¿Qué se puede hacer ante un desahucio o un lanzamiento sobre nuestra vivienda habitual?

1. ¿Es posible suspender el lanzamiento sobre mi vivienda?

Recientemente ha sido aprobada laLey 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.

Esta norma establece que desde su entrada en vigor (15 de mayo de 2013) y hasta transcurridos dos años, no procederá el lanzamiento cuando concurran determinados requisitos.

2. ¿Qué requisitos deben concurrir para que pueda suspenderse el lanzamiento?

– Que exista un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria.

– Que afecte a una vivienda habitual.

– Que las personas afectadas formen parte de colectivos especialmente vulnerables.

– Que estas personas se encuentren además en unas determinadas circunstancias económicas.

3. ¿Cuáles son los colectivos especialmente vulnerables a los que alude la Ley?

Son las personas que se encuentren en alguno de los siguientes supuestos:

a) Familias numerosas de conformidad con la legislación vigente.

b) Familias monoparentales con dos hijos a cargo.

c) Familias con algún menor de tres años.

d) Familias que tengan a su cargo a personas en situación de discapacidad superior al 33%, o en situación de dependencia, o enfermedad que les incapacite de modo permanente para realizar una actividad laboral.

e) Familias en las que el deudor hipotecario esté en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones por desempleo.

f) Familias en las que convivan en la misma vivienda una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad y que se encuentren en   situación personal de discapacidad, dependencia o  enfermedad grave que le incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para una actividad laboral.

g) Familias en las que exista una víctima de violencia de género, conforme a la legislación vigente, siempre que la vivienda objeto de lanzamiento constituya su domicilio habitual.

4. ¿Qué circunstancias económicas deben concurrir para que pueda aplicarse la moratoria?

a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples  (publicado anualmente en la Ley de Presupuestos Generales del Estado).  Este límite puede ampliarse:

i.     A cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples en los supuestos de especial vulnerabilidad previstos en las letras d) y f) antes referidas.
ii.     A cinco veces dicho indicador en el caso de que el ejecutado sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.

b) Que, en los últimos cuatro años, la unidad familiar haya sufrido  una alteración significativa de sus circunstancias económicas, entendiendo que ello se produce cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos un 1,5%.

c) Que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

d) Que la hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y haya sido concedida para la adquisición de la misma.

5. ¿Y qué hay que hacer si se reúnen todos esos requisitos?

Los anteriores requisitos sociales y económicos han de ser debidamente acreditados por el deudor en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria y antes de la ejecución del lanzamiento, ante el Juez o Notario encargado del procedimiento, mediante la presentación de los documentos a los que se refiere la Ley 1/2013 (artículo 2).

Para ello, resulta aconsejable contar con la asistencia de un abogado o abogada que preste asistencia. En caso de tener dificultades económicas puede solicitar asistencia jurídica gratuita.

 

6. ¿Dónde puede obtenerse información adicional y asistencial?

Para obtener información adicional y asistencia, puede llamarnos sin compromiso.

 

Derecho de enervación: cómo acogerse en el caso de desahucio de un inquilino

El inquilino pueda parar el desahucio una vez presentada la demanda. se trata de la enervación, pero sólo se podrá acudir a esta figura una vez.

Vamos a ver algún concepto básico antes de entrar en detalles.

El desahucio

En materia de arrendamientos urbanos, el desahucio es un tipo de procedimiento o juicio por el que una persona pide ayuda al Estado para recuperar una vivienda o local que tiene entregada en arrendamiento. Se trata de un proceso judicial regulado en la ley de enjuiciamiento civil (LEC).

Lo más frecuente es que se interpongan demandas de desahucio por impago de rentas de alquiler, si bien hay otros muchos motivos, como pueden ser el impago de cantidades asimiladas a renta (luz, agua, comunidad, etc), el incumplimiento en la duración del contrato, la realización de actividades peligrosas dentro de la vivienda, y un largo etcétera.

Pero, como digo, el impago de alquiler es el rey en lo que a motivos se refiere para interponer una demanda de desahucio.

Mencionar simplemente que desde el punto de vista técnico, lo que se pide al juez cuando se interpone una demanda de desahucio es, primero, que de por terminado el contrato de arrendamiento (precisamente por haber incumplido la obligación de pago de la renta) y, segundo, que ordene desalojar la vivienda o local.

Si quieres tener información más detallada sobre el procedimiento de desahucio te invito a leer mi post Desahucio por impago de alquiler.

Motivos del inquilino para paralizar el desahucio

El inquilino tiene una posibilidad para detener la demanda de desahucio que le pueda interponer el arrendador. Y ese motivo es pagar, aunque sea después de la presentación de la demanda.

Así, si el inquilino paga las cantidades que se le reclaman en la demanda el juzgado ordenará que termine el procedimiento y el contrato no finalizará, con lo que el inquilino no va a tener que desalojar el inmueble.

Esta oportunidad que se le da al inquilino es única, es decir, únicamente puede hacer uso de este derecho una vez. Por tanto, si el arrendador vuelve a interponer una demanda de desahucio por impago de rentas de alquiler, el inquilino podrá pagar lo que se le reclama en la demanda, pero el juzgado ya va a tener que dar el contrato por finalizado y ordenará el desahucio, por mucho que haya pagado el inquilino.

Esta figura se llama “enervación” y si quieres tener más información sobre ella puedes leer mi post Enervación del inquilino en el proceso de desahucio.

Hay un segundo motivo a favor del inquilino. Aunque no es puramente un motivo para paralizar el desahucio, es un motivo para impedir que el arrendador ponga la demanda de desahucio. Puede parecer obvio. El motivo es que el inquilino pague la deuda. Quiero decir con esto que si el arrendador manda un burofax al inquilino (antes de poner la demanda de desahucio) el inquilino tendrá dos opciones, cada una de ellas con una consecuencia muy diferente:

• El inquilino paga todo lo que se le pide en el burofax en el plazo máximo de 30 días: en este caso el arrendador ya no podrá poner la demanda de desahucio pues ya no hay deuda.
• El inquilino no paga en el plazo de 30 días: si el inquilino recibe el burofax y no atiende el pago reclamado en el plazo de 30 días, entonces el arrendador puede poner la demanda de desahucio y el inquilino ya no podrá paralizarla, incluso aunque pague en cualquier momento, pues ya le ha dado la ley de enjuiciamiento civil un plazo de 30 días y no lo ha atendido.

Y alguno más…

Además de la posibilidad (sólo una) de enervación que la ley concede al inquilino para que no le desahucien y de la posibilidad que la ley de enjuiciamiento civil le concede (pagar en el plazo de 30 días siguiente a la recepción del burofax), existe otra posibilidad más, aunque suele ser más remota. Se trata de oponerse a la demanda.

En el caso de que el inquilino se oponga a la demanda de desahucio se va a celebrar un juicio y si el juez concede la razón al inquilino muy probablemente no se conceda el desahucio, aunque como digo en pocas ocasiones ocurre esto dado que el impago existe o no existe, y difícilmente se va aa oponer a la demanda el inquilino que no ha pagado, entre otras cosas porque los gastos judiciales se van a encarecer y esto va en su contra porque con mucha probabilidad el inquilino será condenado a pagar las costas del proceso.

¿Tienes dudas? Somos abogados especializados en la materia, y estaremos encantados de ayudarte a resolverlas, sólo tienes que contactar con nosotros.

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