferta publicitaria y la consideración de consumidor del comprador, así como los años de retraso en la finalización y legalización del campo de golf y la indeterminación del acceso a la autopista. Los incumplimientos serían sustanciales pues afectarían a circunstancias esenciales del objeto contractual. También señaló que lo construido sería un bajo, no un semisótano como sostuvo el reconviniente y la modificación de cotas obedecería a exigencias técnicas derivadas de las características del terreno sin que afectasen a la habitabilidad y funcionalidad de la vivienda, además de que el contrato contemplaba modificaciones en el proyecto básico.



En el recurso de apelación se alega error en la valoración de la prueba al haberse basado la resolución del contrato litigioso en los dos incumplimientos de las condiciones ofertadas en la publicidad de la promoción inmobiliaria referidos al campo de golf de 18 hoyos y al acceso a la autopista. En segunda instancia se estimó parcialmente el recurso de Martinsa y se revocó la sentencia apelada y, en su lugar, se acordó estimar parcialmente tanto la demanda inicial de la vendedora Martinsa como la reconvencional del comprador. En consecuencia, declaraba el incumplimiento por parte del comprador del contrato de compraventa celebrado en cuanto a la obligación de elevarlo a público, así como el incumplimiento parcial de la actora reconvenida en ciertos extremos respecto de lo contenido en el folleto publicitario e informativo de la urbanización, como en el tema del campo de golf o en el de la falta de enlace de la autopista, pero se afirma que los mismos no revisten la suficiente entidad resolutoria como para frustrar el fin del contrato y condenaba al comprador a otorgar dicha escritura pública asumiendo las obligaciones inherentes a la firma de la misma, a fin de que resultase titular de los inmuebles objeto del contrato, si bien con una rebaja en el precio total de la compraventa del 25%, desestimando el resto de las pretensiones de las partes.

Interpuesto recurso de casación por el comprador, demandado reconviniente, dicho recurso tiene por objeto una sentencia dictada en un juicio ordinario sobre incumplimiento de contrato de compraventa que, de conformidad con lo establecido en la legislación vigente al momento de interponerse la demanda, fue tramitado en atención a su cuantía, siendo inferior a 600.000.-€, por lo que su acceso a la casación habrá de hacerse a través del ordinal 3.º del art. 477.2 LEC.

El recurso se formula en un único motivo en el que se alega la infracción de los arts. 1254, 1256 y 1258 CC, 8 de la Ley 26/1984 de 19 de julio, Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios y 3, 4 y 8 de Real Decreto 515/1989 de 21 de abril y la oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo establecida en SSTS de 12 de julio de 2011, 23 de julio de 2013 y 30 de mayo de 2011 conforme a la cual: «las ofertas fundamentales y destacadas del folleto publicitario no son accesorias sino esenciales a efectos resolutivos del contrato y su incumplimiento no se compensa con una indemnización pues da lugar a la frustración de las expectativas del comprador». Argumenta que en el caso que nos ocupa la sentencia recurrida desconoce el carácter esencial de las obligaciones del vendedor derivadas de la publicidad realizada mediante folleto elaborado por éste, como reclamo esencial para la contratación, constituyendo el incumplimiento de estas ofertas publicitarias principales y destacadas la frustración total de los consumidores, sin poder compensarse con una indemnización traducida en una rebaja del precio, como hace la sentencia recurrida. Cuestiona que la sentencia recurrida si bien no niega el carácter vinculante de la publicidad y que se han incumplido las obligaciones más destacadas de dicha publicidad, (como el campo de golf de 18 hoyos y un enlace de la urbanización con la autopista AP9 y parte de la urbanización sin terminar), no declara que tales incumplimientos sean esenciales y que proceda la resolución del contrato, vulnerando así la jurisprudencia de la sala que mantiene que la transgresión de compromisos contraídos en el contrato y a través de la oferta publicitaria debe calificarse como esencial pues afecta a circunstancias esenciales y definidoras del objeto contractual.

SEGUNDO.- Hechos no controvertidos.

Consta acreditado en la sentencia del juzgado, y no controvertido en la de la Audiencia Provincial, lo siguiente:

« SEGUNDO: Para la resolución de la cuestión litigiosa es de interés relacionar los siguientes hechos reseñados en la documental obrante en las actuaciones:

»1.°) En el contrato privado de fecha 6 de julio de 2005 suscrito por la entidad Fadesa Inmobiliaria S.A. como vendedora y D. Baltasar como comprador, consta que la vendedora es dueña de la siguiente parcela resultante del Proyecto de Expropiación Forzosa, previsto en el Plan General de Ordenación Municipal de Miño. Parcela NUM000.- Parcela de dos mil doscientos treinta metros cuadrados (2.230 m2). Linda: norte, parcela DPv; Sur y Oeste, sistema viario interior; y Este, parcela NUM004 y límite exterior del polígono.

»”El Plan General de Ordenación Urbana de Miño se aprobó definitivamente en fecha 8 de agosto de 2002″.

»”La existencia de recursos contra determinados aspectos de la actuación urbanística no afectan al desarrollo de la promoción en la que se localizan los inmuebles objeto de la compraventa”.

»El exponendo III dice literalmente: “La construcción se realizará a expensas de la sociedad vendedora la cual ha obtenido la licencia municipal de edificación ante el Excmo. Ayuntamiento de Miño, el día 29 de diciembre de 2004”.

»V. “Formando parte de dicha edificación se encuentra la siguiente vivienda colectiva, y garaje en superficie: vivienda sita en parcela NUM000, en planta NUM001, letra NUM002, con una superficie útil aproximada de 72, 93 m2 y con una superficie construida aproximada de 81, 72 m2 más jardín con una superficie aproximada de 32, 13 m2 más plaza de garaje en superficie n.° NUM003 con una superficie aproximada de 10, 12 m2,

»VI.- Colindante con los terrenos de la promoción en la que se localiza la parcela NUM000 se encuentra en zona independiente de la promoción, destinada a equipamientos que se destinará a campo de golf”.

»Estipulación 1.ª: “La vendedora vende la vivienda señalada en el expositivo V de este documento, a favor de la parte compradora quien a su vez acepta y compra, por el precio y las condiciones expresadas en el anexo precio a este documento”.

»Estipulación 2.ª: “Las obras de edificación en general y particularmente las relativas a la vivienda y garaje en superficie, expresados, serán realizadas conforme al Proyecto antes mencionado; no obstante, la parte vendedora se reserva el derecho de efectuar en las mismas las modificaciones que viniesen motivadas por exigencias técnicas, jurídicas o comerciales, durante su ejecución”.

»Estipulación 3.ª: “En las inmediaciones de la promoción Costa Anácara está prevista la construcción de un campo de golf. La parte compradora, una vez haya escriturado a su nombre los inmuebles objeto de presente contrato, por su condición de cliente de Fadesa Inmobiliaria S.A., tendrá derecho preferente a ser abonado del campo de golf, así como a disfrutar de un descuento especial, en función de las condiciones de explotación, sobre la cuota general de admisión a dicho campo de golf, al darse de alta como abonado en el mencionado club. El campo de golf deberá estar terminado y a disposición para el juego aproximadamente con la entrega de las primeras parcelas urbanizadas pertenecientes a la misma urbanización que los inmuebles objeto de este contrato”.

»Estipulación 5.a: “A los efectos previstos en la Ley de 27 de julio de 1968, según redacción dada por la L.O.E. se garantizará, por póliza suscrita con Compañía de Seguros o aval bancario, a elección de la vendedora, para el supuesto de que no se llegase a entregar los inmuebles objeto del presente contrato, la devolución de las cantidades entregadas más el interés legal que, como pago anticipado a la entrega de la vivienda percibirá la entidad vendedora”.

»Estipulación 9.ª: “Las partes pactan expresamente, que en el supuesto de que la parte compradora no pagase a su vencimiento cualquier cantidad pendiente de pago, transcurridos quince días desde el requerimiento de pago por parte de Fadesa, la parte vendedora quedará en libertad de exigir la satisfacción de su derecho mediante el ejercicio de las acciones oportunas, con arreglo a la legalidad vigente, pudiendo optar entre exigir el abono correspondiente o la resolución de este contrato, que se producirá, de pleno derecho, con la sola declaración en tal sentido de la parte vendedora, notificada a la parte compradora mediante requerimiento notarial al efecto; a cuyo fin señala como domicilio del deudor el que figura en el presente contrato”.

»Estipulación 10.ª: “La parte vendedora se obliga a entregar la vivienda y garaje en superficie, objeto del presente contrato, aproximadamente en el plazo de 30 meses desde la obtención de la licencia…La entrega de la vivienda y garaje en superficie, incluirá además la de los elementos comunes tanto del conjunto como de la parcela en la que se integran que constituyen parte inseparable del mismo”.

»2.°) El folleto informativo de la Urbanización “Costa Anacara” anuncia “viviendas en altura…plazas de garaje y viviendas unifamiliares en las plantas bajas… con excepcionales equipamientos un campo de golf de 18 hoyos, amplias zonas verdes… con excelentes comunicaciones: un acceso a la autopista A9, para llegar en pocos minutos a las ciudades de Ferrol y A Coruña o para conectar fácilmente con el resto de Comunidades Autónomas”.

»3.°) La licencia de obras se concedió el 29 de diciembre de 2004.

»4.°) Con fecha 15 de septiembre de 2006 el Ayuntamiento de Miño acuerda la recepción parcial de las obras de Urbanización de R.D Perbes Vilanova y licencia de primera ocupación de 15 viviendas y plazas de aparcamiento en la parcela NUM000 y 63 viviendas en la parcela NUM005.

»5.°) Con fecha 28 de junio de 2007 el Ayuntamiento de Miño concede a Fadesa I licencia de actividad definitiva para la instalación y apertura de la casa club de golf, nave de mantenimiento e instalaciones deportivas.

»6.°) En el informe de la secretaria del Ayuntamiento de Miño de fecha 18 de junio de 2013 se indica que la licencia concedida con fecha 1 de febrero de 2008 habilita a MF para ejecutar las obras necesarias para la puesta en marcha del campo de golf, pero no para su funcionamiento, para lo cual precisa la presentación del correspondiente certificado final de obra y la preceptiva inspección por parte de los servicios técnicos municipales. El campo de golf carece de licencia definitiva de actividad para el ejercicio de la misma.

»7.°) Con fecha 28 de junio de 2013 el Procurador Sr. Sánchez García en nombre de Martinsa Fadesa S.A. presenta escrito comunicando que el acta de terminación definitiva del campo de golf a que se refiere el contrato de arrendamiento (doc. 5) no fue levantado por las partes.

»8.°) Con fecha 6 de agosto de 2013, el Ayuntamiento de Miño concede licencia definitiva de apertura de un campo de golf de 18 hoyos.

»9.°) En el informe remitido por el Ayuntamiento de Miño con fecha 12 de marzo de 2013 consta que MF el 19 de julio de 2006 presenta un proyecto de ampliación del tablero del puente que conecta la urbanización con el polígono de Vidrieiro y la futura conexión con la AP-9. Que la aprobación del plan parcial no estaba condicionado a ejecutar el enlace con la AP-9, sino a garantizar que la urbanización podría conectarse a él de forma ajustada y coordinada y tenerlo garantizado, para lo cual constituyó el aval. Fadesa no tiene la obligación de ejecutar el enlace con la AP-9.

»10.°) Se aportan comunicaciones entre las partes a partir de octubre de 2006 en las que MF insta al cumplimiento del contrato y el comprador se opone por considerar que existen incumplimientos y pretende la resolución por carta remitida a la vendedora con fecha 30 de noviembre de 2007, recibida por la destinataria el 10 de diciembre de 2007.

»11.°) La demanda principal se presentó el 4 de diciembre de 2012 y la reconvencional el 19 de febrero de 2013».

TERCERO.- Motivo único.

Motivo único.- Al amparo de lo dispuesto en el art. 477.2.3.º de la LEC, por entender que la resolución recurrida aplica indebidamente lo dispuesto en las disposiciones legales que se citan a continuación, con desconocimiento de la doctrina jurisprudencial establecida en las sentencias de la Sala 1.ª del TS, que se citan y aportan, resultando necesario que se fije dicha jurisprudencia conforme a la cual: las ofertas fundamentales y destacadas del folleto publicitario no son accesorias sino esenciales a efectos resolutivos del contrato, y su incumplimiento no se compensa con una indemnización como ha hecho la sentencia pues da lugar a la frustración de las expectativas del comprador.

La sentencia recurrida se opone a dicha doctrina jurisprudencial del TS e infringe lo dispuesto en los siguientes artículos (que resultan homogéneos al fin pretendido):

– Código Civil 1124, 1256, 1258.

– Ley 26/1984, de 19 de julio, Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, art. 8.

– Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, arts. 3, 4 y 8.

Infracción de la doctrina jurisprudencial de las siguientes sentencias del Tribunal Supremo, Sala 1.ª de lo Civil:

– Sentencia 497/2011, de 12 de julio, recurso 1838/2007.

– Sentencia 518/2013, de 23 de julio, recurso 620/2011.

– Sentencia 381/2011, de 30 de mayo, recurso 883/2008.

Argumenta el recurrente que en el caso que nos ocupa la sentencia recurrida desconoce el carácter esencial de las obligaciones del vendedor derivadas de la publicidad realizada mediante folleto elaborado por éste, como reclamo esencial para la contratación, constituyendo el incumplimiento de estas ofertas publicitarias principales y destacadas, la frustración total de los consumidores, sin poder compensarse con una indemnización traducida en una rebaja del precio, como hace la sentencia recurrida.

Cuestiona que la sentencia recurrida, si bien no niega el carácter vinculante de la publicidad y que se han incumplido las obligaciones más destacadas de dicha publicidad, (como el campo de golf de 18 hoyos y un enlace de la urbanización con la autopista AP9 y parte de la urbanización sin terminar), no declara que tales incumplimientos sean esenciales y que proceda la resolución del contrato, vulnerando así la jurisprudencia.

CUARTO.- Decisión de la sala. Valor contractual de la publicidad.

En la sentencia recurrida se parte del valor contractual de lo ofertado publicitariamente y a tal efecto cita las sentencias de esta sala de 30 de mayo de 2011, 23 de julio de 2013, 28 de febrero de 2013.

En este sentido la STS de 30-5-2011, rec. 883 de 2008, declara que:

«La publicidad de la promoción con intención de atraer a los compradores no se limitó a la urbanización de los terrenos sobre los que se construyeron los edificios, sino que incorporó un contenido informativo y ofreció una visión distinta del conjunto urbanístico que comprendía dicho ámbito… concurriendo una publicidad prenegocial ciertamente engañosa… La relevancia de la publicidad en el proceso de toma de decisiones de un comprador medio es cada vez mayor, como también es mayor la posibilidad de crear una falsa expectativa que le prive de la posibilidad de ponderar la conveniencia de adquirir una vivienda en unas determinadas condiciones. Lo cierto es que la empresa vendedora no entregó a los adquirentes todo lo que en su actividad publicitaria había anunciado y prometido como objeto de los respectivos contratos de compraventa, y ello les causó un perjuicio evidente cuyas consecuencias jurídicas “son ajenas a las expectativas económicas que el incumplidor pretendía obtener con la actuación civilmente ilícita”, como dice la sentencia».

En sentencia 518/2013 de 23 de julio se declaró:

«Al comprador se le entregó también folleto publicitario en el que junto a fotomontajes de un puerto deportivo virtual, observable desde las terrazas de los apartamentos se decía “disfruta la vida con todos los sentidos junto al puerto deportivo”, “disfruta de un campo de golf cerca de tu casa”.

»Todos estos compromisos contraídos en el contrato y a través de la oferta publicitaria, fueron incumplidos y dicha trasgresión debe calificarse de sustancial pues afectaba a circunstancias esenciales y definidoras del objeto contractual. Sobre los efectos del incumplimiento de una obligación esencial en orden a la resolución del contrato cabe citar la STS 1-10-2012, rec. 24 de 2010.

»Al comprador se le ofrecía un entorno paradisíaco que no tiene correspondencia con la realidad, reflejado no solo en la publicidad sino también en el contrato (plano del puerto y golf).

»Como se declara en la sentencia recurrida, dicha oferta sería determinante para cualquier comprador, tanto para la compra como para el precio a pagar.

»La vendedora redactó el contrato y diseñó la publicidad de forma que podría entenderse que el entorno tendría una fecha de terminación que se correspondería con el final de la urbanización, pero en el presente caso, no estamos ante un mero retraso sino ante una paralización del atractivo entorno ofrecido.

»El estancamiento de las obras del puerto y resto del entorno, correspondían al Ayuntamiento, pero nada de ello fue advertido al comprador, asumiendo la vendedora la realidad próxima de dichas obras sin cautela alguna, sin advertir de que como dice la recurrida era un mero futurible, pero se limitó a ofertar en venta lo que no era más que una expectativa incierta de futuro».

QUINTO.- Carácter esencial de los incumplimientos, apreciados en conjunto.

Se estima el motivo.

En la sentencia recurrida se declara en relación con los incumplimientos de la vendedora:

  1. Con respecto al campo de golf, se preveía su construcción en el contrato y que el comprador de la vivienda pudiera ser abonado, dándose de alta y disfrutar de un descuento en la cuota, pero sin que el campo de golf fuese un elemento común de la urbanización.

En el contrato no se especificaba que fuese un campo de 18 hoyos, pero sí se recogía en el folleto publicitario facilitado al comprador.

Consta que un campo con 9 hoyos (que no 18) se pudo utilizar desde abril de 2007, acta de comprobación favorable para el uso en junio de 2013, y licencia para campo de 18 hoyos, el 6-8-2013.

Este incumplimiento se califica de parcial en la sentencia recurrida dado que se creó un campo de golf de 9 hoyos y no de 18 como se publicitó, reconociendo que un campo de 18 hoyos habría supuesto «un valor añadido económico y social y de calidad de vida».

  1. En la sentencia recurrida se declara que no consta el acceso a la autopista ofrecido en el folleto publicitario, si bien no era obligación de la vendedora, a la cual solo le correspondía garantizarlo, la cual había prestado ante al administración el aval que garantizaba el cumplimiento de sus obligaciones, siendo competencia de la Administración del Estado.

Sin embargo en la sentencia recurrida se considera un incumplimiento no resolutorio dado que ofreció unas vías de comunicación rápidas con el resto de la provincia que no se cumplieron, frustrando al comprador y añadiendo una nueva pérdida del valor añadido.

  1. En la sentencia recurrida se reconoce que parte de la urbanización no está terminada, aunque sí lo está la fase a la que corresponde la vivienda litigiosa, «lo cual no es indiferente para los adquirentes, pues también hace desmerecer en alguna medida el valor económico de las propiedades».

Partiendo de estos incumplimientos declarados en la sentencia de apelación debemos declarar que habiendo sido declarados los tres parciales, en conjunto suponen un incumplimiento esencial que frustra la finalidad del contrato de compraventa, pues el comprador se encontró con una vivienda que no se encontraba junto al campo de golf ofrecido, ni con las vías de comunicación proyectadas ni con la urbanización ofrecida y esperada, dado que no está concluida, de tal manera que la circulación no será fluida, el espacio verde se reduce notablemente y la categoría del campo también, así como el espacio de juego y duración de las partidas, unido a una urbanización parcialmente fallida en cuanto a sus servicios.

Todos estos compromisos contraídos en el contrato y a través de la oferta publicitaria, fueron incumplidos y dicha trasgresión debe calificarse de sustancial pues afectaba a circunstancias esenciales y definidoras del objeto contractual (arts. 1254, 1256 y 1258 del C. Civil). Sobre los efectos del incumplimiento de una obligación esencial en orden a la resolución del contrato cabe citar la STS 1 de octubre de 2012, rec. 24/2010.

Lo expuesto nos lleva a estimar la casación y asumiendo la instancia, confirmamos la sentencia de 24 de octubre de 2013, del Juzgado de Primera Instancia n.º 7 de La Coruña, (PO 1254/2012).

 

SEXTO.- Se imponen a la demandante las costas de la primera y segunda instancia, incluidas las de la reconvención (arts. 394 y 398 LEC).

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