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¿A QUIÉN LE CORRESPONDE EL ABONO DE LOS GASTOS EN UNA VIVIENDA ALQUILADA?

 

 

En cuanto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, el artículo 21 regula la conservación de la vivienda. En su apartado 1 se establece que “El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.”

 

 

El apartado 3 por su parte indica que “el arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.”

 

 

Por último, el apartado 4 afirma que “Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.”

 

En relación con la obligación del propietario arrendador de realizar las reparaciones necesarias en la casa arrendada, el art. 1554.2 del Código Civil dispone que el arrendador está obligado a hacer «todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla (la vivienda) en estado de servir para el uso a que ha sido destinada».

 

 

 

¿QUÉ SON «OBRAS O REPARACIONES NECESARIAS»?

 

Sin embargo, ninguna de las normas citadas aclara lo que se entiende por «obras o reparaciones necesarias». Esta situación ha obligado a la jurisprudencia a tomar medidas con una labor de decantación, atendiendo a las circunstancias del caso particular. En este sentido, la Sala 1ª del Tribunal Supremo ha declarado que son necesarias (y por tanto a cargo del arrendador):

 

• «Las reparaciones encaminadas a corregir desperfectos notables en la casa arrendadaque la hacen inservible para el fin pactado en el contrato» (STS 2 de junio de 1951)
• Las obras «de conservación del techo de la casaobjeto del arrendamiento en estado de servir para el uso a que se destina, subsanando los defectos de que adolece mediante las obras necesarias con el fin primordial de impedir filtraciones de agua» (STS 5 de octubre de 1951)
• «Las indispensables para el disfrute de la casa» (STS 7 de noviembre de 1961)
• «Las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcialde alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe» (STS 30 de enero de 1970)
• Y aquello que «ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la casa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva, provengan de suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor» (SSTS 9 de marzo de 1964 y 20 de junio de 1980)
• Incluyendo «tanto las obras necesarias para prevenir un daño (conservación) como las obras que sean consecuencia de la falta de previsión anteriormente comentada (reparación)» (STS 5 de diciembre de 1989).

 

 

Atendiendo ahora al Código Civil, encontramos los artículos 1563 y 1564 que indican que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la cosa arrendada, salvo que pruebe que no ha sido su culpa y es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.

 

 

 

 

ARTÍCULOS DEL CÓDIGO CIVIL DE  INTERÉS

 

 

Artículo 1554 CC: El arrendador está obligado:

 

1.º A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.

2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.

3.º A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

 

 

Artículo 1558 CC: Si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa arrendada que no pueda diferirse hasta la conclusión del arriendo, tiene el arrendatario obligación de tolerar la obra, aunque le sea muy molesta, y aunque durante ella se vea privado de una parte de la finca.

 

Si la reparación dura más de cuarenta días, debe disminuirse el precio del arriendo a proporción del tiempo y de la parte de la finca de que el arrendatario se vea privado.

 

Si la obra es de tal naturaleza que hace inhabitable la parte que el arrendatario y su familia necesitan para su habitación, puede éste rescindir el contrato.

 

 

Artículo 1561 CC: El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

 

 

Artículo 1562 CC: A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

 

 

 

Artículo 1563 CC: El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

 

 

Artículo 1564 CC: El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.

 

 

 

 

 

En cuanto a las CARACTERÍSTICAS QUE DEBEN CUMPLIRSE PARA QUE SEA EL ARRENDATARIO (INQUILINO) EL QUE SE HAGA CARGO DE DICHAS REPARACIONES encontramos las siguientes:

 

1. Que se trate de reparaciones, incluidas también las sustituciones de elementos, como un grifo.
2. Que sean pequeñas, refiriéndose al precio. Normalmente la jurisprudencia viene estableciendo que es “pequeña” toda reparación inferior a 150.-€
3. Desgaste por uso ordinario de la vivienda: si se viene realizando un uso normal y ordinario de la vivienda y el elemento se ha desgastado por esa causa, corresponde la reparación o sustitución al inquilino. Si por el contrario se produce un uso normal y ordinario y el desgaste no se debe a ese uso (por ejemplo, se debe a una avería), corresponde al arrendador. Si la reparación es necesaria por un uso no normal de la vivienda o del elemento, se considera que la causa es atribuible al inquilino, pagando la reparación o sustitución en todo caso el inquilino, se cumplan o no los demás requisitos.

 

CASUÍSTICA DE GASTOS
Y REPARACIONES CONCRETOS

 

 

REPARACIÓN DE ELECTRODOMÉSTICOS EN GENERAL

La sentencia de la AP Badajoz, Sec. 2.ª, 473/2007, de 27 de diciembre establece lo siguiente: «La reparación de los electrodomésticos que fue pagada por el arrendatario deberá ser abonada al mismo por el arrendador. Esta reparación debió haber sido costeada por el arrendador. A ello le obligaba el artº 21 de la LAU.» Os indicamos unos ejemplos concretos de lo referido anteriormente (los más comunes):

 

LAVADORA

Según la Sentencia de la AP Zaragoza, Sec. 4.ª, 380/2009, de 20 de julio, «el cambio de lavadora es un gasto que corresponde al arrendador»; Sentencia de la AP Tarragona, Sec. 1.ª, 435/2008, de 11 de noviembre: según el art. 1561 CC el arrendatario no debe hacerse responsable de lo que se hubiese menoscabado por el mero paso del tiempo. La fotografía de la lavadora muestra un electrodoméstico deteriorado en su aspecto exterior, es decir, que no era precisamente nuevo. Si a ello se le une la escasa entidad de la avería denunciada y de su montante, ello hace suponer que dicho percance ha sido debido al proceso obsolescencia del aparato, más que debido al mal uso realizado por el arrendatario»

 

NEVERA

AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 1.ª, 410/2009, de 5 de octubre: «le corresponde al arrendador en cuanto a la reparación de la nevera, no puede estimarse acreditado que la reparación efectuada fuera debida a mal uso realizado por los arrendatarios y no consecuencia del deterioro por uso habitual.»

 

CALDERA

Como establece la sentencia de la AP Madrid, Sec. 14.ª, 756/2004, de 14 de octubre: «la reparación de la caldera es necesaria para mantener la finca habitable y corresponde al arrendador; no creemos que la reparación de la bomba de la caldera pueda calificarse como una de las pequeñas reparaciones a las que alude el artículo 21.4 de la LAU. Ni por el precio ni por el elemento que se encontraba deteriorado dentro del sistema de calefacción creemos que podamos invocar el citado precepto, sino más bien, como hizo la sentencia apelada, afirmar que se corresponde con una de las reparaciones que debe afrontar el arrendador para mantener la finca arrendada en adecuadas condiciones de habitabilidad, pues la caldera del agua caliente y de la calefacción es un servicio imprescindible para una vivienda en Madrid durante los meses más fríos del año.»

 

IBI

 

La jurisprudencia sobre el IBI dice que en virtud del art. 20 de la LAU, se puede pactar la asunción por el inquilino de ese tributo y el el Tribunal Supremo en sentencia de 12 enero de 2007, unificó doctrina diciendo que : «El IBI constituye cantidad asimilada a renta y su impago determina la resolución del contrato.«

 

CUOTA COMUNITARIA Y DERRAMAS

La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece quién es el obligado al pago de los gastos comunes ordinarios o extraordinarios, dejando al arbitrio de las partes contratantes plena libertad para establecer si el obligado es el arrendatario o en su defecto es el propietario del piso o local.

El artículo 20 de la LAU establece que :

«Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.  En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.»

Asimismo el artículo 21.1 de la LAU asigna al arrendador la obligación de acometer las reparaciones necesarias para conservar la vivienda  en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, con lo cual, salvo pacto en contrario no procederá la repercusión al arrendatario de las derramas extraordinarias que gire la Comunidad de propietarios, por corresponderle dicho gasto al arrendador.

Resumiendo por tanto esta cuestión, para que el arrendador pueda proceder a la repercusión al arrendatario de las derramas extraordinarias por gastos de la Comunidad, es preciso (ya sea vivienda como local de negocio) un pacto expreso y claro que así lo indique.

Encontramos la Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 4 de mayo de 2012 que señala lo siguiente:

 

 “2º. Es evidente que el uso de la vivienda supone un desgaste o deterioro inevitable, producto del uso y paso del tiempo; a él se refiere el citado art. 1561 del CC cuando exime del deber de reparar el perecimiento o menoscabo debido al paso del tiempo o por causa inevitable. Se trataría, fundamentalmente del envejecimiento de las cosas propio del uso continuado en el tiempo. Pero la excusa no comprende aquellos desperfectos que, aun producidos por el uso, son susceptibles de pequeña reparación, pues en este caso el arrendatario debe asumirla, hacerse cargo de ella; lo dice claramente el art. 21.4 de la LAU: “las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo de los arrendatarios.” Entrarían aquí las roturas producidas por el uso de las cosas cuya reparación se hace precisa para la continuidad de ese uso. Ocurre así, por ejemplo, con la avería del sistema de recogida de la persiana a que se refiere el informe del perito Sr. Carlos (13).

Lo mismo cabe decir de otros pequeños desperfectos a que alude el informe del perito como los apartados 11.4 y 5 y 12, que por pequeña que sea su entidad no dejan de estar incluidos tanto en la obligación de reposición de la cosa que ha de ser restituida sin merma o carencias, como por tratarse, al cabo, de reparación que corre a cargo del arrendatario según dispone el art. 21.4 de a LAU. Como destaca la doctrina, las reparaciones a que este (novedoso) precepto alude son aquellas que aunque sin revestir importante entidad económica, si hasta ahora, y por no afectar a la habitabilidad de la vivienda y escasa cuantía, corrían hasta ahora a cargo del arrendador, pasan en virtud de este precepto a ser incumbencia del arrendatario que ha de restituir la vivienda, si no exactamente como se recibió, sí en el estado equivalente.”

 

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