- LA SEGREGACION:
Es la modificación de finca que consiste en separar de la finca originaria una porción para que constituya finca independiente.
La segregación y la división son operaciones de modificación de fincas muy semejantes. En la división las fincas resultantes son más de una y no hay finca resto. En principio hay que optar por la segregación por razón del Impuesto de Actos Jurídicos Documentado que grava al 1 por ciento la modificación de finca. El impuesto recae sólo sobre la finca segregada, y en la división el impuesto recae sobre toda la finca. Pero cuando la finca resto en realidad se compone de parcelas discontinuas la solución más adecuada es la división.
Sólo se puede segregar una porción de finca, ya sea rustica o urbana, siempre que se tenga licencia municipal de segregación o declaración de su innecesariedad. La licencia de segregación tiene una validez de tres meses.
La licencia no tiene que ser interpretada en un sentido literal: Así se autoriza para segregar 80 metros de una finca de 500 el interesado puede o bien segregar la mayor o bien segregar la menor (que será lo habitual) o bien dividir la finca en dos.
En la escritura de segregación hay que reseñar el lindero o punto cardinal de la finca matriz por donde se efectúa la segregación. Después de describir la finca segregada es preciso también describir la situación en que queda la finca matriz que ahora se denominará finca resto.
La escritura de segregación tiene que contener un requerimiento expreso del segregante para que se notifique la segregación al Ayuntamiento correspondiente mediante el envío de copia autorizada.
En las fincas rústicas la segregación, además de contar con la correspondiente licencia o declaración de su innecesariedad, debe hacerse respetando la unidad mínima de cultivo.
La segregación que se haga sin respetar esta limitación es nula, por eso es importante reseñar en toda descripción de finca rustica que es finca indivisible por debajo de la unidad mínima de cultivo. No obstante se permite la segregación en los siguientes supuestos (art. 25 LMEA):
“a) Si se trata de cualquier clase de disposición en favor de propietarios de fincas colindantes, siempre que como consecuencia de la división o segregación, tanto la finca que se divide o segrega como la colindante, no resulte de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.
- b) Si la porción segregada se destina de modo efectivo, dentro del año siguiente a cualquier tipo de edificación o construcción permanente, a fines industriales o a otros de carácter no agrario, siempre que se haya obtenido la licencia prevista en la legislación urbanística y posteriormente se acredite la finalización de la edificación o construcción, en el plazo que se establezca en la correspondiente licencia, de conformidad con dicha legislación.
A los efectos del artículo 16 del Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, no se entenderá vulnerada la legislación agraria, cuando la transmisión de la propiedad, división o segregación tenga el destino previsto en este apartado.
- c) Si es consecuencia del ejercicio del derecho de acceso a la propiedad establecido en la legislación especial de arrendamientos rústicos.
- d) Si se produce por causa de expropiación forzosa, de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Expropiación Forzosa.”
En cuanto a la unidad mínima de cultivo, hay que atender a las fijadas por las CCAA.
La realización de este tipo de alteraciones en fincas de naturaleza rústica debe observar lo dispuesto en el Título II de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias (LMEA), en el que se establece que la segregación o división de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo, cuya determinación corresponde a la Comunidad Autónoma respectiva.
El art. 23 LMEA reza lo siguiente:
“1. A los efectos de esta Ley se entiende por unidad mínima de cultivo, la superficie suficiente que debe tener una finca rústica para que las labores fundamentales de su cultivo, utilizando los medios normales y técnicos de producción, pueda llevarse a cabo con un rendimiento satisfactorio, teniendo en cuenta las características socioeconómicas de la agricultura en la comarca o zona.
- Corresponde a las Comunidades Autónomas determinar la extensión de la unidad mínima de cultivo para secano y para regadío en los distintos municipios, zonas o comarcas de su ámbito territorial.”
El artículo 24 establece:
“1. La división o segregación de una finca rústica sólo será válida cuando no dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo.
- Serán nulos y no producirán efecto entre las partes ni con relación a tercero, los actos o negocios jurídicos sean o no de origen voluntario, por cuya virtud se produzca la división de dichas fincas, contraviniendo lo dispuesto en el apartado anterior.
- La partición de herencia se realizará teniendo en cuenta lo establecido en el apartado 1 de este artículo, aun en contra de lo dispuesto por el testador aplicando las reglas contenidas en elCódigo Civil sobre las cosas indivisibles por naturaleza o por ley y sobre la adjudicación de las mismas a falta de voluntad expresa del testador o de convenio entre los herederos.”
El Decreto 65/1989, de 11 de mayo, del Consejo de Gobierno, establece las unidades mínimas de cultivo para el territorio de la Comunidad de Madrid. Y su artículo segundo nos dice:
“Se fija para el territorio de la Comunidad de Madrid la extensión de unidades mínimas de cultivo en:
– 7.500 metros cuadrados (0,75 hectáreas) para los terrenos considerados por el presente Decreto como regadío.
– 30.000 metros cuadrados (3 hectáreas) para los de secano.
– 300.000 metros cuadrados (30 hectáreas) para los considerados monte.
– Excepcionalmente, 2.000 metros cuadrados para los terrenos soporte de instalaciones y construcciones que reúnan conjuntamente los siguientes requisitos:
- Que no se destinen a vivienda.
2.Que funcionalmente no guarden relación con la explotación de la tierra y sus cultivos.
3.Que sean consideradas como actividades compatibles según el presente Decreto.
En todo caso, estos terrenos han de tener la consideración de fincas independientes.
Requisitos segregación:
-Legitimación en el requirente. Como acto de riguroso de dominio deberá realizarlo el dueño, si corresponde a varias personas deberán de consentir todas ellas. Se acreditará de los propios títulos de dominio, que se deben acompañar. Si la finca tiene carácter ganancial podrá hacerse con el concurso, solo, del titular registral.
– Deberá hacerse en escritura pública en la que se describirán la nueva finca creada. No es preciso que la nueva descripción coincida con el catastro.
– Licencia municipal o declaración de innecesaridad. Salvo en los supuestos legales de innecesaridad de la licencia que deberá certificar el Ayuntamiento respectivo, toda alteración de la superficie de un inmueble estará sujeta a la previa obtención de licencia de segregación. Este acto administrativo corresponde al Ayuntamiento salvo en fincas rústicas si no se ajustan a la unidad mínima de cultivo en el lugar ya que al tener la consideración de parcelación urbanística corresponde a la CCAA.
No cabe silencio positivo, por considerarse que el acto es ilegal y por tanto, nulo de pleno derecho.
– Si la finca está gravada con una carga, el titular de la misma no se ve afectado por la división si no presta su consentimiento.
– Una vez otorgada la escritura el Notario deberá remitir de oficio una copia autorizada de la escritura al Ayuntamiento respectivo.
(todo ello siempre y cuando respete la unidad mínima)
- LA DIVISION.
La división de finca es la modificación de finca que consiste en sustituir una finca registral por la que resulten de su fragmentación o reparto. El gravamen es sobre la totalidad de la finca. Igual que la segregación requiere licencia municipal y que se respete la unidad mínima de cultivo.
La legislación urbanística prohíbe la división de fincas rusticas que den lugar a núcleos de población. Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística en fincas rústicas aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente.
Requisitos división:
–Legitimación en el requirente. La división como un acto de riguroso dominio si corresponde a varias personas deberán de consentir todas ellas. Se acreditará de los propios títulos de dominio, que se deben acompañar. Si la finca tiene carácter ganancial podrá hacerse con el concurso, solo, del titular registral.
– Deberá hacerse en escritura pública en la que se describirán cada una las nuevas fincas. Para su inscripción en el Registro no es necesario que coincidan las nuevas parcelas con el catastro.
– Licencia municipal o declaración de innecesaridad. Salvo en los supuestos legales de innecesaridad de la licencia que deberá certificar el Ayuntamiento respectivo, toda alteración de la superficie de un inmueble estará sujeta a la previa obtención de licencia de parcelación. Este acto administrativo corresponde al Ayuntamiento pero tratándose de reparcelaciones urbanísticas la competencia será de la CCAA correspondiente. No cabe silencio positivo, por considerarse que el acto es ilegal y por tanto, nulo de pleno derecho.
– Si la finca está gravada con una carga, el titular de la misma no se ve afectado por la división si no presta su consentimiento.
– Una vez otorgada la escritura el Notario deberá remitir de oficio una copia autorizada de la escritura al Ayuntamiento respectivo.
(todo ello siempre y cuando respete la unidad mínima)
Buenos días! Me gustaría comprar un local de unos 270m2 en Móstoles y convertirlo en 5 viviendas de unos 50m2, quería saber si podría hacer el cambio de uso y segregarlo para luego vender o alquilar las viviendas.