Preaviso de finalización de contrato de alquiler

Emilio Díaz Rojas

La Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil regulan la duración de los contratos de alquiler y sus prórrogas, los supuestos de finalización anticipada y los plazos de preaviso, tanto para los propietarios como para los inquilinos. A continuación, analizamos las causas de terminación del contrato de alquiler y los plazos de preaviso que marca la ley para cada supuesto.

Finalización del alquiler por terminación del plazo legal o contractualmente pactado

Es el motivo más común de finalización de contrato de alquiler, en el que el inquilino debe abandonar la vivienda y devolver las llaves. El Tribunal Supremo tiene una línea jurisprudencial muy definida referente a la prohibición de los contratos indefinidos, ya que, por su propia naturaleza, el contrato de arrendamiento ha de tener una duración determinada o determinable. Sentencias señeras en este sentido son, por ejemplo, STS 10/02/2021 y 20/02/2020.

Si bien es cierto que nos constan sentidos jurisprudenciales diferentes cuando los contratos de arrendamiento de vivienda fueron pactados de manera indefinida, el TS admitió la vinculación perpetua o al menos prolongada en contratos de renta antigua o en arrendamientos de vivienda con opción de compra, aunque se trata de supuestos muy puntuales; así lo establece por ejemplo la STS 129/2021.

Sea como fuere, cuando los plazos legales o la duración pactada entre las partes ha llegado a su vencimiento y alguna de ellas no desea continuar, lo propio es que preavise de forma clara su intención de no prorrogar el contrato, señalando día y hora para la entrega de llaves e inspección conjunta de la vivienda, dicho sea de paso, con el documento de terminación de contrato preparado para la firma de ambos.

Como se ha dicho, de acuerdo con el Tribunal Supremo (STS 10/02/2021, 28/07/2020, 20/02/2020, 16/11/2016, 14/03/2013, entre otras muchas): “por lo que en el caso de que el contrato haya sido pactado de manera indefinida, cualquiera de los contratantes tendrá el derecho de resolución ad nutum del contrato”.

También podría el arrendador quedar obligado a mantener el arrendamiento durante treinta años, plazo máximo del arrendamiento siempre que no haya opción de compra, de conformidad con la STS 582/2009, del pleno, por la que se aplicaría analógicamente el artículo 515 CC relativo a la duración del usufructo (STS 582/2009 de 9 de septiembre). En el plazo de treinta años se toma como referencia el usufructo, pero lo cierto y verdad es que los contratos tienen que tener un desenlace, si no, no serían arrendamientos.

Finalización anticipada del alquiler por el propietario

Una vez cumplido el primer año de contrato y siguiendo lo dispuesto en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el propietario puede recuperar el inmueble arrendado por causa de necesidad para destinarlo a vivienda permanente para sí, para sus familiares en primer grado de consanguinidad o adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para obtener información más detallada sobre este supuesto puede visitar nuestro artículo: Recuperar vivienda alquilada por necesidad del arrendador.

Finalización anticipada del alquiler por el inquilino

El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al inquilino desistir del contrato de alquiler de forma anticipada, siempre que hayan transcurrido al menos seis meses desde su entrada en vigor.

Si se hizo constar en el contrato de arrendamiento, el propietario podrá exigir al inquilino una indemnización equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Cuando los períodos de tiempo sean inferiores al año, la indemnización deberá ser proporcional a los meses que falten para la finalización del contrato.

¿Necesita finalizar un contrato de alquiler?

Plazos de preaviso para finalización de contrato de alquiler

Cuando el arrendador o arrendatario haya comprobado que el contrato llega a su fin y no desea renovar, primero deberá preavisar por escrito a la otra parte. Este despacho es partidario de hacerlo mediante burofax con acuse de recibo y de contenido con el plazo de preaviso indicado por la ley, que será el siguiente:

Para contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019

• El arrendador: 4 meses antes de terminar los cinco o siete años, dependiendo de si es persona física o jurídica, en arrendamientos de vivienda para evitar la prórroga de otros tres años más (art. 10 LAU).
• El arrendatario: 2 meses si el arrendador persona física quiere interrumpir las prórrogas del contrato.

Para contratos firmados antes del 6 de marzo de 2019

Tanto para el arrendador como para el arrendatario que quieran terminar con el contrato a fecha de vencimiento, se exige un preaviso de 30 días. En el supuesto de que terminen los 3 años de prórroga legal y ninguna de las dos partes haya denunciado el texto, el contrato se prorrogará por un año más.

Para contratos sometidos a la Ley de 1964, denominados de renta antigua

Los contratos de renta antigua, es decir, aquellos que fueron formalizados antes del 9 de mayo de 1985, están sometidos a la ya derogada Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.  En estos casos, cuando fallezca el inquilino, caben dos subrogaciones, es decir, otros familiares del arrendatario tienen derecho a permanecer en la vivienda alquilada. Así lo dispone el artículo 58 de la Ley 40/1964:

1. Al fallecimiento del inquilino titular del contrato de arrendamiento, su cónyuge, descendientes, con preferencia los hijos varones menores de edad, las hijas solteras y los mayores impedidos físicamente, hijos adoptivos que hubieran sido adoptados antes de cumplir los dieciocho años, ascendientes y hermanos, con preferencia las hermanas solteras, tanto en el parentesco legítimo como en el natural, que con aquél hubiesen convivido habitualmente en la vivienda con dos años de antelación a la fecha del fallecimiento, podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento. No será necesaria la convivencia de los que estuviesen sometidos a la patria potestad del fallecido, y respecto al cónyuge, bastará la mera convivencia, sin exigencia en el plazo de antelación.

Cuando se haya agotado el juego de subrogaciones previsto en la normativa, el preaviso exigido será de 30 días.

Para finalización anticipada por necesidad del arrendador

De acuerdo con el art. 9.3 LAU el preaviso de finalización anticipada de contrato de alquiler es de dos meses, una vez haya pasado el primer año de contrato.

En los contratos de renta antigua, el preaviso por causa de necesidad será de 1 año cuando el arrendador interrumpe la prórroga por este motivo.

Para finalización anticipada por parte del inquilino

Según el art. 11 LAU son 30 días de preaviso, siempre que hayan transcurrido al menos seis meses desde la entrada en vigor del contrato.

No obstante, es controvertido cuando el contrato se prorroga por anualidades si, iniciada la siguiente anualidad, el arrendatario debe abonar la parte proporcional del año que reste por cumplir.

Consecuencias de no cumplir con los plazos de preaviso de finalización de contrato de alquiler

Terminadas las prórrogas legales, el contrato entra en “tácita reconducción” y el arrendador podrá poner fin al contrato preavisando con treinta días si la renta está pactada por meses o con treinta días antes de la fecha o entrada en vigor del contrato si la renta está pactada anualmente.

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Artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

2. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.

3. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el periodo de prórroga tácita previsto en el apartado anterior, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta ley, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

4. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

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Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

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