Sí, en la mayoría de los casos se necesita el permiso de la comunidad de propietarios para instalar una salida de humos en un local.

1. Razones por las que se requiere permiso:

Alteración de elementos comunes: La instalación de una salida de humos generalmente implica modificar o afectar elementos comunes del edificio, como la fachada, el patio de luces, o la cubierta. Estos elementos son propiedad de todos los vecinos, por lo que cualquier modificación requiere la aprobación de la comunidad.
Impacto estético: La salida de humos puede alterar la estética del edificio, lo que puede ser motivo de preocupación para algunos vecinos.
Regulaciones locales: Dependiendo de la normativa local y autonómica, pueden existir requisitos específicos sobre la ubicación, características, y permisos necesarios para la instalación de salidas de humos en edificios residenciales.

2. Procedimiento para obtener el permiso:

Solicitud formal a la comunidad: El propietario del local debe presentar una solicitud formal a la comunidad de propietarios explicando el proyecto de instalación de la salida de humos, incluyendo planos, especificaciones técnicas y cualquier otro documento relevante.
Convocatoria de Junta de Propietarios: La comunidad debe convocar una Junta de Propietarios para debatir y votar sobre la solicitud. Según el Artículo 10.3 b) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se necesita una mayoría cualificada para aprobar la modificación de elementos comunes, lo que generalmente requiere el voto favorable de 3/5 partes del total de propietarios y cuotas.
Permisos municipales: Además del permiso de la comunidad, es necesario obtener las licencias municipales correspondientes, como la licencia de obra, que garantice que la instalación cumple con la normativa local.

3. Consecuencias de no obtener el permiso:

Sanciones legales: Instalar una salida de humos sin la autorización de la comunidad y las licencias pertinentes puede resultar en sanciones, multas o la obligación de desmantelar la instalación.
Conflictos con vecinos: La falta de permiso puede generar conflictos con los vecinos, quienes podrían emprender acciones legales para exigir la retirada de la instalación.

En resumen, para instalar una salida de humos en un local que forma parte de una comunidad de propietarios, es imprescindible obtener el permiso de la comunidad y cumplir con las normativas locales.

Regulación de salida de humos en comunidades de propietarios: todo lo que necesitas saber

Cuando un local comercial va a ser utilizado para la restauración, es esencial la instalación de salidas de humo apropiadas en el edificio.

Estas obras se realizan en una propiedad privada, pero atraviesan zonas comunes como fachadas o patios interiores.

Por eso, su colocación también compete a la comunidad y no es raro que surjan conflictos entre vecinos. Analizamos la normativa que regula las salidas de humos, con el fin de despejar algunas dudas frecuentes.

Antes de instalar una salida de humos en comunidades hay que consultar los estatutos

Muchos propietarios creen que están en su derecho de realizar modificaciones en un local comercial, pero lo cierto es que muchas veces las chimeneas afectan al resto de la comunidad.

Lo más razonable, en estos casos, es acudir a los estatutos de la comunidad para ver cómo se contempla esta situación. Si se ha previsto, tendremos un problema menos, pues solo habrá que seguir los pasos indicados.

Otra situación de fácil solución es cuando se realizan modificaciones en la fachada del local. Si se comprueba que la extracción no afecta a otros vecinos, no sería necesario contar con el permiso de la comunidad. Sí es obligatoria, no obstante, una licencia de obras del Ayuntamiento.

¿Qué ocurre si las obras para chimeneas no están contempladas en los estatutos?

Si la instalación de una salida de humo no se contempla en los estatutos, se requiere una autorización de la junta vecinal. Es en este punto cuando pueden aparecer algunas discrepancias, tanto en la ley como en su interpretación.

El artículo 17. 6 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) exige que, para instalaciones que afecten a elementos comunes como la fachada del edifico o los patios interiores, se llegue a un acuerdo por unanimidad entre todos los propietarios.

De igual manera, las limitaciones a cualquier modificación en un inmueble se recogen en el artículo 7.1 de dicha ley. Se establece que «si un trabajo altera o menoscaba la seguridad de un edificio, su estructura, su configuración o su estado externo» deberá alcanzarse un acuerdo unánime.

No obstante, en el año 2013, se introdujo una reforma en esta ley que flexibiliza las «nuevas instalaciones y mejoras en la comunidad». A partir de este cambio solo sería necesaria la aprobación de 3/5 de los integrantes, es decir, de un 60% de los mismos.

Otra posibilidad es que exista una salida de humos, pero que no se adecúe a la normativa. Este supuesto exige la realización de trabajos para acondicionar las instalaciones a lo estipulado por el Ayuntamiento. Si nos guiamos por la flexibilización del 2013, se entiende que solo se requiere la aprobación de 3/5 partes de los propietarios.

Las diferencias de criterio entre un dueño que desea explotar su propiedad y la calidad de vida de los vecinos, puede ser fuente de conflictos si no se llega a un acuerdo que satisfaga a todas las partes.

En los últimos años, de hecho, ha habido sentencias apoyando ambas posturas. La solución, en todo caso, dependerádel tipo de instalación, de la relación del propietario del local con la junta de vecinos y, en última instancia, de la interpretación que hagan los juzgados.

La extracción de humos y sus posibles molestias a los vecinos

Una cuestión clave a la hora de realizar estas remodelaciones es si el resultado final afectará o no a quienes viven en la comunidad. Puede que los humos expulsados por las chimeneas causen ciertos perjuicios a otros propietarios, como olores, ruidos o, incluso, manchas o malos olores en la ropa tendida.

Estas consecuencias no siempre pueden preverse antes de la instalación. Ante estas circunstancias, los propietarios pueden iniciar un proceso para suspender la emisión de estos humos. El mecanismo adecuado es un acta de cesación, tipificada en la LPH.

Según el artículo 7.2 de dicha normativa: «al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes».

Por tanto, si algún miembro de la comunidad se viera afectado por la salida de humos tiene la potestad de iniciar un proceso que puede desembocar en un litigio legal.

Se trata, en definitiva, de un tema complejo que debe analizarse con detenimiento, evitando acciones unilaterales y consultando la situación con un Administrador de Fincas colegiado, que tenga además experiencia en la materia.

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La Regulación de Salidas de Humos en Comunidades de Vecinos

La regulación de salidas de humos en una comunidad de propietarios está guiada por normativas locales, estatales y, en algunos casos, autonómicas o municipales, y depende de la ubicación de la comunidad y de las leyes específicas que apliquen en esa zona.

En la normativa de comunidades de vecinos, la instalación de una salida de humos por fachada es crucial para garantizar la seguridad y el bienestar de todos los residentes, cumpliendo con las normativas locales y evitando sanciones.

En España, la regulación de las salidas de humos en edificios de viviendas viene recogida principalmente en el Código Técnico de la Edificación (CTE) y en las normativas urbanísticas locales.

Algunas pautas generales sobre la regulación de salidas de humos en una comunidad de propietarios en España que hay que tener en cuenta:

Código Técnico de la Edificación (CTE): En el CTE vienen establecidos requisitos técnicos que los edificios deben cumplir en lo relacionado con seguridad, habitabilidad, ahorro de energía y accesibilidad.
En cuanto a las salidas de humos, vienen detallados requisitos en cuanto a la evacuación de humos y gases de la combustión, las dimensiones y ubicación correctas de las chimeneas y conductos de ventilación.
Normativas locales: Las ordenanzas municipales y las normativas urbanísticas locales pueden tener requisitos adicionales o específicos en lo relacionado con las salidas de humos. Estos requisitos varían según la ciudad o el municipio en el que se sitúe la comunidad de propietarios.
Comunidad de propietarios: Es importante que la comunidad de propietarios disponga de su propio reglamento de uso interno en el que vengan normas y procedimientos tanto para la instalación como para el mantenimiento de sistemas de extracción de humos, chimeneas y conductos de ventilación compartidos. Este reglamento se debe aprobar en una reunión de propietarios.
Inspecciones y mantenimiento: Realizar inspecciones regulares y llevar a cabo el mantenimiento correcto de los sistemas de extracción de humos y conductos es vital para garantizar un buen funcionamiento y prevenir problemas de seguridad.
Responsabilidades: En general, los propietarios son responsables del mantenimiento y reparación de las salidas de humos que sean de su propiedad exclusiva. Las salidas de humos comunes suelen ser responsabilidad de la comunidad de propietarios en su conjunto.

Índice

Entendiendo la Normativa de las Salidas de Humos

La normativa relacionada con las salidas de humos hace referencia a las regulaciones y requisitos específicos que hay que seguir para la instalación y el funcionamiento correcto de sistemas de extracción de humos y ventilación en edificios comerciales y residenciales.

Estas normativas dependerán de la ubicación geográfica y la jurisdicción, por esta razón es importante consultar las leyes locales y los códigos de construcción aplicables en cada zona. Algunos aspectos generales que se incluyen en estas regulaciones:

Ubicación de las salidas de humos: Las normativas normalmente, especifican el lugar dónde se deben ubicar las salidas de humos de un edificio, hay que tener en cuenta factores como la seguridad, la eficiencia y la protección contra incendios.
Tamaño y diseño de las salidas de humos: El tamaño de las salidas de humos y el diseño deben ser adecuados y garantizar la eliminación eficiente de los humos y la dispersión segura en el exterior, lo que incluye la altura y el diámetro de las chimeneas o conductos de ventilación.
Materiales de construcción: Las normativas generalmente especifican los materiales que se deben utilizar para la construcción de las salidas de humos, deben ser materiales que resistan tanto al calor como al fuego para evitar riesgos de incendio y daños.
Requisitos de mantenimiento: Las regulaciones frecuentemente exigen un mantenimiento de manera regular de los sistemas de salidas de humos que de garantía de tener un funcionamiento adecuado y seguridad continua.
Ventilación mecánica: A veces, se requieren sistemas de ventilación mecánica, como extractores o ventiladores, para poder tener una extracción eficiente de humos en cocinas comerciales u otras áreas donde se genere gran cantidad de humo.
Protección contra incendios: Las salidas de humos tienen que cumplir con los requisitos de protección contra incendios.
Normativas de calidad del aire: Las normativas incluyen requisitos con relación a la calidad del aire y la emisión de contaminantes atmosféricos.
Permisos y licencias: Antes de realizar una instalación o modificar un sistema de salida de humos, es muy probable que se necesite obtener permisos y licencias de las autoridades locales.
Inspecciones y cumplimiento: Las autoridades locales realizan inspecciones periódicas para garantizar el cumplimiento de las regulaciones relacionadas con las salidas de humos. El que se incumplan estas normativas puede resultar en multas y sanciones.

Requisitos para la Instalación de Chimeneas y Salidas de Humo

La instalación de chimeneas y salidas de humo es un proceso importante que debe llevarse a cabo de una forma adecuada para garantizar la seguridad y el funcionamiento eficiente de una chimenea o estufa de leña.

Algunos requisitos generales que considerar:

Cumplir con normativas locales y nacionales: La instalación debe cumplir con todas las regulaciones y códigos de construcción locales y nacionales aplicables.
Elección del lugar: El lugar en el que se realice la instalación debe ser adecuado para la chimenea o estufa y debe cumplir con las regulaciones locales y nacionales, por ejemplo, debe existir suficiente espacio alrededor de la chimenea y mantener una distancia segura de materiales combustibles como madera, papel, cortinas y muebles.
Aislamiento: Las paredes y techos alrededor de la chimenea deben estar correctamente aislados para prevenir la transferencia de calor no deseada y reducir los riesgos de incendio.
Material de la chimenea: Se deben utilizar materiales de chimenea de alta calidad que cumplan con las normas de seguridad.
Distancia de seguridad: Debe tener la suficiente distancia de seguridad entre la chimenea o estufa y elementos combustibles, como paredes, pisos y techos.
Aislamiento térmico: Añadir aislamiento térmico adecuado alrededor de la chimenea o caldera para evitar que el calor se transmita a estructuras circundantes.
Revestimiento de la chimenea: Si se requiere un revestimiento de la chimenea, debe estar instalado correctamente y conforme a las regulaciones locales.
Ventilación adecuada: Debe existir una fuente de aire fresco para que exista un reemplazo de aire.
Mantenimiento: El mantenimiento debe ser regular e incluir la limpieza y el mantenimiento de la chimenea y el conducto para que no se acumule creosota y otros residuos peligrosos.
Certificación del instalador: Es recomendable contar con un instalador profesional certificado para la instalación de chimeneas y salidas de humo.

Consulta de Estatutos antes de la Instalación

Consultar los estatutos antes de la instalación de chimeneas y salidas de humo es una buena práctica, especialmente en una comunidad de propietarios, un condominio o un edificio sujeto a reglas y regulaciones específicas.

Los estatutos o reglamentos de la comunidad de propietarios contienen disposiciones que regulan la instalación de chimeneas y salidas de humo, así como otros aspectos relacionados con las modificaciones estructurales o instalaciones en las unidades privadas.

Algunos pasos que seguir para consultar los estatutos antes de realizar una instalación de chimenea o salida de humo:

Obtener una copia de los estatutos: Es importante tener acceso a una copia de los estatutos de la comunidad o la vivienda en que se reside. Se puede conseguir solicitando una copia al administrador de la propiedad o a la junta de propietarios.
Revisar las disposiciones relevantes: En los estatutos puede venir cualquier disposición relacionada con las modificaciones estructurales, instalaciones de chimeneas, salidas de humo o cualquier otra regla que pueda aplicarse a cada situación. Estas disposiciones suelen estar en secciones relacionadas con mejoras, remodelaciones o cambios en las unidades privadas.
Comunicar tus planes: Si encuentras disposiciones relevantes en los estatutos, es importante comunicar tus planes de instalación de chimeneas o salidas de humo a la junta de propietarios o al administrador de la propiedad, puede requerir la presentación de una solicitud formal y la descripción detallada de tu proyecto.
Obtener la aprobación necesaria: Si los estatutos requieren aprobación para realizar modificaciones, es importante seguir el proceso adecuado.
Cumplir con las regulaciones locales: No solo se debe cumplir con los estatutos de la comunidad, si no también se debe cumplir con todas las regulaciones locales y códigos de construcción relacionados con la instalación de chimeneas y salidas de humo.
Contratar a profesionales calificados: Para que la instalación cumpla con los estándares de seguridad y construcción, se debe contratar a profesionales calificados, como ingenieros estructurales y técnicos de chimeneas.
Registrar cualquier aprobación y documentación: Una vez que se obtiene la aprobación necesaria y completa la instalación, es importante que quede registrado todos los documentos y permisos correspondientes según las regulaciones locales y los estatutos de la comunidad.

La Ley de Propiedad Horizontal y su Relación con las Salidas de Humos

La Ley de Propiedad Horizontal en España regula la propiedad y gestión de edificios o conjuntos inmobiliarios que están divididos en viviendas independientes, como apartamentos o locales comerciales, y en los que existen zonas comunes.

Uno de los puntos que regula la Ley de Propiedad Horizontal es la relación que existe entre los propietarios de las unidades privativas y las decisiones que afectan a las zonas comunes del edificio, incluyendo las salidas de humos.

En relación con las salidas de humos, la Ley de Propiedad Horizontal establece lo siguiente:

Elementos comunes: Las salidas de humos, son elementos necesarios para el uso y disfrute de las unidades privativas, normalmente son considerados como elementos comunes del edificio, con lo cual su mantenimiento y conservación son responsabilidad de la comunidad de propietarios en su conjunto.
Modificaciones o instalaciones: Si un propietario quisiera realizar modificaciones en las salidas de humos realizar una instalación nueva, normalmente deberá obtener la aprobación de la comunidad de propietarios. Esto se hará por medio de una convocatoria en Junta de Propietarios, donde se discutirán y votarán las propuestas relacionadas con estas instalaciones. La aprobación requerirá una mayoría de votos en conformidad con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal.
Gastos: Los gastos asociados con las salidas de humos, incluyendo su instalación, mantenimiento y reparación, serán sufragados por todos los propietarios según su cuota de participación en la comunidad. Esto se basa en el coeficiente de propiedad de cada propietario, que generalmente se calcula en función del tamaño de su unidad privativa.
Mantenimiento y uso adecuado: Los propietarios están en la obligación de mantener en buen estado las salidas de humos y asegurarse de que se utilizan correctamente. Esto incluye evitar obstrucciones y realizar reparaciones cuando sea necesario para garantizar un funcionamiento eficiente y seguro.
Normativas específicas: Además de la Ley de Propiedad Horizontal, se debe tener en cuenta las normativas locales y nacionales de construcción y seguridad que regulan las salidas de humos. Los propietarios deben cumplir con estas regulaciones al realizar modificaciones o mantenimiento en estas instalaciones.

Los límites a las obras en un inmueble están establecidos en el artículo7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Habla de trabajos que menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores. Al estar específicamente prohibidos, una modificación sustancial requiere de la unanimidad de la Junta. Si para la salida de humos hubiera que perforar el forjado, es mejor que exista unanimidad.

Igualmente, si se va a tirar un tubo de varios metros, se entiende como una alteración del estado exterior y, lo que es peor, una servidumbre unilateral, por lo que es mejor tener la unanimidad.

Opciones Legales y las Modificaciones Permitidas

Las regulaciones legales y las modificaciones permitidas para chimeneas y salidas de humo varían según la ubicación y las normativas locales y nacionales, no obstante, existen algunas consideraciones generales que pueden aplicarse:

Conocer las regulaciones locales: Lo primero que se debe hacer es ver que regulaciones locales y nacionales existen referentes a este tema. Esto conlleva ponerse en contacto con el departamento de construcción o el organismo regulador que corresponda para obtener información que esté actualizada sobre las normativas y los permisos que se necesitan.
Requisitos de seguridad y construcción: Las chimeneas y las salidas de humo deben cumplir con requisitos específicos de seguridad y construcción.
Permisos de construcción: A veces, es necesario obtener un permiso de construcción antes de realizar modificaciones importantes en una chimenea o salida de humo.
Inspecciones y aprobaciones: Después de realizar las modificaciones, a veces, se requiere una inspección para asegurarse de que la chimenea o la salida de humo cumple con los códigos y las regulaciones.
Profesionales cualificados: Las modificaciones en chimeneas y salidas de humo deben llevarse por profesionales cualificados, como instaladores de chimeneas o técnicos de calefacción.
Tipos de combustible y dispositivos: Las regulaciones varían dependiendo del tipo de combustible y el tipo de dispositivo que utiliza la chimenea o la salida de humo.
Ventilación adecuada: La modificación de la chimenea no debe afectar negativamente a la ventilación del hogar. Una mala ventilación puede provocar problemas de seguridad, como la acumulación de monóxido de carbono.
Cumplimiento con estándares de calidad del aire: En zonas urbanas, las regulaciones también pueden incluir estándares de calidad del aire que limitan las emisiones de contaminantes.

¿Puede la Comunidad de Propietarios Rechazar la Instalación de una Salida de Humos?

La capacidad de una comunidad de propietarios para rechazar la instalación de una salida de humos en un edificio depende de varias circunstancias. Las decisiones de la comunidad de propietarios suelen basarse en lo que esté permitido por la ley y las reglas que se hayan establecido en la comunidad.

Algunas pautas generales sobre este tema:

Cumplimiento de la normativa local y nacional: Existen normativas de construcción y códigos de edificación en los cuales se establecen requisitos específicos para las instalaciones de salidas de humos y sistemas de ventilación.
Estas normativas están diseñadas para que los ocupantes del edificio estén seguros y además de esto poder prevenir riesgos para la salud. Si es necesaria la instalación de una salida de humos para cumplir con estas normativas, la comunidad de propietarios no tendrá la capacidad de rechazarla.
Reglamento de la comunidad de propietarios: La comunidad de propietarios en ocasiones cuenta con un reglamento de carácter interno estableciendo las reglas y regulaciones específicas para el edificio. Si en este reglamento se prohíbe de forma expresa la instalación de salidas de humos o establece procedimientos para su aprobación, en este caso, se debe seguir el proceso que se establezca en el reglamento. Es posible que, en estos casos, se requiera una mayoría de votos para aprobar cambios en el edificio.
Consulta y votación: Si no hay restricciones específicas en el reglamento de la comunidad de propietarios, posiblemente la instalación de una salida de humos se someta a consulta y votación entre los propietarios. La decisión que se tome puede depender de la mayoría de los votos. No obstante, es importante consultar tanto las leyes locales como los estatutos de la comunidad para conocer los procedimientos específicos.
Alternativas y acuerdos: En ocasiones, es posible que los propietarios que quieran realizar la instalación de una salida de humos lleguen a acuerdos con otros propietarios, como ofrecer compensaciones o mejoras adicionales para obtener su aprobación.

Es vital consultar con un abogado o profesional legal que esté especializado en derecho de propiedad y normativas locales para conseguir orientación específica sobre este asunto en jurisprudencia. Las leyes y reglamentos varían de manera significativa según la ubicación, por lo que es importante comprender cómo se aplican en cada situación particular.

Posibles Molestias a los Vecinos por la Extracción de Humos

La extracción de humos en un establecimiento o vivienda a veces causa molestias a los vecinos si no se planifica y se ejecuta correctamente.

Algunas molestias que los vecinos podrían experimentar:

Ruido: Los sistemas de extracción de humos, como campanas de cocina o extractores industriales, caldera, frecuentemente generan ruido mientras están en funcionamiento.
Olores: Si el diseño de los sistemas de extracción no está correctamente o no se mantienen de forma adecuada, los olores de la cocina u otros procesos que conllevan que se genere humo pueden propagarse a áreas cercanas, lo que es desagradable para los vecinos.
Vibraciones y movimientos: Algunos equipos de extracción de humos generan vibraciones o movimientos que se notan en las estructuras cercanas, lo que es molesto para los vecinos si causa ruidos o perturbaciones.
Emisión de partículas: La extracción de humos puede liberar partículas en el aire que podrían afectar la calidad del aire en el área circundante y, en última instancia, molestar a los vecinos si esto no se controla adecuadamente.
Luz: Hay sistemas de extracción que incluyen luces brillantes, como las que se sitúan en las campanas de cocina, que, si están dirigidas hacia las ventanas de los vecinos, causa molestias.
Para evitar estas molestias a los vecinos, los propietarios y operadores de establecimientos que utilizan sistemas de extracción de humos deberían tomar medidas adecuadas, como las siguientes:
Mantenimiento regular: Asegurarse de que los sistemas de extracción estén en buen estado de funcionamiento y limpios para minimizar olores y ruidos no deseados.
Horarios apropiados: Evitar el funcionamiento de los sistemas de extracción durante horas en las que pueda molestar a los vecinos, como durante la noche.
Aislamiento acústico: Utilizar materiales de aislamiento acústico para reducir la transmisión de ruido y vibraciones a las estructuras circundantes.
Filtros de partículas: Emplear filtros adecuados para capturar partículas en el aire y evitar que se dispersen en el entorno.
Orientación de luces: Asegurarse de que las luces de los sistemas de extracción no estén dirigidas hacia las ventanas de los vecinos.
Comunicación con los vecinos: Mantener una comunicación abierta con los vecinos para abordar cualquier preocupación y tratar de llegar a acuerdos que minimicen las molestias.

Consideraciones Importantes al Instalar Salidas de Humos

La instalación de salidas de humos es un aspecto crucial en la construcción y el mantenimiento de edificios residenciales, comerciales e industriales. Estas consideraciones son fundamentales para garantizar la seguridad y el funcionamiento adecuado de las instalaciones. Aquí te presento algunas consideraciones importantes al instalar salidas de humos:

Normativas y regulaciones locales
Diseño adecuado
Material adecuado
Diámetro y capacidad adecuados
Ubicación segura, patio de luces, fachada
Mantenimiento regular
Ventilación adecuada
Alarma de monóxido de carbono
Certificación y prueba
Capacitación y concienciación

La instalación de salidas de humos es un aspecto muy importante y bastante crítico en la construcción y operación segura de edificios e inmuebles. Debe ser realizada por profesionales competentes y cumplir con todas las normativas aplicables para garantizar la seguridad de las personas y la eficiencia de los sistemas de evacuación de humos.

La Importancia de las Distancias de Seguridad en Chimeneas y Salidas de Humo

Las distancias de seguridad en chimeneas y salidas de humo son de vital importancia para garantizar la seguridad en edificios, viviendas e inmuebles y estructuras donde se utilizan sistemas de calefacción que involucran fuego, como estufas, calderas, chimeneas y sistemas de ventilación.

Al hablar de distancia, estamos haciendo referencia al espacio mínimo que debe existir entre las aberturas de escape de humo y otras estructuras, materiales inflamables o elementos que son potencialmente peligrosos.

La importancia de estas distancias de seguridad:

Prevención de incendios: Mantener las distancias de seguridad correctas ayuda a prevenir incendios porque evita que las chispas, brasas o gases calientes puedan entrar en contacto con materiales inflamables. Esto es vital para garantizar la seguridad de las personas que habitan o trabajan en el edificio y proteger la propiedad.
Evitar la propagación de incendios: En el supuesto de que se produzca un incendio en la chimenea o en el sistema de calefacción, las distancias de seguridad limitan la propagación del fuego a otras partes del edificio. Esto permite que las personas tengan más tiempo para evacuar y a los equipos de bomberos actuar de manera más efectiva.
Protección de la estructura: El calor excesivo proveniente de una chimenea o una salida de humo puede dañar tanto la fachada como la estructura del edificio si está demasiado cerca de elementos como vigas de madera, paneles de yeso u otros materiales combustibles.
Cumplimiento de normativas y regulaciones: Muchos códigos de construcción y regulaciones de seguridad exigen el cumplimiento de distancias de seguridad específicas en las instalaciones de chimeneas y salidas de humo. No cumplir con estas normas puede resultar en sanciones legales y la imposibilidad de obtener seguros de propiedad.
Protección del medio ambiente: Las chimeneas y las salidas de humo deben diseñarse de tal manera que los gases de combustión se dispersen adecuadamente en el aire exterior. Si estas aberturas están situadas muy cerca de ventanas, puertas u otras entradas de aire en el edificio, puede hacer que entre humo y gases peligrosos en el interior.
Eficiencia del sistema de calefacción: Mantener las distancias de seguridad correctas contribuye a la eficiencia del sistema de calefacción al permitir que el humo y los gases se evacuen de manera adecuada. Esto puede ayudar a que el sistema funcione de manera óptima y reduzca la acumulación de hollín y otros residuos en las chimeneas.

Las distancias de seguridad en chimeneas y salidas de humo son fundamentales para garantizar la seguridad de las personas, la protección de la propiedad y el cumplimiento de las normativas. Deben considerarse con cuidado durante la planificación y la instalación de sistemas de calefacción y ventilación, y es fundamental realizar inspecciones periódicas para asegurarse de que se mantengan a lo largo del tiempo.

¿Qué Ocurriría si los Estatutos no Contemplan Obras para Chimeneas?

Si los estatutos de una comunidad de propietarios no contemplan obras para chimeneas o no especifican claramente cómo abordar tales obras, normalmente en este caso, se deben seguir una serie de pasos y consideraciones legales para llevar a cabo tales trabajos de forma adecuada y en cumplimiento de la ley.

Algunas pautas habituales que se aplican en esta situación:

Revisión de los estatutos: Lo primero que hay que hacer es ver los estatutos de la comunidad de propietarios para asegurarse de que no haya ninguna disposición que prohíba de manera específica la instalación o modificación de chimeneas. Si no hay ninguna mención, es posible que la instalación de una chimenea sea permitida de acuerdo con las leyes que establezca el Ayuntamiento de construcción y vivienda.

Cumplimiento de normativas locales: Debe verificar las normativas locales y de construcción para determinar si se permiten las chimeneas en su área y si hay requisitos específicos que deben cumplirse. Esto podría incluir permisos de construcción, distancias mínimas de seguridad, estándares de emisiones y otros requisitos.
Consultar con un profesional: Aconsejamos consultar con un arquitecto o ingeniero civil para asegurar que la instalación de una chimenea es segura y cumple con todas las regulaciones pertinentes. También pueden ayudar a diseñar la instalación de acuerdo con las especificaciones técnicas necesarias.
Asamblea de propietarios o votación: Si los estatutos no contemplan obras para chimeneas y no hay ninguna prohibición explícita, pero el realizar la instalación de una chimenea afecta a la estructura o la apariencia del edificio, normalmente se requerirá una asamblea de propietarios o una votación para obtener la aprobación de la comunidad. Esto varía según las leyes locales y los propios estatutos de la comunidad.
Financiamiento: Es importante determinar cómo se financiará la instalación de la chimenea. Los costos pueden recaer bien en el propietario que solicita la obra o en la comunidad en general, dependiendo de lo que se acuerde en la asamblea de propietarios.
Documentación adecuada: Es fundamental documentar todo el proceso correctamente, incluyendo los permisos, planos, acuerdos de financiamiento y cualquier otro detalle relevante.
Seguro y responsabilidad: La instalación de la chimenea debe estar cubierta por un seguro adecuado y que se aborden los temas de responsabilidad en caso de problemas futuros.

Autorización Necesaria para la Instalación de una Salida de Humos en Comunidades

La instalación de una salida de humos en una comunidad de propietarios normalmente requiere de una autorización y debe seguir un proceso específico que puede variar según la normativa local y nacional de la zona.

Una guía general de los pasos y la autorización necesaria que podría requerirse:

Consulta la normativa local y nacional: Lo primero que hay que hacer es consultar la normativa local, se puede ir al Ayuntamiento y preguntar y también la normativa nacional aplicable en cada zona. Las regulaciones y requisitos a veces varían significativamente según la ubicación geográfica y la legislación vigente.
Permiso de la comunidad de propietarios: Antes de realizar cualquier instalación que afecte a las áreas comunes de una comunidad, se debe obtener la aprobación de la comunidad de propietarios, lo que implica convocar una reunión de la comunidad y someter la propuesta a votación. La mayoría de las veces se requerirá una mayoría simple para su aprobación, pero esto también puede variar según los estatutos de la comunidad.
Licencia municipal: Es probable que necesites obtener una licencia o permiso de construcción de las autoridades locales. Esto implica presentar una solicitud junto con los planos y documentos necesarios para obtener la aprobación.
Proyecto técnico: En ocasiones, se requiere un proyecto técnico elaborado por un arquitecto o ingeniero que detalle la instalación de la salida de humos y su cumplimiento con las regulaciones de seguridad y salud pública, y se debe presentar al Ayuntamiento.
Cumplir con las normativas de seguridad: Es importante que la instalación cumpla con todas las normativas de seguridad y prevención de incendios.
Posibles requisitos adicionales: Dependiendo de la ubicación y el tipo de edificio, pueden existir otros requisitos específicos, como la obtención de un informe favorable de bomberos o la revisión por parte de una entidad de control técnico.
Seguro: Es muy probable que haya que informar a la compañía de seguros sobre la instalación de la salida de humos para verificar que estás cubierto en caso de daños o accidentes relacionados con ella.
Inspecciones y mantenimiento: Una vez que la salida de humos esté instalada, hay que realizar inspecciones y mantenimiento de forma periódica para garantizar su buen funcionamiento y cumplimiento continuo de las regulaciones.

Preguntas Frecuentes y Dudas sobre Salidas de Humos en Comunidades

¿Qué es una salida de humos y para qué sirve?

Una salida de humos es un conducto que evacua al exterior los humos y gases generados por aparatos de combustión, cocinas, sistemas de calefacción, entre otros, para garantizar la seguridad y salud de los habitantes del edificio.

¿Qué normativa rige las salidas de humos en comunidades?

La normativa varía según el país y la región. En general, se debe consultar la normativa local o nacional sobre construcción, instalaciones térmicas y salubridad en edificaciones para obtener detalles específicos.

¿Qué distancia debe haber entre la salida de humos y las ventanas o sistemas de ventilación?

Esto depende de la normativa local, pero comúnmente se requiere que las salidas de humos estén a una distancia mínima de ventanas o sistemas de ventilación para evitar la reintroducción de gases nocivos.

¿Es obligatorio tener una salida de humos si instalo una caldera o estufa en mi vivienda?

Sí, cualquier aparato que genere combustión requiere de una salida de humos adecuada para garantizar que los gases producidos sean evacuados de forma segura.

¿Qué mantenimiento requiere una salida de humos?

El mantenimiento periódico es esencial para asegurar su buen funcionamiento y seguridad. Este puede incluir limpieza, revisión de obstrucciones y comprobación de la integridad del conducto.

¿Qué problemas pueden surgir si no se instala correctamente una salida de humos?

Una instalación incorrecta puede resultar en problemas como la acumulación de monóxido de carbono, humo en el interior de la vivienda, malos olores, entre otros, y puede ser un riesgo grave para la salud y seguridad.

En caso de querer reubicar o modificar la salida de humos, ¿necesito permiso de la comunidad de vecinos?

Generalmente, sí. Cualquier modificación que afecte a elementos comunes del edificio o que pueda repercutir en la comunidad suele requerir el consentimiento de la misma.

¿Quién se hace responsable en caso de problemas o accidentes derivados de una mala instalación de la salida de humos?

El propietario o quien haya realizado la instalación suele ser el responsable, pero puede variar según las circunstancias y la legislación local.

Estas son solo algunas preguntas comunes sobre salidas de humos en comunidades. Siempre es aconsejable consultar con profesionales y revisar la normativa local al realizar instalaciones o modificaciones relacionadas.

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Las discrepancias entre las comunidades de vecinos son muy habituales y más aún cuando surgen conflictos entre los propietarios del edificio de viviendas y los locales comerciales que suele haber en los bajos. Las necesidades de los propietarios de los pisos y las de los dueños de los locales pueden chocar. Es en ese momento cuando consultar la Ley de Propiedad Horizontal se hace imprescindible. Uno de los casos de disputa más habituales suele ser la instalación de una salida de humos en el edificio. Esta es necesaria, por ejemplo, para obtener la licencia de cocina de un bar o restaurante. ¿Te interesa saber qué dice la Ley en estos casos? Te lo contamos.

¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal?

La Ley de Propiedad Horizontal o LPH es la norma que regula las relaciones, derechos y obligaciones entre los propietarios y/o vecinos de varios inmuebles que pertenecen a la misma comunidad o edificio según la Ley 49/1960 del 21 de julio. El concepto de propiedad horizontal es un concepto jurídico que se refiere al conjunto de inmuebles privados que pertenecen a un edificio común y está definido en el artículo 396 del Código Civil.

Por otro lado, los diferentes pisos y locales de un edificio se rigen por la LPH que ha sufrido diversas modificaciones a lo largo de los años siendo una de las más importantes la reforma de 1999.

¿Qué dice la LPH sobre las salidas de humos?

Los casos de conflicto pueden ser muy variados. En ocasiones existen viviendas con tiros individuales que algunos vecinos utilizan y otros no. Cuando surge la necesidad de arreglar un tiro de chimenea, aquellos que no la utilizan suelen negarse a pagar. Sin embargo, la chimenea es un elemento común de acuerdo con lo establecido en el artículo 396 del Código Civil, en el que se fundamenta La ley de Propiedad Horizontal, que incluye las salidas de ventilación o evacuación de humos. Como elemento común que es, la reparación de la chimenea correspondería a todos los propietarios y no solo a aquellos que la usan o tienen el problema con el tiro según se dispone en el articulo 10.1 de la ley de Propiedad Horizontal.

Otro caso muy común es que el propietario de un local de edificio quiera instalar una salida de humos necesaria para poder llevar a cabo ciertas actividades. La salida de humos de un local necesita la instalación de un tubo que debe discurrir por un patio de luces o fachada posterior. Por tanto, afecta a elementos comunes. Es por esto que casi siempre, necesitará la autorización de la Comunidad de Propietarios a la que pertenece el local para su instalación.

Decimos casi siempre porque primero habrá que consultar los Estatutos de la Comunidad. Si los estatutos no autorizan la instalación de una salida de humos o prohíben la realización de este tipo de obras o de labores de hostelería, el propietario del local no podrá hacer nada. Pero si los Estatutos autorizan este tipo de actividades el propietario no necesitará la autorización por parte de la Comunidad.

¿Y qué sucede si los Estatutos de la Comunidad no regulan nada sobre este supuesto? En este caso, el tema tendrá que ser sometido a votación en Junta de Propietarios. Para salir adelante deberá conseguir la autorización unánime o de 4/5 partes de los vecinos.

pleya

Puede la Comunidad de propietarios negarse a instalar una salida de humos de un local?

La convivencia entre propietarios de un edificio de viviendas y locales a menudo plantea problemas. Los locales suelen tener unas necesidades diferentes de las viviendas y viceversa.

En caso de que un local quiera instalar una salida de humos en el edificio, puede exigir a la comunidad de propietarios del edificio que le autoricen a instalarla?

La Ley de Propiedad Horizontal en España, y la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del libro quinto del Código civil de Cataluña, a partir del artículo 553-1 regulan la Propiedad horizontal, es decir las relaciones entre comuneros.

Si bien en España la adopción del acuerdo de autorización de la salida de humos requiere unanimidad, en Catalunya se precisa una mayoría cualificada de 4/5 (553-26, 2a CCC).

Ni la Ley de Propiedad Horizontal ni el Código Civil de Catalunya permiten la imposición de servidumbres en elementos privativos para intereses particulares de otro copropietario (artículo 9.1.c). Por ello, la pretensión de un comunero que pretenda la autorización de la comunidad de propietarios para la instalación de una salida de humos en la forma propuesta en el informe presentado a la junta, es contraria a la Ley (inquieta y perturba la posesión hoy por hoy defendible de un propietario) y supone un injusto y grave perjuicio para un propietario, luego la denegación acordada por la junta es legítima.

El Artículo 18. 1. Ley Propiedad Horizontal señala que los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

alvaro del coso abogado Y el Artículo 9 Ley Propiedad Horizontal indica que:

Son obligaciones de cada propietario:

a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

Sobre esta cuestión es necesario partir de dos premisas previas:

Qué dicen los Estatutos de la Comunidad o en el Titulo constitutivo acerca de la instalación de la salida de humos. En muchas ocasiones, no sólo no la autorizará , sino que tampoco la prohibirá.
Que encontrándonos ante una instalación que afecta a elementos comunes debe concurrir la autorización de la Comunidad de Propietarios.

A este respecto, es preciso determinar, si la Comunidad de Propietarios ante el Acuerdo en sentido negativo a dicha pretensión es un Acuerdo nulo por incurrir en su adopción, o por haberse adoptado con grave perjuicio para el copropietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o con manifiesto abuso de derecho.

Los tribunales han fallado en muchas ocasiones en el sentido de que la denegación de la Comunidad no conlleva un abuso de derecho que sea amparable por los Tribunales, y ello por cuanto que la instalación de la salida de humos supone una instalación que la Comunidad deviene obligada a soportar, sin beneficio alguno para la misma, de beneficio exclusivo de un comunero, por ello no puede estimarse que la postura de la Comunidad constituya un abuso de derecho, por cuanto que no existe abuso de derecho en la pretensión de la comunidad al no concurrir los elementos esenciales:

1) Uso de un derecho objetivo y externamente legal.

2) Daño a un interés no protegido por una específica prerrogativa jurídica.

3) Inmoralidad o antisocialidad de este daño, manifestada en forma subjetiva o en forma objetiva

El TS señala en sentencia de 15/11/1986 que «La constitución de tal servidumbre de salida de humos exigiría obras que habrían de discurrir por toda la altura del edificio y aun rebasarla, por lo cual no son obras que se ciñan al espacio privativo de la actora, sino que afectan a los elementos comunes, para cuya realización, según reiterada jurisprudencia, se requiere el consentimiento unánime de los condueños, como acto de disposición -Sentencias de esta Sala de 31-I-1985 ( RJ 1985211), 4-III-1985 ( RJ 19851107), 26-III-1985 ( RJ 19851212), 29-IV-1985 ( RJ 19851996), 3-III-1986 ( RJ 19861096) y especialmente la de 12-II-1986 ( RJ 1986548)- de donde debe concluirse que la Sentencia impugnada interpreta correctamente los artículos 10-1, 11 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, 394 y 396 del Código Civil, pues la obra que se pretende para una actividad molesta, altera evidentemente el título constitutivo de la comunidad, que quedaría gravada con una servidumbre no necesaria para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, sino para el uso específico de un local, que no tenía una finalidad que exigiese obras de tal magnitud y que no puede realizarse sin el consentimiento unánime de los comuneros, por lo que deben rechazarse los motivos 1.º y 2.º, amparados en el artículo 1.692-1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por interpretación errónea y aplicación indebida de las normas citadas. «

No obstante,tal y como ha declarado la sentencia del TS núm. 158/2016 de 16 marzo. RJ 2016855 la interpretación estricta del artículo 12 LPH que exige la unanimindad de la junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen modificación de los elementos comunes, ya fue objeto de revisión por esta Sala en su sentencia de 17 de enero de 2012 (núm.196/2011 SIC (RJ 2012, 1786) ) que, declara (fundamento de derecho tercero):

«[…] Asimismo, y con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo ( SSTS de 22 de octubre de 2008 [ RC n.° 245/2003 (RJ 2008, 5782) ], de 15 de diciembre de 2008 [ RC n.° 861/2004 (RJ 2009, 154) ] y de 17 de febrero de 2010 [ RC n.°1958/2005 (RJ 2010, 1286) ]).

Esta doctrina general ha de ser matizada por la jurisprudencia de esta Sala, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal. Tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras debe ser más amplia, bien porque la finalidad comercial de los locales comporte la necesidad de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter y a la necesidad de facilitar el conocimiento de su existencia y de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes y dicha modificación debe considerarse implícita en la finalidad comercial de los locales . Esta Jurisprudencia pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. Al amparo de la falta de unanimidad de los propietarios, se pretendía en muchos casos impedir la aplicación de la norma que autorizaba la realización de determinadas obras recogida en el Título Constitutivo o en los Estatutos, por considerar que la exigencia del consentimiento unánime es una norma de derecho necesario que, como tal, no puede ser modificada por la voluntad de los particulares. La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario ([ RC N.º 1010/2006 de 15 de noviembre de 2010 (RJ 2011, 1305) ]».

Sin embargo, la sentencia expuesta concluye que, esta interpretación flexible también encuentra sus lógicos límites en lo dispuesto imperativamente en el artículo 7. 1 de la LPH , entre los que se encuentran que la obra proyectada no perjudique los derechos de los otros propietarios.

En el presente caso, esto es lo que sucede, pues aun teniendo en cuenta los razonamientos que se esgrimen en la sentencia recurrida a favor de la opción segunda presentada por el demandante, que no afecta estéticamente al patio interior de la finca y no reporta coste alguno para el resto de los propietarios, lo cierto es que su realización comporta la constitución de una servidumbre sobre un elemento común que determina la exclusión de su uso por los restantes propietarios; perjudicándoles claramente su derecho, y las posibilidades de actuación futura a las que dicho elemento común, actualmente en desuso, pudiera servir en beneficio del conjunto de los propietarios del inmueble.

Por ello debemos concluir que si los Estatutos de la Comunidad no autorizan la instalación de una salida de humos, habrá que examinar si la autorización de la instalación de la salida de humos, menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudica los derechos de otro propietario, en cuyo caso, requerirá la autorización unánime o de 4/5 partes de los comuneros.

SENTENCIAS:
Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) Sentencia de 15 noviembre 1986
Audiencia Provincial De Madrid (Sección 13a) Sentencia num. 176/2013 de 25 abril
Audiencia Provincial de Islas Baleares (Sección 3a) Sentencia num. 180/2015 de 16 junio
Audiencia Provincial de Vizcaya (Sección 3a) Sentencia num. 405/2015 de 9 diciembre

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¿se necesita permiso de la comunidad para instalar una salida de humos en un local?