Es muy frecuente que los caseros o arrendadores se nieguen a dar la fianza al inquilino, obligando al mismo a iniciar un procedimiento judicial para ello.
Cabe reseñar que la fianza responderá de los daños y perjuicios que tenga la vivienda, no sirviendo para compensar la última renta. Matizar que estos daños de que responde no incluyen los sufridos por el habitual uso y desgaste de la vivienda.
Si tienes dudas o quieres reclamar, pide cita sin compromiso y enfocaremos tu caso, te dejamos jurisprudencia de relevancia al respecto:
El artículo 36 de la LAU habla sobre la fianza, estableciendo que “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.
El apartado 4 de dicho artículo regula la obligación de devolución de la misma al final del arriendo, y los intereses que ésta genera:
“El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución”
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Gijón, Secc. 7ª, núm. 408/2011, de 16 de septiembre, deja bien claro que al resolverse el contrato sin daños en la finca la fianza debe reintegrarse al arrendatario, tanto en el contrato de vivienda como en el del local de negocio. Reza esta sentencia que:
“… la finalidad de la fianza, en principio, no es el compensarla con el pago de rentas pendientes al extinguirse el contrato, sino que se trata de una suma depositada en concepto de garantía para que el arrendador pueda resarcirse de los daños y perjuicios que el arrendatario puede haber causado en el inmueble arrendado y que excedan del normal deterioro por uso. El recurso debe rechazarse toda vez que la fianza cumple la finalidad, que señala la Ley de Arrendamientos Urbanos, de responder de las resultas del contrato, esto es, como garantía del cumplimiento de las obligaciones que asume el arrendatario (artículo 34 de la Ley), debiendo ventilarse si procede su devolución o si ha de aplicarse a algún tipo de responsabilidad pendiente, cuando se verifique el abandono del inmueble. Como quiera que se ha resuelto el contrato inicial existente entre quien figuraba en él como el único arrendatario del inmueble y el arrendador, y no hay daños en la finca de los que deba responder la fianza concertada, es manifiesto que debe reintegrarse su importe a la demandada (…)”
Esta parte ha entregado la vivienda tal como se recibió, por lo que procede la devolución de la fianza, siendo completamente contraria a la legalidad la retención de la misma por parte del arrendador.
La jurisprudencia, respecto a la pintura, considera en general que el propietario no puede exigir al inquilino (y, por tanto, no puede descontar de la fianza, a menos que se haya pactado así en el contrato) el coste de pintar de nuevo el piso, pues se considera que es desgaste ordinario, atendiendo además a que como regla general el mantenimiento del piso corresponde principalmente al propietario. La tendencia jurisprudencial es la de entender el arrendamiento como un negocio, de manera que el propietario sea quien asuma los costes normales de ese negocio siempre que no haya habido una actuación negligente y culposa del inquilino causante de los daños en la vivienda arrendada.
En este sentido se ha pronunciado la jurisprudencia en diversas ocasiones, citando así la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 663/2010, de fecha 25 de noviembre de 2010:
“(…) Gastos de pintura y de reparación puntual del revoco de las paredes.- Han de considerarse como desperfectos derivados del normal uso de la vivienda y no como daños imputables a los arrendatarios tanto los deterioros y suciedad en la pintura de los paramentos y que se haya aplicado ésta en determinadas estancias con colores más o menos estridentes o con dibujos geométricos, que, por su entidad, no pueden sino considerarse como un elemento decorativo al gusto de sus ocupantes, como los agujeros existentes en éstas que en su mayor parte responden, como se indica en la propia acta notarial, a la finalidad de colgar cuadros, estanterías u otros objetos de adorno, por lo que la arrendadora no puede cargar a los mismos con el importe de su reparación (así lo ha entendido este tribunal en resoluciones anteriores, por todas la de 1.6.2007).”
Igualmente, señalar la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª) de 20 de junio de 2007, sobre el deterioro en la pintura y enyesado de las paredes, donde igualmente se pronuncia desestimando la petición del dueño de los gastos de su reparación, toda vez que: “deben excluirse de la responsabilidad de la arrendataria los trabajos de enyesado y pintura en paredes y techos que no consta que precisen de su pintado por otra causa que el transcurso del tiempo y el normal uso de la vivienda entre su ocupación en septiembre de 2.002 y mayo de 2.004“.
En cuanto al cambio del suelo por parte de la demandada, también debe entenderse que se trata de un uso normal por parte de mis representados, ya que han habitado en el inmueble arrendado durante 4 años.
Es importante hacer alusión a la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 4ª) de 24 de enero de 2012, que en un asunto de reclamación de desperfectos en el parqué y paredes del piso alquilado dice al respecto:
“Vista la prueba documental y testifical relativa a las reparaciones en la vivienda, efectivamente resulta probado que se realizaron determinados trabajos, especialmente el acuchillado del parqué y pintura de las paredes. Sin embargo, no existe prueba de que esas obras fueran necesarias para reparar supuestos desperfectos imputables al arrendatario, e igualmente pudieron realizarse para eliminar los rastros propios de un uso y desgaste normal, y dejar la vivienda en estado impecable para ser nuevamente arrendada. No se han aportado fotografías de tales desperfectos (en concreto del supuesto destrozo del parqué), ni practicado prueba pericial, y únicamente existe la declaración del dueño, significadamente poco expresiva sobre las características y entidad de los daños. En consecuencia, se desconoce si las obras eran realmente imprescindibles para la subsanación de daños, o si se acometió la pintura de paredes y acuchillado del suelo por simple voluntad de la arrendadora, con el fin de procurar una presencia óptima de la vivienda de cara a su oferta en alquiler.”