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LA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO

Para dar respuesta a esta pregunta, lo primero es determinar qué es el condominio. Se trata de la propiedad en sí misma siempre que sea compartida por varios titulares. En muchos casos, también se denomina comunidad de bienes o copropiedad ya que son sinónimos. Está regulada en los artículos 400 y 406 del Código Civil y es una forma práctica de dividir una comunidad de bienes

Lo interesante de esta operación frente a la compraventa, es que está exenta de impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que suele suponer un 7% del importe, y en su lugar está sujeta al IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados), que según comunidad su valor suele oscilar entre el 0,3 % y el 1,4 % del valor de venta, generando un importante ahorro fiscal.

Otra buena noticia fiscal consecuencia de que la extinción no sea transmisión patrimonial es que la parte que cede la propiedad no tiene que declarar la Plusvalía Municipal, el llamado Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) que se abona en cada ayuntamiento. Esto implica que la tributación se aplaza hasta la siguiente transmisión.

 

– LA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO EN IRPF

La extinción de condominio, en principio, no genera un incremento o disminución patrimonial en renta. Por lo tanto, no está sujeta al pago del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF) que se presenta en la declaración anual.

Para que esta situación sea válida es necesario que las adjudicaciones correspondan con la cuota de titularidad. Si se produjera un exceso de adjudicación sí que habría variación de patrimonio y, por tanto, estaría sujeta a tributación.

Es mejor ver este supuesto con un ejemplo. El inmueble costó 120.000€ y ahora vale 160.000€. Si recibes un 50% del valor actual como compensación, 80.000€, cuando en su momento pagaste 60.000€, has obtenido una ganancia patrimonial de 20.000€. Esta cantidad sí que estaría sujeta a tributación.

 

 

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La extinción de condominio o proindiviso es una habitual causa de disputa entre propietarios. En concreto, supone la desaparición de la propiedad que comparten varias personas con una determinada cuota dentro de ella. Aquí queremos ahondar en este concepto y explicarle sus principales claves.

 

¿Qué es una extinción de condominio?

Para dar respuesta a esta pregunta, lo primero es determinar qué es el condominio. Se trata de la propiedad en sí misma siempre que sea compartida por varios titulares. En muchos casos, también se denomina comunidad de bienes o copropiedad ya que son sinónimos.

La extinción suele realizarse de mutuo acuerdo en la mayoría de los casos. Aquí podemos citar el ejemplo de una pareja que, tras finalizar su relación, deciden vender la casa que tienen en común. Sin embargo, es posible que una de las partes manifieste su intención de realizar la disolución de condominio y la otra no.

Según el Código Civil, la parte que no quiere deshacerse del condominio no puede obligar a la otra a que no la venda. Es por ello que, cuando se trata de una propiedad indivisible, como es el caso de una vivienda particular, la división de la cosa común ha de realizarse mediante subasta si no se alcanza un acuerdo.

 

¿Quiénes pueden realizar la disolución de proindiviso?

Cualquiera de los copropietarios del inmueble. Todos ellos tienen un derecho irrenunciable a llevarlo a cabo. Sin embargo, puede hacerse por diferentes razones:

  • El copropietario quiere vender su parte del condominio a otro copropietario o a un tercero. Nadie puede obligarlo a que no lo haga.
  • El copropietario quiere extinguir el condominio comprando las partes de la propiedad que poseen los demás. Esto suele tener el propósito de disfrutar el bien en exclusiva.

 

¿Cuáles son las causas establecidas?

Aparecen reflejadas en los artículos 395-406 del Código Civil. Además, en caso de que la extinción tenga que ser realizada por la modalidad de subasta judicial, hay que tener en cuenta lo dispuesto también en la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La destrucción del condominio, su abandono y su usucapión pueden dar lugar a su extinción. Sin embargo, estos son elementos contemplados también para la extinción del dominio. El Código Civil establece una serie de causas específicas para esta figura:

  • Venta a un tercero. Uno de los copropietarios puede vender su parte a alguien externo, el cual pasará a formar parte de la comunidad de bienes. También puede venderlo a alguien que ya sea un copropietario o a varios de ellos para que incrementen su participación.
  • Renuncia de los derechos. Cualquier copropietario puede renunciar a su parte de participación en la propiedad del inmueble.
  • Dividir la cosa común. Siempre que el bien no sea indivisible. Se trata de un proceso judicial en el que se efectúa su reparto. En caso de que sea indivisible, existe la opción de ir a subasta o de que los copropietarios lleguen a un acuerdo justo.

 

¿Qué consecuencias tiene extinguir un condominio?

Ahora que ya sabe qué es un proindiviso, llega el momento de especificar qué consecuencias tiene para cada una de las partes afectadas.

 

Consecuencias para los copropietarios

Dependerá de cómo se realice la extinción. Es posible, por ejemplo, que uno de ellos se quede con toda la propiedad del bien y que el resto consigan una indemnización económica a cambio de sus cuotas de participación. Asimismo, también puede suceder que se venda a un tercero y que, por tanto, todos pierdan sus derechos reales sobre el inmueble a cambio de dinero.

Aquí hay que tener otra cosa en cuenta. La extinción de condominio sin hipoteca es tal como la hemos explicado anteriormente. Sin embargo, conviene reseñar que extinguir el condominio de un inmueble hipotecado no salda la deuda de los deudores. La casa puede dejar de ser suya, pero seguir teniendo la obligación de hacer frente a los pagos.

 

Consecuencias para terceros

No tienen por qué verse afectados en absoluto. No importa si se trata de un bien hipotecado o sujeto a derechos de servidumbre. En cualquier caso, es recomendable contar con los servicios de un especialista para que analice el acuerdo y todos los detalles relacionados con el uso y disfrute de un proindiviso.

 

Consecuencias frente a la Administración Pública

Una de las dudas más habituales tiene que ver con la extinción de condominio impuestos. De hecho, muchos interesados en deshacerse de su parte de la copropiedad quieren saber cuánto les costará. En este sentido, realmente no tienen mucho de qué preocuparse ya que extinguir el condominio es una acción exenta del pago del ITP (Impuesto de Transmisiones de bienes Patrimoniales). Según la comunidad autónoma de la que estemos hablando, su valor puede suponer entre un 3,5 y un 8 % del valor de venta. Así que resulta un ahorro considerable.

Sin embargo, la acción de extinguir el condominio sí que está sujeta al IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). También depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre el bien. Su valor suele oscilar entre el 0,3 % y el 1,4 % del valor de venta.

 

El condominio en los bienes gananciales

Es un caso especial. Generalmente, cuando no hay hijos, no suele haber ningún problema en realizar la venta o en llegar a un acuerdo de uso y disfrute de proindiviso. Sin embargo, cuando sí que hay niños menores de edad de por medio, el juez adjudicará la utilización de la vivienda familiar a uno de los si no hay acuerdo.

La ley especifica claramente en este sentido que la extinción del condominio no puede afectar en ningún caso al derecho de uso y disfrute.

En definitiva, la extinción de condominio es una figura tradicionalmente asociada a herencias, separaciones y divorcios. Es normal ya que son los momentos en los que tener un bien en copropiedad puede resultar más problemático. Esperamos haber resuelto aquí todas sus dudas acerca de esta figura jurídica recogida por el Código Civil.

 

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¿Qué es la extinción de condominio?

12 marzo 2019

La extinción de condominio es una solución para dos situaciones de estrés emocional: una pareja que se va a divorciar, tiene una vivienda en común y no sabe cómo repartirla; o varios herederos que acaban de recibir un inmueble y no tienen muy claro cómo dividir la propiedad. En esta entrada compartimos contigo una explicación sencilla de qué es la extinción de condominio.

La extinción o disolución de condominio está regulada en los artículos 400 y 406 del Código Civil y es una forma práctica de dividir una comunidad de bienes. Por cierto, recuerda que desde un punto de vista legal, una comunidad de bienes, condominio o copropiedad significan lo mismo.

Por ejemplo, cuando una pareja o un matrimonio ha comprado a medias el hogar familiar, ambos son copropietarios, es decir, el inmueble pertenece a ambos sin establecer de forma concreta qué partes físicas son de cada uno. Lo más habitual es que la propiedad se reparta al 50%.

También puede ocurrir que cuatro hermanos hereden una casa y cuenten, cada uno, con un 25% de la propiedad.

La extinción de condominio es una solución si el matrimonio se va a divorciar o los hermanos quieren repartirse el inmueble y terminar con la comunidad de bienes. Consiste en que una de las partes cede la propiedad de la vivienda a otra y puede darse sin hipoteca o con ella.

“La extinción o disolución de condominio está regulada en los artículos 400 y 406 del Código Civil y es una forma práctica de dividir una comunidad de bienes”

Con la cesión de propiedad se suele producir una contraprestación económica a favor del titular que cede su proporción de la casa, aunque no es obligatorio. Por esta razón, la extinción del condominio es una pariente lejana de la compraventa, solo que con una clara ventaja fiscal: pagas menos impuestos.

Extinción de condominio con o sin contraprestación

Antes de entrar en los detalles fiscales de la disolución de condominio es importante que tengas en cuenta que Hacienda siempre está alerta. Aunque la contraprestación económica no es obligatoria durante la extinción, ceder una parte de un inmueble sin recibir nada a cambio puede ser considerado como una donación encubierta. En consecuencia, la Agencia Tributaria la gravará como tal.

La donación suele acarrear más impuestos que la compraventa y que la extinción. Por cierto, la contraprestación puede ser en dinero o de otra forma. Por ejemplo, en el caso de extinción del condominio con hipoteca sobre la vivienda, si una parte decide asumir el préstamo de la otra, esta operación se considera como un pago en metálico. En consecuencia, sería una parte de la contraprestación.

Los impuestos de la extinción de condominio

Como la extinción de condominio no se considera una transmisión patrimonial, tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Esto significa que la carga fiscal oscila entre el 1% o el 1,5% del valor presente de la vivienda según la autonomía en la que esté. El que se queda con el bien es el que paga el AJD. Recuerda que a esta cantidad debes sumar los gastos del notario, como verás más adelante.

Otra buena noticia fiscal consecuencia de que la extinción no sea transmisión patrimonial es que la parte que cede la propiedad no tiene que declarar la Plusvalía Municipal, el llamado Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) que se abona en cada ayuntamiento. Esto implica que la tributación se aplaza hasta la siguiente transmisión.

“Como la extinción de condominio no se considera una transmisión patrimonial, tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)”

Un último beneficio fiscal a tener en cuenta es que la extinción de condominio, en principio, no genera un incremento o disminución patrimonial en renta. Por lo tanto, no está sujeta al pago del Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF) que se presenta en la declaración anual.

Para que esta situación sea válida es necesario que las adjudicaciones correspondan con la cuota de titularidad. Si se produjera un exceso de adjudicación sí que habría variación de patrimonio y, por tanto, estaría sujeta a tributación.

Es mejor ver este supuesto con un ejemplo. El inmueble costó 120.000€ y ahora vale 160.000€. Si recibes un 50% del valor actual como compensación, 80.000€, cuando en su momento pagaste 60.000€, has obtenido una ganancia patrimonial de 20.000€. Esta cantidad sí que estaría sujeta a tributación.

Cómo se hace la extinción de condominio

Una vez superadas las negociaciones entre las partes copropietarias y alcanzado un acuerdo respecto a la extinción de condominio, es tan sencillo como acudir al notario para firmar una escritura.

En caso de divorcio, los cónyuges también pueden optar por hacerlo mediante el Convenio Regulador de mutuo acuerdo que acompaña a la demanda de divorcio. A través de esta operación se puede extinguir el condominio por voluntad mutua. Los actos realizados dentro del convenio, una vez aprobados judicialmente, se inscriben en el Registro de la Propiedad.

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Cuadro: Excesos de adjudicación en la extinción del condominio. Resolución del TEAC de 7 de junio de 2018

 

 

  1. El siguiente cuadro recoge los criterios fijados en la Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) de 7 de junio de 2018, en unificación de criterio.
Excesos de adjudicación en la extinción del condominio. Resolución del TEAC de 7 de junio de 2018
Adjudicaciones Valor del inmueble en la fecha de extinción del condominio Tributación
Las adjudicaciones se corresponden con la cuota de titularidad de cada comunero Igual al valor del inmueble cuando se constituyó el condominio No existe alteración patrimonial para ninguno de los comuneros y, por tanto, no se produce ganancia o pérdida patrimonial. Artículo 33.2 Ley del IRPF.
Mayor al valor del inmueble cuando se constituyó el condominio
El inmueble al resultar indivisible o desmercer mucho con la división, se adjudica en su totalidad a uno de los comuneros con obligación de compensar en metálico a los restantes Igual al valor del inmueble cuando se constituyó el condominio Comunero al que se adjudica en su totalidad el inmueble y compensa en metálico a los demás: AJD por el valor del inmueble que recibe. No hay exceso de adjudicación.

Resto de los comuneros que transmiten sus cuotas indivisas de participación a cambio de precio: Dado que el valor del inmueble no ha experimentado aumento de valor no se generaría para ellos ganancia o pérdida patrimonial a título oneroso.

Mayor al valor del inmueble cuando se constituyó el condominio Comunero al que se adjudica en su totalidad el inmueble y compensa en metálico a los demás: AJD por el valor del inmueble que recibe. No hay exceso de adjudicación.

Resto de los comuneros que transmiten sus cuotas indivisas de participación a cambio de precio: Se generaría para ellos una ganancia patrimonial a título oneroso.

Se divide entre los comuneros sin respetar la cuota de titularidad de cada uno Igual al valor del inmueble cuando se constituyó el condominio Comunero al que se adjudica en su totalidad el inmueble y compensa en metálico a los demás: ITP por el exceso de adjudicación.

Comunero/s que reciben una parte del inmueble inferior a la que correspondería por su cuota de participación: Dado que el valor del inmueble no ha experimentado aumento de valor no se generaría para ellos ganancia o pérdida patrimonial a título lucrativo.

Mayor al valor del inmueble cuando se constituyó el condominio Comunero/s que recibe una parte del inmueble superior a la que les correspondería por su cuota de participación. ITP por el exceso de adjudicación.

Comunero/s que reciben una parte del inmueble inferior a la que correspondería por su cuota de participación: Se generaría para ellos ganancia patrimonial a título lucrativo por la parte de cuota indivisa correspondiente a ese déficit.

Se divide entre los comuneros sin respetar la cuota de titularidad de cada uno, pero compensando en metálico estas diferencias Igual al valor del inmueble cuando se constituyó el condominio Comunero/s que recibe una parte del inmueble superior a la que les correspondería por su cuota de participación. ITP por el exceso de adjudicación.

Comunero/s que reciben una parte del inmueble inferior a la que correspondería por su cuota de participación y compensación en metálico por el resto. Dado que el valor del inmueble no ha experimentado aumento de valor no se generaría para ellos ganancia o pérdida patrimonial a título oneroso.

Mayor al valor del inmueble cuando se constituyó el condominio Comunero/s que recibe una parte del inmueble superior a la que les correspondería por su cuota de participación. ITP por el exceso de adjudicación.

Comunero/s que reciben una parte del inmueble inferior a la que correspondería por su cuota de participación y compensación en metálico por el resto. Se generaría para ellos una ganancia patrimonial a título oneroso por la parte de cuota indivisa correspondiente a ese déficit compensada en metálico.

 

Fuente TEAC 2019

 

 

 

Efecto en la renta de la extinción del condominio sobre un inmueble

 

Nos hacemos eco en este comentario de la reciente Resolución de 7 de junio de 2018 del Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC), y que entendemos puede ser interesante hacer llegar a nuestros lectores las consecuencias, que según el TEAC, tiene para el contribuyente del IRPF el ejercicio de la acción de división de la cosa común o la disolución de las comunidades de bienes, concretamente cuando se trata de la extinción del condominio sobre un bien inmueble, el caso más habitual en la práctica.

En primer lugar, aclarar la tributación en IRPF de esta situación, de una “forma telegráfica”:

 

    1. El artículo 33 de la Ley 35/2006 considera ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, no obstante, en su apartado 2 estima que no existe alteración en la composición del patrimonio:
      a) En los supuestos de división de la cosa común.
      b) En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación.
      c) En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros.
      Además, estos supuestos excluidos de ganancia o pérdida patrimonial no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos.

 

  1. Ahora bien, para que opere lo previsto en este precepto y no exista ganancia patrimonial susceptible de tributar como renta en el impuesto del IRPF, es preciso que no exista alteración del patrimonio y no resulte un exceso de adjudicación. Ello exige que la transformación en el patrimonio de la cuota indivisa de la que se era titular al fin en el patrimonio del sujeto pasivo se transforme en el valor actualizado de aquella, pero no en más cantidad, porque en ese caso sí existe ya una alteración de patrimonio.

Este hecho es fácilmente constatable cuando la división de la cosa común o disolución de la comunidad se realiza mediante la adjudicación a cada comunero de la parte proporcional del bien que le corresponde con arreglo a su porcentaje de titularidad pero es más difícil de ver cuando la disolución del condominio se produce de tal forma que ha de compensarse en efectivo a los demás comuneros, probablemente por el carácter indivisible del inmueble o el desmerecimiento del mismo por la división. Es por esto que en la Resolución 02488/2017/00/00 de 7 de junio de 2018 se analizan las diversas situaciones que podrían darse en la extinción del condominio sobre un bien inmueble.

 

Transcribimos literalmente los criterios del Tribunal (TEAC):

Situación Criterio
El inmueble mantiene en la fecha de extinción del condominio el mismo valor que cuando se constituyó y se divide entre los comuneros con respeto a la cuota de titularidad de cada uno. Es de plena aplicación lo dispuesto en el artículo 33.2 de la LIRPF. No existe, en consecuencia, alteración patrimonial para ninguno de los comuneros.
El inmueble mantiene en la fecha de extinción del condominio el mismo valor que cuando se constituyó y al resultar indivisible o desmerecer mucho con la división se adjudica en su totalidad a uno de los comuneros con obligación de compensar en metálico a los restantes. Existe un exceso de adjudicación a favor del comunero que se queda con el inmueble y compensa en metálico a los demás. Estos últimos estarían transmitiendo a aquel sus cuotas indivisas de participación en el inmueble produciéndose una alteración en la composición de su patrimonio pero dado que el valor del inmueble no ha experimentado aumento no se generaría para ellos ganancia o pérdida patrimonial a título oneroso.
El inmueble mantiene en la fecha de extinción del condominio el mismo valor que cuando se constituyó y se divide entre los comuneros sin respetar la cuota de titularidad de cada uno. Existe un exceso de adjudicación a favor del comunero que recibe una parte del inmueble superior a la que le correspondería por su cuota de participación. Los comuneros que reciben una parte del inmueble inferior a la que correspondería por su cuota de participación estarían trasmitiendo al primero a título gratuito la parte de cuota indivisa correspondiente a ese déficit, produciéndose una alteración en la composición de su patrimonio pero dado que el valor del inmueble no ha experimentado aumento no se generaría para ellos ganancia o pérdida patrimonial a título lucrativo.
El inmueble mantiene en la fecha de extinción del condominio el mismo valor que cuando se constituyó y se divide entre los comuneros sin respetar la cuota de titularidad de cada uno pero compensando en metálico estas diferencias. En este supuesto existe un exceso de adjudicación a favor del comunero que recibe una parte del inmueble superior a la que le correspondería por su cuota de participación. Los comuneros que reciben una parte del inmueble inferior a la que correspondería por su cuota de participación estarían trasmitiendo al primero a título oneroso la parte de cuota indivisa correspondiente a ese déficit, produciéndose una alteración en la composición de su patrimonio pero dado que el valor del inmueble no ha experimentado aumento no se generaría para ellos ganancia o pérdida patrimonial a título oneroso.
El inmueble tiene en la fecha de extinción del condominio un valor mayor que el que tenía cuando se constituyó y se divide entre los comuneros con respeto a la cuota de titularidad de cada uno. Es de plena aplicación lo dispuesto en el artículo 33.2 de la LIRPF. No existe, en consecuencia, alteración patrimonial para ninguno de los comuneros.
El inmueble tiene en la fecha de extinción del condominio un valor mayor que el que tenía cuando se constituyó y al resultar indivisible o desmerecer mucho con la división se adjudica en su totalidad a uno de los comuneros con obligación de compensar en metálico a los restantes. Existe un exceso de adjudicación a favor del comunero que se queda con el inmueble y compensa en metálico a los demás. Estos últimos estarían transmitiendo a aquel sus cuotas indivisas de participación en el inmueble produciéndose una alteración en la composición de su patrimonio y como el valor del inmueble ha experimentado aumento se generaría para ellos una ganancia patrimonial a título oneroso.
El inmueble tiene en la fecha de extinción del condominio un valor mayor que el que tenía cuando se constituyó y se divide entre los comuneros sin respetar la cuota de titularidad de cada uno. Existe un exceso de adjudicación a favor del comunero que recibe una parte del inmueble superior a la que le correspondería por su cuota de participación. Por su parte, los comuneros que reciben una parte del inmueble inferior a la que correspondería por su cuota de participación estarían trasmitiendo al primero a título gratuito la parte de cuota indivisa correspondiente a ese déficit, produciéndose una alteración en la composición de su patrimonio y dado que el valor del inmueble ha experimentado aumento se generaría para ellos una ganancia patrimonial a título lucrativo.
El inmueble tiene en la fecha de extinción del condominio un valor mayor que el que tenía cuando se constituyó y se divide entre los comuneros sin respetar la cuota de titularidad de cada uno pero compensando en metálico estas diferencias. Existe un exceso de adjudicación a favor del comunero que recibe una parte del inmueble superior a la que le correspondería por su cuota de participación. Por su parte, los comuneros que reciben una parte del inmueble inferior a la que correspondería por su cuota de participación estarían trasmitiendo al primero a título oneroso la parte de cuota indivisa correspondiente a ese déficit, produciéndose una alteración en la composición de su patrimonio y dado que el valor del inmueble ha experimentado aumento se generaría para ellos una ganancia patrimonial a título oneroso.

 

Por último, en la resolución también recuerdan que en muchas ocasiones la copropiedad recae sobre varios inmuebles. En tal caso, debe tenerse en cuenta algunos criterios relevantes:

  • Con carácter previo, hay que determinar en cada caso la existencia de una o varias comunidades de bienes en función del origen de la referida comunidad (adquisición hereditaria y posterior adquisición por actos inter vivos, o cuando procedan de distintas herencias). En el supuesto de que se trate de dos o más condominios, su disolución supondrá la existencia de dos o más negocios jurídicos diferentes que, como tales, deben ser tratados.
  • En el caso de que existan dos o más bienes inmuebles en la comunidad de bienes, hay que atender al conjunto de los bienes que integren la misma a los efectos de determinar si la posterior adjudicación a cada uno de los comuneros se corresponde o no con la respectiva cuota de titularidad, de forma tal que pueda no existir una alteración en la composición de sus respectivos patrimonios. Solo en el caso de que se atribuyesen a alguno de los comuneros bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su cuota de titularidad, existiría una alteración patrimonial en el otro, generándose, en éste último, una ganancia o pérdida patrimonial.

Supercontable

 

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La tributación de las extinciones de condominio desde la perspectiva del transmitente

Por Laura Campanon Galiana
22 Jun, 2021 Publicado en Laura Campanon Galiana.

La tributación en los proindiviso trae de cabeza a los Tribunales desde hace ya muchos años. La Administración tributaria siempre ha visto una importante fuente recaudatoria en las transmisiones patrimoniales, y en consecuencia ha pretendido someter a gravamen como tales los supuestos de división de la cosa común.

Las situaciones de indivisión suelen producirse muy habitualmente en relación con inmuebles con más de un titular, ya sea como consecuencia de su adquisición por la comunidad económico matrimonial de gananciales, por la adquisición mortis causa del bien o cualquier otra situación que suponga la aparición de distintos titulares de un bien.

La extinción del condominio es un derecho que ostentan todos los comuneros, pues nadie está obligado a permanecer en una situación de indivisión, gozando cada uno de los condóminos de la actio communii dividundo o división de la cosa común.

Nuestro ordenamiento jurídico tributario siempre ha anudado una alta carga impositiva a las transmisiones patrimoniales, cruzando la frontera de lo racional en el campo inmobiliario. Por ello, en un primer momento, la división de la cosa común no podía quedarse atrás. Sin embargo, ya en el año 1999 nuestro Tribunal Supremo puso límites a esta tributación. Como hemos comentado en ocasiones anteriores en este foro[1], el Tribunal Supremo, viene reiterando desde su sentencia de 28 de junio de 1999 que:

“la Sala Primera y la Sala Tercera de este Tribunal, tiene reconocida, con vocación de generalidad, la doctrina consistente en que «la división y adjudicación de la cosa común son actos internos de la comunidad de bienes en los que no hay traslación del dominio, de modo que, en consecuencia, por primera transmisión solo puede entenderse la que tiene como destinatario un tercero.”

En consecuencia, ya ha quedado asentado que en los supuestos en los que la cosa común sea indivisible o desmerezca mucho por su indivisión, como ocurre con los inmuebles, la adjudicación del bien a uno de los comuneros y la compensación al resto realizada en metálico, no es en puridad un exceso de adjudicación sino una obligación consecuencia de la indivisibilidad de la cosa.

Además, en relación con esta cuestión y analizando la tributación en sede del adjudicatario, es decir de quien recibe el bien inmueble compensando al resto de comuneros en dinero, el Tribunal Supremo ya asentó hace un par de años, en sus sentencias nº 344/2018 y 411/2019 que:

  • Las divisiones de condominios no quedan sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, por no haberse devengado el hecho imponible recogido en el artículo 7 del TRLITPAJD.
  • En consecuencia, la operación puede someterse a gravamen por la cuota gradual del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, formando parte de la base imponible el valor del inmueble en la proporción que se adjudica y no por la totalidad del valor del bien.

Una vez resuelta –al menos parcialmente- la tributación de la extinción del condominio en sede del adquirente, surge una nueva controversia esta vez en sede del comunero transmitente.

Hasta el momento se tenía dicho que la adjudicación de un bien a uno de los comuneros, personas físicas, compensando al resto en metálico ponía de manifiesto una alteración patrimonial susceptible de ser gravada en IRPF.

Este sometimiento a gravamen encontraba su fundamento, de acuerdo con la interpretación realizada por la Administración Tributaria en el artículo 33.2 LIRPF donde se indica que:

“2. Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio:         

  1. a) En los supuestos de división de la cosa común.
  2. b) En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación.
  3. c) En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros.

Los supuestos a que se refiere este apartado no podrán dar lugar, en ningún caso a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos.”

La AEAT lo que viene interpretando que de acuerdo con lo dispuesto en el último párrafo del apartado segundo del artículo 33 de la LIRPF, es que al realizarse una compensación en metálico se está actualizando el valor del bien recibido y por tanto sí hay alteración patrimonial.

Pues bien, actualmente este criterio administrativo se ha puesto en tela de juicio por los Tribunales Superiores de Justicia. En este sentido encontramos varias sentencias del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, destacando la de 15 de junio de 2020, rec. 2003/2018 y que ha sido recurrida en casación frente al Tribunal Supremo. Así, en su Fundamento de Derecho Cuarto, se plantea como cuestión controvertida la que ahora apuntamos:

  • Determinar si la extinción de un condominio sobre un bien inmueble mediante adjudicación de este en su totalidad a uno de los comuneros a cambio de la compensación en metálico al otro, determina o no la existencia de una ganancia patrimonial para este.

En este sentido el TSJCV nos indica que, de acuerdo con el artículo 33.2 de la LIRPF, con carácter general, el ejercicio de la acción de división de la cosa común no implica una alteración en la composición del patrimonio, ya que su finalidad es únicamente especificar la participación indivisa que correspondía a cada uno de los copropietarios. Por tanto, a efecto de futuras transmisiones la fecha de adquisición no es la de la adjudicación de los bienes a los comuneros, sino la originaria de adquisición de los mismos. En palabras del propio Tribunal, citando su anterior sentencia nº 2767/2017 de 6 de junio de 2017:

“En efecto, en supuestos como el de autos, esta Sala (véase nuestra reciente sentencia 690/2016, de 29 de septiembre) ha considerado que el correcto entendimiento del último párrafo del apartado 2 del art. 33 LIRPF («los supuestos a que se refiere este apartado no podrán dar lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos»), es el de que las adjudicaciones hechas a cada uno de los miembros de la sociedad de gananciales no generan una valoración actualizada del bien adjudicado, de manera que cuando se proceda a una eventual enajenación del inmueble posterior a la disolución de la sociedad de gananciales habrá de tomarse, a efectos del correspondiente incremento o disminución patrimonial, el valor originario de adquisición previo a la disolución de la sociedad de gananciales.”

De acuerdo con todo ello, apunta el TSJCV que la interpretación del artículo 33.2 último párrafo debe hacerse entendiendo que, las extinciones de condominio no pueden conllevar la actualización de los valores de los bienes recibidos, ni siquiera cuando estos valores se actualizan por los interesados a efectos de efectuar las correspondientes adjudicaciones. Por tanto, no debería someterse a gravamen la ganancia patrimonial que pudiese ponerse de manifiesto con la alteración patrimonial.

Como se ha apuntado, la sentencia del TSJCV de 15 de junio de 2020 ha sido recurrida en casación ante el Tribunal Supremo, habiendo sido admitida a trámite mediante Auto de 18 de marzo de 2021, rec. 5110/2020.

La cuestión planteada que presenta interés casacional se circunscribe a dirimir si, la compensación percibida por el comunero a quien no se adjudica el bien cuando se disuelve el condominio comporta para dicho comunero la existencia de una ganancia patrimonial gravada en el IRPF. Así se expone en el razonamiento Segundo del Auto de admisión:

“El recurso de casación preparado suscita varias cuestiones jurídicas con interés casacional, a efectos de determinar en qué casos la compensación percibida por el comunero, a quien no se adjudica el bien cuando

se disuelve un condominio, comporta para dicho comunero la existencia de una ganancia patrimonial sujeta al IRPF, teniendo en consideración la posible diferencia de valoración de ese bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación y, en su caso, que aquella compensación fuera superior al valor de la parte proporcional que le correspondiera sobre ese bien.”

El Alto Tribunal pone de relieve el interés casacional de la cuestión, indicando en el razonamiento jurídico tercero que son numerosas las situaciones que pueden verse afectadas por la interpretación de la cuestión planteada, como es el caso de las disoluciones de condominio en supuestos de sociedades conyugales. Por ello, resulta importante aclarar si la compensación causada por la extinción del condominio supone una mera concreción de la cuota ideal o si cabe considerar que la plusvalía ocasionada por el transcurso del tiempo puede conllevar una ganancia patrimonial, puesta de manifiesto con ocasión de la percepción de tal compensación.

A los efectos de dar contestación a esta controversia, en el Auto de admisión del recurso de casación ya se apunta en el Razonamiento Jurídico Tercero, apartado 2 que el Tribunal Supremo se pronunció en un supuesto similar en su sentencia de 3 de noviembre de 2010. En ese caso, ya se efectuaba una distinción entre el Hecho Imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y el del IRPF:

“(…) en el caso del ITPAJD lo que se está determinando es si se ha producido o no el hecho imponible, esto es, una transmisión en los supuestos de división de cosa común indivisible con adjudicación a uno de los condóminos. (…); mientras que en el IRPF, el hecho imponible en los casos de incrementos patrimoniales tiene lugar por el propio incremento, que no se produciría si se diese a los bienes objeto de la división el mismo valor de adquisición, pero no cuando ese valor es superior, ya que en ese caso, es obvio que ese aumento económico si ha alcanzado realidad, máxime cuando como ocurre en el caso de autos, el exceso se cubre con dinero procedente de uno de los titulares.”

Como se apunta en el Auto, parece que el Tribunal Supremo tiende a interpretar el artículo 33.2 LIRPF en el sentido que lo ha venido haciendo hasta el momento la AEAT, aunque deberemos esperar a la resolución del recurso para saber el criterio definitivo. Y es que la interpretación del TSJCV puede conllevar problemas prácticos de aplicación. Porque si acogemos ese planteamiento y el valor del bien no se actualiza con la extinción del condominio, se produce un diferimiento en la tributación que no supondría un gravamen en el transmitente, centrándose en la figura del adjudicatario.

Ahora, mientras esperamos a la sentencia del Tribunal Supremo para que se unifique el criterio interpretativo, resulta razonable que los contribuyentes a los que pudiera resultar de aplicación insten la rectificación de la autoliquidación del IRPF en aquellos supuestos en los que se encuentre cercana su prescripción. Que la insten, que no se dividan, todos a recurrir.

 

 

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Existencia de una alteración en la composición del patrimonio del contribuyente

 

  1. A título de ejemplo, constituyen alteraciones en la composición del patrimoniodel contribuyente las siguientes:
    • Las transmisiones onerosas o lucrativas de bienes o derechos. Entre las primeras pueden citarse, como ejemplos, las ventas de viviendas, locales comerciales, plazas de garaje, fincas rústicas, acciones, etc. y, entre las segundas, las herencias, legados y donaciones.
    • La incorporación al patrimonio del contribuyente de dinero, bienes o derechos que no deriven de una transmisión previa. Es el caso, entre otros, de la obtención de premios de cualquier tipo, ya sean en metálico o en especie, de subvenciones, etc.
    • Las permutas de bienes o derechos.
    • Las pérdidas debidamente justificadas en elementos patrimoniales.

Por contra, la Ley estima que no existe alteración en la composición del patrimonio y, por lo tanto, no se producirá ganancia o pérdida patrimonial alguna en las siguientes operaciones, siempre que la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad:

  • División de la cosa común.
  • Disolución de la sociedad de gananciales o extinción del régimen económico matrimonial de participación.
  • Disolución de comunidades de bienes o separación de comuneros.

En estos supuestos, no podrá procederse a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos, por lo que éstos conservarán sus originarios valores y fechas de adquisición.

Excesos de adjudicación en la disolución de las comunidades de bienes o separación de comuneros

Para que el ejercicio de la acción de división de la cosa común o la disolución de las comunidades de bienes no implique una alteración en la composición del patrimonio, es preciso que las adjudicaciones que se lleven a cabo al deshacerse la indivisión o en la extinción del condominio se correspondan con la cuota de titularidad, ya que, en el caso de que se atribuyan a uno de los copropietarios o comuneros bienes o derechos por mayor valor al que corresponda a su cuota de titularidad, existirá una alteración patrimonial en el otro u otros copropietarios o comuneros, pudiéndose generar, en su caso y en función de las variaciones de valor que hubiera podido experimentar el inmueble, una ganancia o una pérdida patrimonial.

Asimismo, de acuerdo con lo establecido en la disposición adicional decimoctava de la Ley 62/2003, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social (BOE del 31), se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio en la entrega de los valores en préstamo ni en la devolución de otros tantos valores homogéneos al vencimiento del préstamo en los términos y con los requisitos establecidos en la citada disposición adicional.

Téngase en cuenta que la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades (BOE del 28), ha derogado en lo que se refiere sólo a dicho impuesto, con efectos 1 de enero de 2015, el apartado 2 de la disposición adicional decimoctava de la Ley 62/2003, de 30 de diciembre, que establece el régimen tributario aplicable a las operaciones de préstamo de valores. Por tanto, el tratamiento fiscal previsto en la citada disposición adicional decimoctava de la Ley 62/2003 cuando el prestamista o prestatario sea un contribuyente por el IRPF se mantiene vigente.

Importante: respecto a los excesos de adjudicación en la disolución de las comunidades de bienes o separación de comuneros debe tenerse en cuenta la Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) de 7 de junio de 2018, en unificación de criterio, cuyos criterios se recogen en el el cuadro resumen al que puede acceder a continuación.

  1. Cuadro: Excesos de adjudicación en la extinción del condominio. Resolución del TEAC de 7 de junio de 2018

 

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La extinción de condominio no tributa en el IRPF, aunque se actualice el valor del inmueble

18 junio, 2019

Es habitual que, cuando un inmueble tiene dos o más propietarios, todos se pongan de acuerdo para que sólo uno de ellos se quede el inmueble, y compense al resto en metálico. Es lo que se conoce como la “extinción de condominio”. Pues bien, dos recientes sentencias del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, que hemos conocido a través de la cuenta en twitter del Notario @SergioMocholi, consideran que en estos casos, ni el que se queda el inmueble, ni los que lo entregan, tienen que pagar IRPF(Publicado en Idealista)

CÓMO VENÍA TRIBUTANDO LA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO EN EL IRPF

La Ley del IRPF, en su artículo 33.2 dispone que no existe alteración del patrimonio del contribuyente (y, por tanto, ganancia o pérdida patrimonial) en caso de disolución de comunidades de bienes.

Sin embargo, si se actualiza el valor del inmueble, los que lo entregan si tendrán que tributar en el IRPF. Y ello, porque se entiende que reciben ahora una compensación económica que supera el valor que tenía el bien cuando lo adquirieron.

Con un ejemplo se entenderá mejor…

Pensemos en una vivienda adquirida mediante compraventa por dos hermanos, por importe total de 120.000 euros. Cada uno será propietario del 50%, valorándose su parte por 60.000 euros.

Es posible que años después decidan que uno de ellos se adjudique el inmueble, compensando al otro. El valor de mercado del inmueble se fija ahora, de muto acuerdo, en 180.000 euros. Por ello, el que se queda el inmueble compensará al otro pagándole 90.000 euros en metálico.

En este supuesto, muy habitual, se ha venido considerando que el contribuyente que recibe 90.000 euros por el 50% de un bien que, cuando lo adquirió, valía 60.000 euros, ha obtenido una ganancia patrimonial de 30.000 euros, por la que deberá tributar en su IRPF.

En definitiva, considera Hacienda que el único supuesto en el que no habrá alteración del patrimonio (ni, por tanto, ganancia), será cuando el valor del inmueble no se actualice. Es decir, cuando se compense al otro propietario entregándole únicamente el valor que tenía su parte cuando la adquirió.

EL TSJ DEL PAÍS VASCO DECLARA QUE LA EXTINCIÓN DE CONDOMINIO NO TRIBUTA EN EL IRPF

Sin embargo, el TSJ del País Vasco, en dos novedosas sentencias, recuerda que en caso de la extinción de condominio no hay alteración patrimonial, ni ganancia o pérdida patrimonial, y por tanto no hay que pagar IRPF. Así se prevé expresamente en la ley.

No obstante, el Tribunal recuerda que ley prohíbe también actualizar el valor del inmueble en este caso. Por ello considera que, si se cobra una compensación económica actualizada al valor del inmueble, ésta no tendrá incidencia en el IRPF del que la perciba.

El valor del inmueble tampoco se actualizará para el que se lo queda, compensando a los otros. Por ello, si en un futuro transmite dicho inmueble, tendrá que consignar como valor de adquisición el que inicialmente tuvo, prescindiendo del valor fijado en la extinción de condominio.

En el mismo sentido se ha pronunciado el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, en sentencias dictadas en 2016 y 2017.

Si trasladamos esta interpretación al ejemplo antes indicado de los dos hermanos que adquirieron conjuntamente un inmueble, el resultado será el siguiente:

  • El hermano que entrega el inmueble, y recibe a cambio 90.000 euros, no tributará en el IRPF.
  • El hermano que se queda el inmueble tampoco tributará en el IRPF. Pero si un día lo vende, el valor de adquisición a efectos de la ganancia o pérdida patrimonial será el de 120.000 euros que en su día costó.

EFECTOS BENEFICIOSOS DE ESTA INTERPRETACIÓN

Lo cierto es que el criterio de Hacienda sitúa a los contribuyentes entre la espada y la pared.

Por un lado, si actualizan el valor del inmueble, el contribuyente que lo entrega tendrá que tributar por la ganancia patrimonial, que según los casos puede ser muy elevada.

Por otro lado, si no se actualiza el valor, el que se queda con el inmueble puede tener problemas en el ITPAJD con la Administración autonómica. Pensemos, por ejemplo, en inmuebles adquiridos hace 40 años, por un valor irrisorio, y en la comprobación de valores que recibirá si declara dicho valor como base imponible en la extinción de condominio.

El criterio de las sentencias del TSJ del País Vasco elimina este problema ya que, al no haber tributación en IRPF, ninguna de las partes tendrá problema en valorar el inmueble conforme al valor que tenga en la actualidad. Y con ello se evitará también el riesgo de evitar una comprobación de valores en el ITPAJD.

LA SENTENCIA ABRE LA PUERTA A SOLICITAR IMPORTANTES DEVOLUCIONES

Estamos ante un criterio importante que, de ser seguido por otros Tribunales Superiores de Justicia, podría dar lugar a cuantiosas devoluciones. Pensemos por ejemplo en inmuebles adquiridos hace muchos años, y que al actualizar el valor han generado una importante ganancia patrimonial.

Las sentencias abren la puerta a solicitar la rectificación de los ejercicios de IRPF que aún no hayan prescrito, y la devolución de ingresos indebidos. En este momento pueden realizarse tal solicitud en relación con los ejercicios 2014, 2015, 2016 y 2017.

Y ésta es una opción que recomendamos vivamente, hasta que se clarifique esta cuestión y se determine si otros Tribunales Superiores de Justicia, o el Supremo, siguen también esta interpretación. Y ello, para evitar que prescriba el derecho a solicitar tal rectificación y devolución de ingresos indebidos.

 

aticojuridico

 

 

 

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