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Reclamar gasto tasacion hipotecaria al banco

La devolución de los gastos de tasación de la vivienda hipotecada está siendo, al igual que otra serie de cláusulas de las hipoteca, objeto de bastantes demandas judiciales interpuestas por consumidores para conseguir la declaración de nulidad por abusiva de dicha estipulación y que se les devuelva el importe abonado al Banco.

A continuación vamos a exponer los CRITERIOS JUDICIALESmás consolidados para estimar la nulidad y reintegro al cliente del importe de la tasación.

¿ Por qué procede la devolución de los gastos de tasación de la vivienda hipotecada ?

1º.- Ha sido una practica bancaria usual que en todas las hipotecas se pacte que la totalidad de los gastos de tasación del inmueble que va a ser hipotecado corra en exclusiva a cargo del prestatario (cliente).

 

2º.- La cláusula que establece que el pago de la tasación de la vivienda será de cuenta del prestatario es una cláusula abusiva por aplicación del artículo 89.3 del Texto Refundido de la Ley General Defensa Consumidores y Usuarios (TRLGDCU) por ser un gasto generado en exclusiva utilidad del Banco prestamista y no puede repercutirse al prestatario.

El artículo 89.3 del TRLGDCU dice:

“En todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas:…. 3) La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario.”

 

3º.- Se viene considerando nulo el pacto que hace recaer en exclusiva sobre el cliente el pago de los gastos de tasación porque éste no hace distinción sobre quien encarga la tasación e impone en todo caso su coste al consumidor.

4º.-  Es cierto que otro sector de los Tribunales justifica la validez de dicha cláusula ( y por lo tanto no la declaran abusiva), en cuanto a que la tasación de la vivienda es un acto que se hace en interés del prestatario, indudablemente interesado en la obtención del préstamo, quien debe ofrecer la garantía real para obtener el préstamo y por consiguiente debe justificar que la valoración es suficiente.

Pero los Tribunales que la declaran nula, insisten que si bien es cierto lo anterior, igualmente resulta de interés a la entidad prestamista que se proceda a dicha tasación para conocer el valor de la garantía real en cuanto por su razón fijará la oferta y el importe del préstamo dinerario a entregar con la seguridad de cobertura por el valor del bien objeto de garantía real.

 

5º.- Estamos frente a un gasto que se devenga por un trámite dispuesto por la Ley 2/1981 de 25 de Marzo de Regulación del Mercado Hipotecario, que no regla la imposición de su coste y que a mayor abundamiento, también reporta utilidad efectiva para la entidad prestamista, no solo porque el informe de tasación es necesario en los trámites de ejecución, sino que es un requisito preceptivo para el ejercicio de la acción ejecutiva privilegiada (hipotecaria) conforme al artículo 682.2-1 de la Ley Enjuiciamiento Civil, y para poder establecer la fijación del precio para la subasta en dicho trámites.

 

6º.- En consecuencia, si en la tasación de la vivienda está igualmente interesado y beneficiado el Banco prestamista, la imposición de su coste, vía cláusula no negociada, exclusivamente, al cliente prestatario es contrario a la buena fe y en perjuicio del consumidor, por lo que tal pacto sería abusivo conforme a lo dispuesto en los artículos 82 y 89.3 del TRGDCU.

CONCLUSION:

Estos son algunos de los criterios de los tribunales para proceder a la devolución de los gastos de tasación de la vivienda hipotecada. Por último hay que señalar que de plantearse una demanda por este motivo es muy importante que el cliente acredite documentalmente el importe que pagó por la tasación.

mundojuridico

 

La Audiencia de Cantabria ratifica la condena al banco a pagar la tasación hipotecaria

«No podemos compartir los argumentos de la apelante», concluye la Audiencia, para señalar que el «supuesto posible interés» del cliente para el otorgamiento de escritura pública e inscripción en el registro «no justifica la imposición» con carácter general de la «totalidad» de los gastos por parte del banco.

Y, como agrega el fallo, la posibilidad de deducirse fiscalmente dichos gastos tampoco excluye el carácter «abusivo» de la cláusula, en la que «lo relevante es la atribución indiscriminada y general de todos los gastos al prestamista sin posibilidad de negociación y sin que exista una norma legal que se los atribuya».

En el otro caso, los afectados, representados por el mismo letrado, pedían a CEIIS (Banco de Caja España de Inversiones Salamanca y Soria) la devolución de 1.138 euros por los gastos de notario (512,43 €), registro (201,05 €), gestoría (354 €) y tasación (70,8 €), repercutidos también «abusivamente» a los clientes, que tampoco solicitaron el abono del impuesto de actos jurídicos documentados.

Considera que la cláusula de gastos del préstamo -suscrito en agosto de 2011- está redactada de manera «genérica» y resulta «abusiva» y, en consecuencia, «nula». Recuerda la Audiencia que el pasado mes de noviembre ya resolvió que «una redacción de atribución indiscriminada al prestatario adquirente era nula por abusiva».

Y aunque «pudiera no serlo si de modo razonado se fundamentara una distribución en función de los intereses de las partes» en la constitución de hipoteca y su inscripción, la AP considera que «no se trata de examinar partida por partida» los gastos, pues la redacción de la cláusula es «abusiva y nula», según insiste para concluir.

 

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