Tengo un inquilino ruidoso y la comunidad me reclama a mí, ¿qué puedo hacer?
Tengo un inquilino ruidoso y la comunidad me reclama a mí, ¿qué puedo hacer? Legálitas nos ofrece algunas claves sobre las medidas que podemos tomar.
Has alquilado tu vivienda y recibes una reclamación de la Comunidad de vecinos a causa de tu ruidoso inquilino. ¿Qué puedes hacer al respecto?
Es posible rescindir el contrato de alquiler si el inquilino hace ruido
La realización de actividades molestas por parte del inquilino es causa de resolución del contrato de arrendamiento.
Esto es lo establecido en el artículo 27.2.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Existe una normativa que establece el horario en el que se permite hacer ruido, así como límite del mismo. Entendemos que lo que pretende la comunidad es que instes al inquilino a que se comporte adecuadamente, sin molestar a los demás. Anunciándole que, de no rectificar en su actitud, procederás a resolver el contrato de arrendamiento y tendrá que abandonar la vivienda.
Envía un documento fundamentado jurídicamente antes de emprender acciones judiciales
Entendemos que sería adecuado que tú, como propietario, remitiera un burofax a tu inquilino en el sentido indicado. Lo ideal sería que lo hicieras con un documento fundamentado jurídicamente y a través de un abogado. Ya que de este modo tu inquilino verá que el tema es serio y habrá más probabilidades de que deje de molestar al resto de vecinos. Pero debes saber que, si el inquilino persiste en su actitud y se niega abandonar la vivienda, solo te quedaría emprender acciones judiciales.
No obstante, la comunidad tiene otra vía, recogida en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal. Este señala que los propietarios y ocupantes de una vivienda o local, integrada en una comunidad de propietarios, están obligados a observar la diligencia debida en el uso de su piso o local y en sus relaciones con los demás titulares. Esto también es extensible a los arrendatarios, en el caso de estar arrendada la vivienda o local.
Está prohibida la realización de aquellas actividades que sean dañosas para la finca. O que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
La comunidad de propietarios puede adoptar medidas contra el inquilino ruidoso
La realización de actividades prohibidas por los estatutos o de aquellas otras no permitidas por la ley, faculta al presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, para adoptar las siguientes medidas:
- Requerir a quien realice las actividades prohibidas por la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Este requerimiento debe remitirse de manera fehaciente, por ejemplo, por burofax con certificado de texto y acuse de recibo.
- Si el infractor persiste en su conducta, el Presidente, previa autorización de la junta de propietarios puede ejercer contra él acción de cesación. Para alcanzar dicho acuerdo bastaría el voto favorable de la mayoría de propietarios.
- En el procedimiento el juez puede acordar cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación.
- Si la sentencia es estimatoria puede disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local, hasta tres años, dependiendo de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no es el propietario, por ejemplo, es un arrendatario la sentencia puede declarar extinguidos todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento o deshaucio.
Para que prospere la acción civil, hay que acreditar que la molestia es objetiva. Ante el elevado coste que supone la contratación de un perito privado, es aconsejable intentar obtener prueba por parte de la Policía Municipal, para lo cual debe denunciarse al vecino ruidoso y solicitar que vayan a medir los decibelios y levanten atestado.
Si a usted le ha pasado lo mismo o tiene algún problema parecido, por ser lector de Fotocasa, desde Legálitas le ofrecemos la posibilidad de consultar gratuitamente a un abogado experto. Pregúntenos por los problemas de su casa, su comunidad de vecinos, el contrato de alquiler, la compraventa de una vivienda, etcétera, realizando una consulta online GRATIS o llama al teléfono 91 558 97 64.
Asunción Santos
Mi alquilado es ruidoso y conflictivo ¿Qué hago?
Alquilar una propiedad siempre es un reto, tanto para inquilinos como propietarios. Tan importante es dar con un buen casero como con un buen alquilado. Puede ser que el inquilino sea ruidoso y conflictivo. ¿Qué hacer ante este problema? ¿Cómo solucionarlo? Aquí tienes las claves.
Propietarios frente a inquilinos ruidosos ¿Cuál es la solución?
A la hora de alquilar una propiedad, pueden darse algunos escenarios desagradables tanto para el propietario como para la comunidad de vecinos.
En este sentido, puede resultar que el inquilino sea ruidoso y conflictivo, de manera que no respeta los principios de convivencia básicos para mantener una comunidad pacífica y agradable para los vecinos.
Una comunidad que puede exigir cuentas al inquilino y al propietario si no emprende las acciones pertinentes para solucionar el asunto. Esta es, por lo tanto, una situación desapacible para el propietario. Pero ¿existen soluciones? Por suerte sí y amparadas por la ley. Te contamos todo a continuación.
Cuando el inquilino es ruidoso y molesta a la comunidad
La convivencia puede verse afectada por un inquilino que no respeta el sueño de los vecinos con música a altas horas de la madrugada, gritos y ruidos innecesarios que afectan a la convivencia y al descanso de los vecinos.
La comunidad de vecinos puede exigir cuentas al propietario, el cual tiene la obligación de mediar para acabar con la situación, de lo contrario la justicia también tendrá en cuenta la responsabilidad conjunta del propietario e inquilino en la problemática vecinal.
El marco normativo de la situación
La situación presenta tres dimensiones normativas que marcan las infracciones, pautas para la actuación, así como las responsabilidades pertinentes. Son las siguientes:
- Las normas de la Comunidad de vecinos
La ley de propiedad horizontal establece que las normas de cada comunidad de vecinos ha de ser respetada por todos y cada uno de los vecinos, sean o no propietarios, por lo tanto, esto es extensible a los arrendatarios.
- Ley Propiedad Horizontal
En el artículo 7.2 de la ley señala que ”al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.
- LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos)
El artículo 27.2 establece que la realización de actividades molestas por parte del inquilino es un motivo suficiente para la finalización del contrato de alquiler.
¿Cuáles son las consecuencias para el propietario?
Con la ley en la mano, la comunidad de vecinos puede exigir al propietario que solucione el conflicto, de lo contrario también se podría demandar al propietario por las actividades molestas del inquilino.
Mi inquilino es ruidoso, ¿qué puedo hacer?
Si la comunidad de vecinos te reclama que tu inquilino es ruidoso, existen una serie de pasos que puedes seguir para solucionar el problema.
1) Vía amistosa
Tal y como dicta la Ley de Arrendamientos Urbanos, toda actividad molesta y nociva para la comunidad de vecinos, es motivo suficiente para la resolución del contrato. Sin embargo, esta resolución debe ser bilateral, y si el inquilino no accede, tan solo un juez podrá cesar el contrato.
En este sentido, puedes tratar de hablar con el inquilino y hacerle entender que es necesario un cese de la actividad, o de lo contrario te verás obligado a tomar medidas legales.
2)Burofax
Si tras tratar de solucionar el conflicto por la vía amistosa el inquilino sigue causando molestias al vecindario, es hora de enviar un burofax a través de un abogado y fundamentado jurídicamente haciéndole entender que su comportamiento tiene consecuencias legales, y que el siguiente paso es la demanda.
3)Demanda
Si después del envío de un burofax la situación sigue sin solucionarse, será entonces la justicia la que dictamine la solución y las responsabilidades de las partes.
En este sentido, el envío del burofax te ampara para mostrar que has tratado de mediar en el conflicto que causa tu inquilino.
Como verás, el proceso en caso de un inquilino ruidoso o conflictivo puede suponer un auténtico quebradero de cabeza, por eso es importante que definas previamente en el contrato todas las cláusulas pertinentes para la resolución, siendo una de ellas la reflejada en el artículo 27.2 de la LAU “cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.
Y aunque el proceso con la justicia es lento y como propietario se encuentres algo desprotegido, sí es cierto que al final los tribunales te darán la razón.
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Límites sonoros permitidos
Con el objetivo de prevenir, vigilar y reducir la contaminación acústica se creó en 2003 la Ley del Ruido, a la que se han ido uniendo distintas normas europeas, autonómicas y municipales.
Por otro lado, las ordenanzas municipales establecen los niveles de ruidos permitidos en cada horario en función de la zona (residencial, industrial, docente, etc.). De esta forma, el número máximo de decibelios en el interior de una vivienda también está regulado localmente.
Los límites varían mucho
Los límites permitidos son distintos en los dormitorios, destinados al descanso, y en el resto de estancias de las casas.
También es distinto el nivel admisible durante el horario considerado «diurno», que contempla también la tarde y durante la noche.
En general, los reglamentos municipales para una zona residencial establecen normalmente un límite de 35 decibelios (algo menos en los dormitorios),desde las 8 hasta las 22 h, mientras que desde las 22 hasta las 8 h el límite es más bajo. de entre 25 o 30 decibelios.
Hay localidades donde el ruido está más tolerado que en otras: esta tabla muestra solo los límites admitidos en algunas grandes ciudades españolas, pero te animamos a consultar en tu ayuntamiento cuál es ese límite,
| Límites de decibelios autorizados en vivienda (uso residencial) | ||||
| Ciudad | En interior de dormitorios | En otras estancias | ||
| Día | Noche | Día | Noche | |
| Barcelona | 30 | 25 | 35 | 30 |
| Bilbao | 35 | 25 | 35 | 25 |
| Madrid | 30 | 25 | 35 | 30 |
| Sevilla | 40 | 30 | 45 | 35 |
| Toledo | 40 | 30 | 35 | 25 |
| Valencia | 40 | 30 | 45 | 35 |
| Valladolid | 32 | 25 | 40 | 30 |
| Zaragoza | 40 | 27 | 45 | 30 |
¿Qué hacer si sufres ruidos?
Si el responsable es un vecino ruidoso
¿Qué se puede hacer cuando los inquilinos del piso de arriba, estudiantes universitarios, montan una fiesta multitudinaria cada vez que terminan los exámenes? ¿Y si al de la puerta de al lado, pianista retirado, le da por montar una academia en casa? ¿Y con ese vecino insomne que pone altísimo el televisor y te parece estar en su casa?
Te damos tres claves para solventar el ruido en tu comunidad de propietarios:
- Por las buenas. Como siempre, intenta de forma amistosa que su vecino deje de hacer ruido.
- Al presidente de la comunidad. Si la vía amistosa no funciona, dirígete al presidente de la comunidad de propietarios para que requiera la cesación inmediata de la actividad que produce el ruido molesto. La Ley de la Propiedad Horizontal establece en su artículo 7 que el presidente, a iniciativa propia o de los propietarios (o inquilinos) afectados, requerirá a quien realice las actividades prohibidas su inmediata cesación.
- La comunidad presenta una demanda. Si el problema continúa, el presidente puede convocar una junta de propietarios en la que se autorice la presentación de una demanda contra el propietario ruidoso (o, en su caso, contra el inquilino). Si la sentencia es estimatoria, además de la cesación inmediata de la actividad podría exigirse una indemnización por daños (tratamiento médico, baja laboral, etc.) y privar del derecho al uso de la vivienda o local por un periodo de hasta 3 años (y el fin del contrato si es inquilino). En este caso, sería interesante comprobar que se están sobrepasando los niveles máximos de ruido a través de una denuncia a la policía, que hará mediciones, o encargando un peritaje a una empresa especializada para que tenga valor ante un juez. En la demanda conviene incluir a todos los residentes en la vivienda, ya que cuando hay indemnización se concede por cada afectado. También resulta práctico asociar a otros perjudicados para que la demanda tenga más fuerza. Si la comunidad se negase a actuar, podrías ir tú mismo a los tribunales, o mejor aún, encargárselo a tu seguro de hogar si tiene la cobertura de reclamación de daños.
Si el problema son los ruidos de la calle
¿La puerta del garaje del edificio de enfrente chirría de forma exagerada? ¿Los servicios de limpieza municipal no te dejan dormir, porque pasan de madrugada o a primera hora de la mañana? ¿Sufres los ruidos de una terraza cercana, oyendo risas y conversaciones como si estuvieran en tu casa? ¿En el bar de debajo de tu casa suena música a todas horas?
Seguro que no eres el único que sufre estos ruidos, y para tratar de solucionarlo, lo mejor es mantenerse unidos: en este caso lo de «la unión hace la fuerza» es una gran verdad. Habla con tus vecinos y trata de solucionarlo como colectivo. Se podría implicar al presidente de la comunidad de propietarios para que en representación de los afectados solicite al responsable del ruido que tome medidas para solucionarlo:
- Vía amistosa. Lo primero es hablar con el causante del ruido para pedirle de forma cordial que deje de hacerlo.
- Vía administrativa. Si amablemente no se consigue nada, presenta una denuncia administrativa. En función de la urgencia, pon una denuncia en el ayuntamiento o llama directamente a la policía municipal. Si resulta que el número de decibelios supera el permitido, se abrirá un expediente contra el responsable, a quien podrán sancionar y exigir medidas correctoras.
- Vía judicial. En caso de que la actividad molesta continúe, podrías demandar al responsable. Las mediciones realizadas por la policía o por un perito son fundamentales. Debe valorarse con un abogado el mejor modo de lograr que cese la molestia y que le indemnicen por el daño. A veces cabe la vía penal.
Cuando el responsable del ruido es el propio ayuntamiento, la forma de actuar ha de ser más imaginativa y cuestionar, por ejemplo, que si el ruido que hace la barredora está dentro de lo permitido tal vez sea porque los límites en su ciudad son demasiado permisivos. Una campaña con recogida de firmas a través de plataformas y denuncias en redes sociales puede ser de gran ayuda para que se baje el nivel de ruido tolerable o, al menos, cambien a barredoras más silenciosas.
Cómo echar a un inquilino ruidoso
El principal motivo por el que los propietarios de viviendas alquiladas y locales acuden a la justicia es para interponer demanda de desahucio por impago de alquiler.
Pero no es el único motivo.
Los ruidos ocasionados por un inquilino en una vivienda alquilada (y también en un local) también son causa para que el propietario (o la comunidad de vecinos) pueda pedir al juez que dé por terminado el contrato de arrendamiento.
Veamos qué condiciones tienen que darse y quién puede pedir al juez que dé por terminado el contrato.
La intensidad y repetición del ruido
Para que el juez decida que un inquilino deje de habitar una vivienda, el demandante (propietario, comunidad de propietarios, vecino afectado, etc) debe probar que existe un ruido por encima de lo tolerable.
Ello se hará con un informe acústico de un perito o de la policía, midiendo los decibelios ocasionados por el ruido.
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Además de la intensidad del ruido (un ruido intenso y molesto), también se exige que dicho ruido sea continuo en el tiempo.
Es decir, para que el juez desaloje al inquilino no basta con que el ruido sea excesivo, sino que deben ser continuos o reiterados.
El propietario contra el inquilino
Cuando un inquilino causa ruidos en una vivienda alquilada, el arrendador (propietario) puede interponer una demanda de desahucio frente al inquilino.
Se tramitará por los cauces del llamado juicio ordinario, que tiene una duración aproximada de unos 12 a 18 meses.
Pasado ese tiempo, el arrendador/propietario recuperará el inmueble si el juez considera que el ruido provocado por el inquilino es de suficiente entidad.
Para ello, lo fundamental es poder probar el ruido ocasionado por el inquilino, y la reiteración de dicho ruido.
Dicha prueba consistirá en un informe acústico.
La base para interponer esta demanda la encontramos en el artículo 27.2e de la ley de arrendamientos urbanos (LAU), que es la que permite al propietario dar por terminado el contrato de arrendamiento en caso de que en la vivienda se realicen actividades:
- Molestas.
- Insalubres.
- Nocivas.
- Peligrosas.
- Ilícitas.
La comunidad de propietarios contra…
Contra el inquilino
Si el ruido lo ocasiona el inquilino, la comunidad de propietarios (a iniciativa propia o de cualquier vecino) puede interponer una demanda contra dicho inquilino, para que cese en la actividad que está realizando.
Ello puede dar lugar a que el juez prohíba al inquilino usar el piso durante un máximo de tres años.
Y si el inquilino no desaloja la vivienda, el juez podrá desahuciarlo.
E incluso la sentencia puede dar por terminado definitivamente el contrato de arrendamiento.
Por tanto, no solo el propietario puede demandar al inquilino por ruidos, sino que también puede hacerlo la comunidad de propietarios.
Finalmente, también es posible que se le reclame al inquilino el pago de una indemnización en el caso de que haya perjuicios (que normalmente los hay).
También contra el propietario
La jurisprudencia mayoritaria indica que la comunidad de propietarios no solo debe demandar al inquilino, sino que en la misma demanda debe demandar también al propietario.
Y ello incluso aunque no se reclame nada al propietario (y si se le reclama una indemnización debido a su pasividad para resolver el problema, pues con mucho más motivo hay que demandarle).
Esto es así porque cuando la comunidad de propietarios demanda al inquilino, el propietario se va a ver afectado por el resultado del pleito (porque si el juez da por terminado el contrato de arrendamiento, entonces el propietario dejará de cobrar la renta) y por ese motivo la comunidad de propietarios debe demandar a ambos (esta figura jurídicamente se llama litisconsorcio pasivo necesario).
De hecho, el propio juzgado de oficio puede echar atrás la demanda en la que solo se demande al inquilino.
Hay otra jurisprudencia, minoritaria, que dice que basta con que la comunidad de propietarios demanda solo al inquilino, y que no es necesario que se demande al propietario.
La base legal para que la comunidad de propietarios interponga esta demanda está en el artículo 7.2 de la ley de propiedad horizontal (LPH).
Antes de interponer la demanda, la comunidad de propietarios debe mandar un burofax o requerimiento notarial al inquilino y al propietario anunciando que debe cesar de inmediato el ruido.
El proceso judicial se llevará a cabo a través de las normas del juicio ordinario.
Vecinos afectados
No solo la comunidad de propietarios puede iniciar la demanda frente al inquilino ruidoso, sino que también puede tomar la iniciativa de demandar reclamando daños cualquier vecino que se considere afectado.
Responsabilidad del propietario por los ruidos del inquilino
Es posible que además de pedir que el inquilino cese en los ruidos que está realizando (pudiéndosele echar de la casa, incluso) se pida que se condene al inquilino a pagar una indemnización por los daños ocasionados por el ruido causado.
Pero además, los afectados pueden demandar también al propietario si creen que ha tenido una actitud pasiva, es decir, que no ha hecho mucho para solucionar el problema del ruido causado por si inquilino.
De hecho, la mayoría de la jurisprudencia tiene claro que se puede demandar al propietario y se le puede condenar solidariamente.
Pero ojo, siempre y cuando el propietario haya conocido el problema y se haya mantenido pasivo ante él, es decir, que no haya querido solucionar el problema.
Es decir, que en caso de que el propietario no quiera solucionar el problema (por ejemplo, que no quiera demandar al inquilino para dar por terminado el contrato), se podría demandar a los dos (inquilino y propietario) y se les condenaría solidariamente a pagar la indemnización, de forma que si el inquilino no la paga, se le puede reclamar al propietario (y posteriormente el propietario podría reclamársela al inquilino).
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Cómo desahuciar a un inquilino ruidoso
La principal causa por la que los propietarios e inquilinos se ven en los juzgados es para desahuciar al inquilino por el impago de la renta de alquiler. Para ello el propietario debe utilizar el proceso de desahucio express.
Sin embargo, hay otro motivo, que aunque llega bastantes menos veces a los juzgados, también se da con bastante frecuencia. Se trata del desahucio por actividades molestas por parte del inquilino, ya sea en una vivienda o en un local comercial.
Vamos a ver las condiciones que han de darse para poder demandar al inquilino.
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La intensidad del ruido
Es obvio que para que se pueda demandar al inquilino, el ruido debe ser intenso, es decir, debe estar por encima de lo normal. Por encima de lo tolerable.
Para ello habrá que medir el ruido, y ello se hace con un informe acústico de un perito o de la policía, midiendo los decibelios ocasionados por el ruido.
La reiteración del ruido
El ruido, además, debe ser reiterado.
Es decir, no se puede pedir el desahucio de un inquilino por un ruido aislado (una o dos ocasiones), sino que debe darse más veces a lo largo del tiempo.
Como vemos, esta es una cuestión bastante subjetiva.
Por tanto, para que el juez desaloje al inquilino el ruido debe ser reiterado y por encima de lo tolerable.
El propietario contra el inquilino
Si es el inquilino quien causa ruidos, el propietario puede poner una demanda frente al inquilino para que le desahucien.
Se trata de un proceso ordinario, que es bastante más largo que el proceso de desahucio por impago de alquiler, que va por vía verbal.
El propietario tendrá que probar el ruido realizado por el inquilino (principalmente mediante el informe acústico) y si logra convencer al juez, entonces éste desahuciará el inquilino.
La acción judicial que tiene el propietario para poner la demanda la encontramos en el artículo 27.2e de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Dicho artículo permite al arrendador/propietario dar por terminado el contrato cuando el inquilino realiza en la vivienda actividades molestas.
La comunidad de propietarios
Contra el inquilino
Pero no solo el propietario puede poner demanda frente al inquilino. También la comunidad de propietarios puede hacerlo.
Así, si el inquilino hace ruidos excesivos y reiterados, entonces la comunidad de propietarios (a iniciativa propia o de cualquier vecino) puede interponer una demanda contra dicho inquilino, para que éste deje de hacer ese ruido en el futuro.
En la sentencia, el juez podría llegar a prohibir al inquilino usar la vivienda hasta un periodo de tres años, e incluso podría dar por terminado el contrato de arrendamiento y ordenar el desahucio en caso de que el inquilino no marche voluntariamente.
Por último, también es posible que quienes se vean perjudicados reclamen al inquilino una indemnización.
También contra el propietario
La jurisprudencia mayoritaria nos dice que la comunidad de propietarios puede y debe demandar, no solo al inquilino, sino también al propietario (en la misma demanda).
Incluso aunque no se vaya a reclamar nada al propietario.
Hasta el punto de que el propio juzgado puede no admitir la demanda si no se ha demandado a los dos, es decir, al inquilino y al propietario.
Hay otra jurisprudencia, minoritaria, que dice que basta con que la comunidad de propietarios demande solo al inquilino.
Esta necesidad de demandar también al propietario se basa en lo que se llama litisconsorcio pasivo necesario, es decir, que como la resolución que dicte el juez puede afectar al propietario, entonces es necesario que acuda al proceso judicial para defender sus intereses.
La acción legal que tiene la comunidad de propietarios para demandar al inquilino es la que encontramos en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Para que la comunidad pueda interponer esta demanda frente al inquilino para que cese en los ruidos realizados, debe antes mandar burofax o carta notarial al inquilino para que cese en los ruidos.
En esta ocasión el cauce procesal correspondiente es también el juicio ordinario.
Otros afectados
Además de la comunidad de propietarios, también cualquier afectado puede demandar al inquilino ruidoso.
¿Es responsable el propietario por los ruidos del inquilino?
No solo se puede pedir que cesen los ruidos, sino que se puede pedir una indemnización a favor de los afectados por el ruido.
Y los afectados pueden demandar no solo al inquilino, sino también al propietario si consideran que ha tenido una actitud pasiva, es decir, que no ha hecho lo necesario para tratar de solucionar el problema de su inquilino.
De hecho, la mayoría de la jurisprudencia tiene claro que se puede demandar al propietario y se le puede condenar solidariamente, siempre que se pruebe la pasividad del propietario.
En ese caso se podría llegar a condenar al inquilino y al propietario solidariamente, es decir, que los afectados podrían reclamar la indemnización a cualquier de los dos.
Eduardo Fdez.-Fígares
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