SERVILEGAL ABOGADOS

INCUMPLIMIENTO CONTRATO OBRA Y RESOLUCION

¿Cómo afrontar con éxito la resolución por incumplimiento de un contrato?

El incumplimiento de contrato es uno de esos riesgos a los que se enfrentan las partes cuando realizan un determinado negocio jurídico.

En esta ocasión, hemos querido dar nuestra opinión acerca de éste tema, y en especial, sobre determinados aspectos que hay que tener en cuenta y que deben de evitarse para no estar incumpliendo los acuerdos a los que hayas podido llegar, y que pueden dar lugar a indemnizaciones por daños y perjuicios.

El Código Civil ofrece una definición perfecta acerca de qué es un contrato, y lo define como la acción en que una o varias personas(partes) consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio.

La forma de expresar éste ánimo de obligarse respecto del otro es mediante la celebración del oportuno contrato, donde debe de aparecer quienes se obligan, el objeto y la causa.

Ésta suele ser la parte idílica, pero ¿qué ocurre cuando alguna de las partes incumple en todo o en parte de lo que obliga el contrato? Lo vemos a continuación.

Si no quieres complicaciones con los certificados, documentos para la notaria, registros, ni liquidación de impuestos:   somos tu despacho de abogados.

¿Qué es un incumplimiento de contrato?

Visto lo anterior, el incumplimiento contractual nace cuando una parte no cumple con lo establecido en el pacto, pero la principal pregunta que surge es, ¿qué podemos hacer ante un incumplimiento contractual?

PASO 1-.Exigir extrajudicialmente el cumplimiento del contrato.

Para ello debemos dirigirnos al sujeto que no ha cumplido su parte del pacto que alcanzamos para exigirle que lo cumpla en el menor plazo posible (7 días, 2 semanas, un mes…). Éste punto dependerá de la voluntad de cada uno.

Te aconsejamos que esta reclamación se realice a través de un medio que permita probar que ha recibido esta exigencia por nuestra parte.

 

Para nuestro despacho de abogados, la mejor opción es optar por el envió mediante burofax requiriéndole el cumplimiento, ya que es un buen medio de prueba que acredita el requerimiento para que la otra parte cumpla el contrato con unas exigencias.

PASO 2.- Mediación.

Si el incumplidor ha hecho caso omiso de nuestras reclamaciones, pero no queremos demandarle podemos optar por ponernos en manos de un tercero, que decida y acerque a las partes sobre el cumplimiento, esta es la figura del mediador, y este trámite es totalmente voluntario y requiere que ambas partes decidan acudir a dicha mediación que se acabara o con un nuevo pacto vinculante entre las partes o bien sin alcanzar acuerdo.

Si no se alcanza acuerdo alguno en la mediación, podremos acudir a un trámite similar, que es la figura del Acto de Conciliación, este acto básicamente consiste en presentar un escrito ante los juzgados solicitando que la otra parte reconozca judicialmente el incumplimiento contractual que ha realizado o los errores en el cumplimiento.

Obviamente esta vía no tiene mucho éxito, dado que difícilmente una de las partes te reconoce de motu propio el incumplimiento, por lo que es una vía más enfocada a dejar constancia de la intención de llegar a un acuerdo en vistas a la futura tramitación judicial que para resolver el incumplimiento contractual.

PASO 3.- Presentar una demanda.

Si ninguno de estos intentos de reclamación amistosa o extrajudicial ha tenido éxito tendremos que acudir a la vía judicial.

Para lo cual debemos interponer una demanda de verbal u ordinario, dependiendo en cada caso del objeto del contrato incumplido o bien de la cantidad a reclamar.

Cuando el incumplimiento sea por no pagar un precio determinado, que sea debido y a su vez exigible por transcurrir determinado tiempo, la vía del procedimiento monitorio es interesante. Te recomendamos que pinches sobre el enlace para conocer más sobre ésta vía.

La resolución del contrato por incumplimiento.

¿Qué efectos tiene interponer una demanda o denuncia por incumplimiento de un contrato?

La resolución del contrato impone la necesidad de que se restablezca la situación anterior al mismo, es decir, la vuelta a la situación preexistente, lo cual obliga a restituir lo que cada parte haya recibido por razón del vínculo por el que te obligabas con la otra parte.

Para la interpretación de la resolución de los contratos por incumplimiento será única y exclusivamente atribuida esta función al juez encargado de resolver el asunto.

El incumplimiento del plazo de duración del contrato es uno de los supuestos más frecuentes por los que se recurre a resolver los acuerdos, bien vía amistosa, bien judicial.

Tipos de Incumplimiento.

Algunos tipos de incumplimiento que más vemos en nuestro despacho de abogados en Madrid son:

Incumplimiento de contrato laboral.

Las relaciones laborales entre empresario y trabajador no están exentas de polémica.

Cuando la empresa deja de pagar el salario, cuando se realiza la incorporación en la empresa por medio de contratación en fraude de Ley, etc.

En este tipo de incumplimiento será necesario acudir al Servicio de Mediación, Arbitraje y Conciliación que corresponda e interponer la oportuna papeleta de conciliación.

Incumplimiento contrato de arras para la compraventa.

Este tipo de incumplimiento es muy típico.

En los contratos de arras lo importante es que se fije un plazo y una cuantía determinada. En el artículo que incluimos, te exponemos algunos tipos de cláusulas penales.

Debemos de advertir, en lo referente al retraso en el plazo de entrega que no siempre tiene valor de incumplimiento resolutorio del contrato si no se pacta como esencial o no alcanza la gravedad precisa a tales efectos.

La jurisprudencia considera que para que exista incumplimiento en el contrato de arras, debe de existir en el retraso una frustración del negocio por imposibilidad de realizarse.

Incumplimiento del reconocimiento de deuda.

Los contratos o documentos de reconocimiento de deuda se hacen, en la mayor parte de las veces, para evitar gastos judiciales. Entre ellos, los de contratar abogado y procurador, posibles costas, etc.

Cuando se hace éste tipo de contratos, es aconsejable incorporar alguna cláusula que determine las consecuencias del incumplimiento contractual. Por ejemplo, sería recomendable incluir una determinada cantidad económica en concepto de daños y perjuicios.

¿Cómo reclamar judicialmente un incumplimiento de contrato según el código civil?

Podemos indicar la existencia de dos procedimientos que acabará en uno de los dos tipos de juicios iniciados mediante:

• Procedimiento Verbal, es un procedimiento para la reclamación de deudas con valor inferior a 6000€, pero se requerirá la presencia de abogado y procurador por encima de 2000€.

En este procedimiento se interpone una demanda a la otra parte, a la cual se le da traslado para que contestes y tras la contestación se fija una fecha para la celebración de juicio.

Donde se practicarán los interrogatorios a las partes o demás pruebas que quieran o puedan proponer para probar el incumplimiento contractual o el cumplimiento dependiendo de la parte.

• Procedimiento Ordinario, este procedimiento es el más largo, y se utiliza únicamente cuando la cuantía o valor de los que reclamamos es superior a los 6000 euros o no podemos cuantificarlo debido a su complejidad.

En él siempre es necesario la presencia de un abogado y procurador.

En este procedimiento se interpone la demanda, la cual tiene que ser contestada por la otra parte en 20 días; una vez ha contestado se fija la Audiencia Previa, un trámite procesal donde las partes explican al juez las pruebas que quieren utilizar y con qué fines, las cuales son admitidas o no por Su Señoría.

Tras esto se fija fecha para la celebración del juicio, donde las partes practicaran las pruebas que solicitaron, interrogatorio de las partes y demás trámites judiciales.

¿Qué efectos produce el artículo 1124 del Código Civil?

Tenemos que tener presente que el incumplimiento resolutorio del artículo 1124 Código Civil ha de ser grave o sustancial.

Lo que quiere decir es que no hace falta una resistencia persistente para poder cumplir, sino que la conducta que esté desarrollando, pueda dar lugar a la frustración del fin del negocio jurídico.

El plazo de entrega es muy importante que en el contrato así quede reflejada su importancia, a ya que en caso contrario, la interpretación del artículo 1124 del Código Civil y otros relacionados, pueda no ser muy consistente.

Pero, veamos lo que dice este artículo:

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1295 y 1298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria. (fuente: http://civil.udg.edu/normacivil/estatal/CC/4T1C3.htm)

Por ejemplo, en la práctica habitual se ve mucho en los contratos de arras, donde puede quedar incluido como una cláusula penal ante casos de incumplimientos, con los efectos jurídicos que esto lleva para las partes;

¿Se pueden pedir daños y perjuicios?

Por supuesto que si. El único problema que tenemos que indicar es que para poder valorar los daños y perjuicios por incumplimiento, los mismos tienen que acreditarse por cualquier medio válido.

Por ejemplo, los que las partes acuerden en el contrato, o lo que puedan derivarse como consecuencia, pero recuerda, siempre hay que documentarlo y/o acreditarlo, especialmente si hay intenciones de acudir a un procedimiento judicial.

De cara a litigar por lo que se conoce como lucro cesante, tenemos que adelantar que son acciones muy complicadas de que prosperen, por lo que recomendamos, que el contrato determine, a ser posible, una cláusula penal por los posibles perjuicios que se puedan derivar de un incumplimiento contractual.

garonabogados

 

 

Caso práctico: Cumplimiento defectuoso de un contrato de obra

  • Orden: Civil
  •  Fecha última revisión: 03/07/2013
  •  Origen: Iberley

PLANTEAMIENTO

Entrega defectuosa y excepción de contrato no cumplido

RESPUESTA

En el caso de que se encargue una obra, si en el contrato se exige una obra perfecta, se entenderá que se ha producido un cumplimiento defectuoso siempre que no se produzca de forma de acuerdo con lo pactado.

Cuando se encarga una obra a un contratista se debe realizar ésta perfectamente por el contratista, de forma que se cumpla con el Art. 1544 ,Código Civil, ya que la obligación del contratista es realizar la obra de acuerdo con lo pactado, según el resultado previsto. Si la obra se entrega de forma defectuosa, no nace la obligación para la otra parte, que estaría obligada a entregar una contraprestación, como el precio. Esta obligación no nacerá mientras no se cumpla con la obligación de forma perfecta tal y como se haya convenido.

Se podrá retener el pago de la totalidad del precio convenido mientras no se realice la obra por completo y tal y como se ha pactado, esta excepción se llama exceptio non rite adimpleti contratus.

Se prevé en algunas sentencias del Tribunal Supremo, como en la sentencia de 15 de marzo de 1979, según la cual, el comitente también puede protegerse de la prestación irregular del contratista mediante la excepción de contrato no cumplido. Reteniendo en todo o en parte del precio según sea el grado de incumplimiento del contrato. También en la sentencia de 27 de enero de 1992 se establece que, aunque en el Art. 1588 ,Código Civil no se establece cuáles son los derechos que asisten al dueño de la obra cuando lo que se ha entregado no cumple las condiciones pactadas, se deduce de las normas generales del derecho civil que tiene derecho a que se le subsanen los defectos y vicios, sin abono de la cantidad suplementaria alguna, o a la reducción del precio pactado en proporción a los defectos existentes.

La excepción del contrato no cumplido permite que el comitente pueda retener el precio de forma legal, ya que de esta forma está protegiendo su interés. Es la forma más válida para la protección ante el incumplimiento del contratista.

Esta solución sin embargo no es la que se puede aplicar en todos los casos, sino que, dependerá de las circunstancias de cada caso. La jurisprudencia establece en diversas sentencias que la excepción de retención del precio por una obra defectuosa no se pude utilizar siempre, ya que, los defectos ante los que se utilice ésta deben ser defectos que sean de tal envergadura que hagan que no tenga sentido que la otra parte del contrato cumpla con sus obligaciones. No es posible que cualquier comportamiento haga que surja la posibilidad de no efectuar las obligaciones de uno de los contratantes, sino no existiría ninguna seguridad jurídica de los contratos. Es necesario que se produzca por motivos lo suficientemente graves que hagan que el contrato no tenga sentido.

La entrega defectuosa se iguala a la no entrega, lo que hace que no surjan las obligaciones que deberían por las partes del contrato.

Por ello, cuando estamos ante un contrato de derecho civil, gracias a las características de los mismos, la obligación de reciprocidad y de cumplimiento de lo pactado, deben existir consecuencias si no se lleva a cabo de forma efectiva por alguna de las partes. Si una de ellas no cumple válidamente, la otra tampoco estará en la obligación de hacerlo, pudiendo retener su prestación.

RESPUESTA

–  Art. 1544 ,Código Civil

– Art. 1588 ,Código Civil

Gracias a iberley

 

 

¿CÓMO PROCEDER ANTE UN INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO?

El incumplimiento contractual se produce cuando, existiendo un contrato suscrito por dos o más partes que se comprometen a cumplir de manera recíproca con una serie de obligaciones, una de las partes no cumple con lo establecido en dicho contrato.

Ante tal incumplimiento el artículo 1.124 del Código Civil confiere a la parte perjudicada dos opciones: la facultad de resolver el contrato, poniendo fin a la relación contractual, o exigir el cumplimiento de la obligación, pudiendo reclamar, en ambos casos, los daños y perjuicios causados, así como el abono de los intereses correspondientes.

Ahora bien, no cualquier incumplimiento contractual permite al acreedor la resolución del contrato, siendo la jurisprudencia (por todas, Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 2004) quien, a raíz de la reiterada aplicación del precepto, ha precisado los presupuestos y requisitos de necesario cumplimiento para el ejercicio de la facultad resolutoria, a saber:

  1. La existencia de un vínculo contractual vigente. No cabe resolver un contrato inexistente o nulo por cuanto éstos no producen ningún efecto jurídico que pueda extinguirse para lo sucesivo. Además, el contrato debe encontrarse vigente y no consumado, pues en caso de que las partes hayan cumplido con sus obligaciones no existe incumplimiento.
  2. La reciprocidad de las prestaciones. Es necesaria la interdependencia entre las obligaciones, de ello se desprende que no son resolubles los contratos unilaterales onerosos.
  3. La exigibilidad de las prestaciones. No cabrá la resolución por el incumplimiento de aquellas prestaciones que no son exigibles, ya que no habrá entonces incumplimiento.
  4. El incumplimiento del deudor debe ser:
  • Esencial y no accesorio de la obligación incumplida, cuestiones que vendrán determinadas por el carácter interdependiente respecto de las obligaciones de la otra parte.
  • El incumplimiento ha de ser verdadero y propio, grave, esencial, de transcendencia para la economía de los interesados o que tenga la entidad suficiente como para impedir la satisfacción económica de las partes. Debiendo existir una “voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento” por parte del deudor.
  • Resulta recomendable, antes de dar por resuelto un contrato por incumplimiento, denunciar por medio fehaciente (burofax, requerimiento notarial, mail certificado, etc.) el incumplimiento y exigir el cumplimiento con advertencia expresa de resolución.
  1. El previo cumplimiento del acreedor. No podrá ejercitar la acción resolutoria quien no ha cumplido con las obligaciones contraídas, salvo que el incumplimiento de las mismas traiga causa del anterior incumplimiento de la otra parte.

Frente a esta vía, se encuentra la exigencia del cumplimiento de la obligación recíproca -cuya configuración plantea menores problemas-, quedando en decisión del contratante cuyo interés se protege la elección de una u otra opción. Si bien existe una línea jurisprudencial que permite el ejercicio conjunto de ambas pretensiones, siempre que la parte demandante subordine la acción resolutoria a la de cumplimiento.

Desde Sala & Serra Abogados quedamos a su disposición para asesorarle en relación con las cuestiones que a este respecto se le puedan plantear y buscar la estrategia más adecuada en defensa de sus intereses. Puede ponerse en contacto con nosotros sin compromiso llamando al teléfono 915 433 123 o escribiéndonos a través del formulario web.

Autor: Sala & Serra Abogados S.L

 

Condición resolutoria si no se entrega la obra en el plazo pactado

Cuando expresamente se establece una condición resolutoria si no se entrega la obra en el plazo pactado puede instarse la resolución del contrato.

Es frecuente que en los contratos de obra (entrega de viviendas, etc.) se establezca por el comprador una condición resolutoria si no se entrega la obra en el plazo pactado, con el objeto de dar por resuelto el contrato si llegado el vencimiento el inmueble no se hubiera terminado.

El Tribunal Supremo vuelve a analizar esta cuestión en una sentencia fechada el 13.03.2017 y como veréis alcanza la siguiente conclusión:

» Si en el contrato se pacta una condición resolutoria expresa, subordinada al cumplimiento de un plazo, su incumplimiento puede generar la resolución del contrato en cuestión«.

Los artículos que invoca para acordar la resolución del contrato son:

  • Artículo 1114 Código Civil: «En las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición».
  • Artículo 1123 Código Civil: » Cuando las condiciones tengan por objeto resolver la obligación de dar, los interesados, cumplidas aquéllas, deberán restituirse lo que hubiesen percibido.»
  • Artículo 1124 Código Civil: » La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.»

 

ANTECEDENTES del caso enjuiciado por el Tribunal Supremo

1º.- Dña. Fidela suscribió el 29 de mayo de 2009 con la entidad Construcciones xxxxxxxx contrato de compraventa para la adquisición de una vivienda en construcción.

 

2º.- En la cláusula undécima del contrato se establece:

«El adquirente podrá instar la resolución del presente contrato:

En el caso de que las obras no se terminasen dentro del plazo fijado o prórrogas acordadas; las meras alegaciones efectuadas en tiempo y forma por la parte adquirente acerca de posibles deficiencias en el inmueble objeto de compraventa no pueden ser, por sí solas, alegadas como motivo de resolución por parte de la adquirente.

Para el caso de que se instase la resolución de este contrato por las causas indicadas en el párrafo anterior, las cantidades recibidas se le devolverán al adquirente, en unión de sus intereses correspondientes, calculado al tipo del interés legal del dinero vigente en cada momento».

 

Condición resolutoria si no se entrega la obra en el plazo pactado. ¿Qué resuelve el Tribunal Supremo?

Esta cláusula establece una condición resolutoria expresa para el caso de que el vendedor no hubiese entregado la obra en el plazo pactado y ello fue lo que ocurrió, pues el último día de marzo de 2013 (incluida la prórroga pactada de tres meses) la obra no había sido entregada, dado que el certificado final de obra es de 27 de mayo de 2013 y la licencia de primera ocupación es de 18 de octubre de 2013, la cual fue solicitada el 9 de julio de 2013, fecha en la que ya había precluido el plazo de entrega.

Las partes establecieron un dies ad quem (día final) para la entrega de la obra, transcurrido el cual el comprador podría resolver el contrato, por lo que la hoy demandante estaba facultada para instar la resolución del contrato por el mero transcurso del plazo.

No es óbice para ello la escasa paralización por un control arqueológico, pues en la sentencia recurrida se declara que no tuvo «mayor trascendencia temporal».

El hecho de haber pactado una condición resolutoria expresa es suficientemente indicativo de la trascendencia que las partes le dieron al término del cumplimiento del contrato, y dicho carácter esencial aboca a la estimación del recurso.

Las partes al pactar la condición resolutoria expresa optaron por tipificar como resolutorio el incumplimiento del plazo de entrega, al margen de su entidad.

Encontrándonos ante una condición resolutoria expresa pactada, por tanto, entre las partes, se debe efectuar una interpretación estricta de la misma pues como declara la sentencia de 30 de abril de 2010 (rec. 677 de 2006 ), el art. 1255 del Código Civil permite a las partes contratantes tipificar determinados incumplimientos como resolutorios al margen de que objetivamente puedan considerarse o no graves o, si se quiere, al margen de que conforme al artículo 1124 del CC tengan o no trascendencia resolutoria.

A la vista de esta doctrina hemos de declarar que pactada una condición resolutoria expresa, subordinada al cumplimiento de un plazo, su incumplimiento puede generar la resolución del contrato en cuestión.

Debemos declarar que procede la resolución del contrato de compraventa, dado que la vendedora no entregó en plazo la vivienda y habiendo pactado las partes que el retraso constituía causa de resolución del contrato.

 

CONCLUSION:

Si las partes expresamente pactan una condición resolutoria si no se entrega la obra en el plazo pactado, transcurrido éste, puede solicitarse la resolución del contrato.

 

Gracias a mundojuridico.info

Por Francisco Sevilla Cáceres

 

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