– ¿Cuál es el valor del bien inmueble adquirido en el ITP?

– El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava, entre otros, la adquisición de inmuebles con un tipo de gravamen que varía en función de la Comunidad Autónoma donde se encuentre sito el mismo. El artículo 10 de la LITPAJD establece como base imponible el valor real del bien transmitido.

El sujeto pasivo, esto es, el adquirente, normalmente identifica el valor real con el precio declarado en la escritura de compraventa, que corresponde con el precio fijado y satisfecho para la operación, y así lo declara en la autoliquidación correspondiente por este impuesto. ¿Qué magnitud refleja de forma más fidedigna el valor real del inmueble que el precio que se paga por el mismo?

Sin embargo, en los últimos años ha sido habitual, por parte de la Agencia Tributaria, no aceptar el valor declarado por el contribuyente, y utilizar el mecanismo regulado en el art. 57.1.b) de la Ley General Tributaria. El art. 57.1 LGT permite a la Administración comprobar y fijar el valor real de los negocios jurídicos mediante la aplicación de distintos criterios, entre los cuales, se encuentra el medio de aplicar, sobre el valor catastral del inmueble, unos coeficientes aprobados por cada comunidad Autónoma sobre el valor catastral.

Este mecanismo permite a la Administración establecer el valor real de los inmuebles casi de forma automática y sin atender a la situación, estado y características propias del bien transmitido. Reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo (SSTS de 29 de marzo de 2012, de 18 de junio de 2012 y de 26 de marzo de 2014) ya señalaba que el acto de determinación del valor real ha de ser singularizado, motivado y fruto de un examen del inmueble.

Recientemente, mediante cuatro sentencias (842/2018, 843/2018, 942/2018 y 943/2018), el Tribunal Supremo sienta doctrina, al afirmar que la aplicación de los coeficientes sobre el valor catastral, no es un mecanismo válido para determinar el valor real. El Alto Tribunal considera que esta práctica pone en una situación de ventaja a la Administración por causar una limitación al contribuyente de sus derechos y garantías, ya que se cuestiona y corrige la declaración presentada por el contribuyente mediante datos y magnitudes genéricos e hipotéticos.

En palabras del Tribunal Supremo, sólo se puede llegar a determinar el valor real teniendo en cuenta las concretas circunstancias del negocio jurídico sujeto a tributación, así como las características específicas del bien, lo que no se puede reducir al empleo de tablas, coeficientes o estimaciones globales. Aplicar el mecanismo regulado en el art. 57.1.b) LGT supone no tener en consideración determinados aspectos tales como el estado de conservación del inmueble o mejoras incorporadas al mismo, los cuales, lógicamente, deberían analizarse a la hora de determinar el valor real.

 Universidad Isabel I

MIREIA FERRI SANZ Profesora del Grado en ADE

 

El truco para que el comprador de una vivienda usada pague menos en el ITP

Cuando una persona compra una casa sabe que después tendrá que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía en función de la comunidad autónoma donde esté ubicada la vivienda. A la hora de liquidar este tributo, el contribuyente puede hacerlo por un valor inferior al que figura en la escritura de compraventa, pero siempre que haya comprobado que ese valor corresponde con el que contempla la Hacienda autonómica correspondiente.

El argumento del contribuyente es sencillo: el valor real de los inmuebles (que es el que hay que declarar en el ITP o en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones) no tiene por qué coincidir con el precio efectivamente pagado. Y prueba de ello son las comprobaciones de valores continuamente notificadas por las administraciones autonómicas, que ignoran el importe pagado por el comprador para hacerle tributar por el “valor real” del inmueble, tal y como recuerda José María Salcedo, socio abogado de Ático Jurídico. 

Por ello, el contribuyente consideró que es perfectamente posible tributar por un valor inferior al efectivamente pagado, sobre todo cuando dicho valor se fundamenta en los propios valores aprobados por la Consejería de Hacienda competente.

Así lo determina el Tribunal Superior de Justicia de Castilla La Mancha. En un caso planteado, el contribuyente compró un inmueble por 232.500 euros y este importe apareció en las escrituras de compraventa. Sin embargo, cuando autoliquidó el ITP declaró un valor de 204.721,75 euros, que era el resultante de aplicar la Orden de 9-8-2007 de la Consejería de Hacienda de valoración de inmuebles.

Para Salcedo la clave está en lo que se considera una “declaración tributaria”. La Administración acogiéndose a la amplitud del concepto de “declaración tributaria” previsto en el artículo 119 de la Ley General Tributaria, considera que la escritura lo es, y que por tanto debe estarse al valor consignado en la misma. En definitiva, si el contribuyente presenta el impuesto declarando un valor inferior al de la escritura, “no es necesario si quiera realizar una comprobación de valores, sino que puede directamente exigírsele el pago del impuesto conforme al valor de dicha escritura”, añade el experto.

Para el contribuyente, y también para el TSJ de Castilla La Mancha, la única declaración tributaria a la que debe atenderse es a la autoliquidación del contribuyente y al valor incluido en la misma. Y ello teniendo en cuenta que la regulación del ITP prevé precisamente la presentación de una autoliquidación para declarar el impuesto.

No obstante, en el caso planteado ante el TSJ de Castilla La Mancha, aún no estaba vigente el artículo 46.3 de la ley que regula el ITP (R.D. Legislativo 1/1993) y que dispone que en el marco de una comprobación de valores, si el contribuyente ha autoliquidado el impuesto por un valor inferior al precio pagado por la compra de la casa, se tomará cmo base imponible el precio pagado.

¿Hacienda puede comprobar sus propios valores?

No, porque, como hemos comentado anteriormente, el artículo 46.3 citado es una norma prevista para las comprobaciones de valores . Y, según la Ley General Tributaria, la Administración no puede practicar una comprobación de valores cuando el contribuyente hubiera tributado utilizando los valores publicados por la propia Administración, aplicando algunos de los medios previstos en el artículo 57 de la Ley General Tributaria. Y esto es lo que ha determinado la anulación de la comprobación de valores realizada.

Tampoco procederá la comprobación, si la Administración comunicó al contribuyente cuál era la valoración de ese inmueble, antes de su adquisición. Es el caso de la valoración previa que se utiliza en la Comunidad de Madrid.

«Si el contribuyente opta por presentar una autoliquidación del impuesto incluyendo un valor inferior al precio escriturado, pero que se corresponde con el publicado por la Comunidad, o con el que se le ha comunicado en una valoración previa, creemos que el inicio de una comprobación de valores es cuanto menos discutible», señala Salcedo. Y ello, ni siquiera para considerar que el precio que figura en la escritura debe ser considerado la base imponible del impuesto.

Las conclusiones

En cualquier caso, debe quedar claro que si el contribuyente declara un valor inferior al precio incluido en la escritura pública, lo normal es que la Administración le inicie una comprobación de valores. En este caso, el contribuyente deberá recurrir tal comprobación para hacer valer el valor declarado, y la improcedencia de iniciar una comprobación de valores cuando se ha declarado conforme a los valores publicados por la Administración.

«Y ello no supone dejar de aplicar el artículo 46.3 del R.D. Legislativo 1/1993. Dicho artículo será plenamente aplicable cuando el contribuyente declare por debajo del valor escriturado, pero sin basarse en valores publicados por la Administración», subraya Salcedo.

En estos casos sí podrá iniciarse una comprobación de valores, y en el marco de ésta será inevitable que se considere que la base imponible del impuesto es el precio efectivamente pagado.

Idealista