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RECLAMAR ARRAS COMPRAVENTA O TRASPASO

ABOGADOS ESPECIALISTAS EN CONTRATOS DE ARRAS, PARA RECLAMAR ARRAS CONFIRMATORIAS O PENITENCIALES

 

Pacto de arras en la compraventa

La redacción literal del pacto de arras en la compraventa es el que determinará las consecuencias jurídicas de la modalidad convenida.

Es usual que se incluya un pacto de arras en la compraventa. Pero esto de las «arras» que hemos oido alguna vez, ¿qué significa?

Las arras en la compraventa, son las cantidades que entrega el comprador a cuenta de la compraventa, y que como veremos más adelante,  tienen una consideración y consecuencias distintas según se redacte la cláusula de una manera u otra, encontrándonos con alguna de las TRES modalidades de arras consideradas por la doctrina:

arras confirmatorias (entregadas como parte del precio).

arras penitenciales (permiten a las partes desistir unilateralmente del contrato).

arras penales (indemnización para el supuesto de que exista un incumplimiento).

Pacto de arras en la compraventa

A través del análisis de la sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 29.06.2009, vamos a analizar el pacto de arras en la compraventa, en concreto, de un inmueble.

El pacto que figuraba en el contrato de compraventa del inmueble era del siguiente tenor literal:

«En caso de que la parte compradora incumpliera el presente contrato, perderá la cantidad entregada, y en caso de que el incumplimiento fuese por la parte vendedora, ésta, deberá devolver la cantidad entregada por duplicado«.

Un caso, como veis muy típico en muchos contratos :

Si el comprador incumple, pierde lo entregado.

Si el vendedor incumple, devolverá el doble de la cantidad percibida.

En el pleito visto por el Tribunal Supremo en la sentencia referenciada, se discutía por las partes si el pacto de arras en la compraventa debía considerarse como pacto de «arras confirmatorias» o «arras penitenciales«.

 

Razonamientos del Tribunal Supremo:

1.-  En torno al carácter de las arras, es doctrina constante,  que ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

a)  CONFIRMATORIAS: Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b)  PENALES: Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

c)  PENITENCIALES: Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 del Código Civil.  Como señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 , « el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo ».

Os recomendamos la lectura de nuestro post sobre «interpretación restrictiva del pacto de arras penitenciales«.

2.-  Es reiterada la jurisprudencia que establece que la interpretación de los contratos, a cuyo ámbito pertenece la determinación del carácter que las partes quisieron atribuir a la estipulación de arras, es función privativa de los juzgadores de la instancia, cuyo resultado interpretativo ha de ser mantenido en casación, a no ser que el mismo sea notoriamente erróneo, ilógico o conculcador de algún precepto hermenéutico.

3.-  La proyección de la meritada doctrina al presente caso conduce a mantener la calificación de arras confirmatorias que hace la Sentencia recurrida

4.-  Ciertamente, que la literalidad de la cláusula del documento privado apunte a la intención de las partes de sancionar el incumplimiento con la pérdida de lo entregado, para caso de que aquel fuera imputable al comprador, o con la devolución del doble de lo recibido, si lo fuera a la parte vendedora, no determina -en contra de la tesis del recurrente- la existencia inequívoca de unas arras de carácter o naturaleza penitencial, en la medida en que aquella previsión no es exclusiva de estas sino que encaja también en las de carácter penal, las cuales, a diferencia de las penitenciales, se pactan como simple garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, pero no al objeto de que las partes puedan desistir lícitamente del contrato con tal proceder.

Consecuentemente, como el tenor de la citada cláusula puede dar lugar a equívocos, y no es bastante para apreciar la voluntad clara, patente, inequívoca, de conceder a los contratantes la facultad de desistir o desligarse de la convención en la forma aludida, que es lo que verdaderamente caracteriza a las arras penitenciales, y además, la doctrina exige interpretar de forma restrictiva esta modalidad, hizo lo correcto el Tribunal de apelación al interpretar el resto de cláusulas y los propios actos de las partes al objeto de averiguar si, más allá de la ambigüedad de los términos expresados, fue verdaderamente la intención de los contratantes concederse esa facultad resolutoria, con el resultado negativo que ha quedado expuesto y que ahora hemos de ratificar favorable a considerar las arras como confirmatorias-:

En primer lugar, porque la cláusula 2ª del contrato se encuentra redactada en un tenor («el precio de venta se fija en TREINTA Y OCHO MILLONES QUINIENTAS MIL Ptas. (38.500.000) que el comprador abonará de la siguiente forma») que deja bien a las claras que la suma inicialmente satisfecha por el comprador (3.000.000 pesetas) no fue otra cosa que un pago a cuenta del precio;

Y en segundo lugar, por la paradójica circunstancia, puesta de manifiesto por la propia parte recurrida en su escrito de oposición al recurso, de que aluda ahora el vendedor al carácter penitencial de las arras, cuando esta misma parte, al formular recurso de apelación, admitió el carácter en todo caso «penal«, pero nunca «penitencial» de las arras, y por ende, su no inclusión en el supuesto de hecho referido a estas últimas del artículo 1454 del Código Civil , que entonces no consideraba aplicable.

IMPORTANTE:

En este post que hemos escrito tratamos hasta qué momento se puede ejercer el desistimiento en la compraventa cuando se han pactado unas arras penitenciales.  VER MÁS PINCHANDO AQUÍ.

Por Francisco Sevilla Cáceres de mundojuridico

 

Interpretación restrictiva del pacto de arras penitenciales

El Tribunal Supremo insiste en la interpretación restrictiva del pacto de arras penitenciales en los contratos de compraventa.

Veamos la interpretación restrictiva del pacto de arras penitenciales que hace el Tribunal Supremo.

Con carácter previo recordamos algunos conceptos para entender este asunto:

Las arras en la compraventa, son las cantidades que entrega el comprador a cuenta de la compraventa, y que como veremos más adelante,  tienen una consideración y consecuencias distintas según se redacte la cláusula de una manera u otra, encontrándonos con alguna de las TRES modalidades DE ARRAS consideradas por la doctrina:

1.- arras CONFIRMATORIAS (entregadas como parte del precio).

2.- arras PENITENCIALES (permiten a las partes desistir unilateralmente del contrato).

3.- arras PENALES (indemnización para el supuesto de que exista un incumplimiento).

 

Asimismo, hay que tener en cuenta que las arras penitenciales, que son las que vamos a analizar, viene dispuestas en el artículo 1454 del Código Civil:

artículo 1454:

«Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.»

Esto significa, que mediante el pacto de ARRAS PENITENCIALES, tanto el vendedor como el comprador pueden desistir del contrato (no llevarlo a cabo finalmente), perdiendo el comprador el dinero entregado por dicho concepto y el vendedor entregando el doble de lo recibido.

 

Interpretación restrictiva del pacto de arras penitenciales

La doctrina del Tribunal Supremo sobre la interpretación restrictiva del pacto de arras penitenciales podemos resumirla, entre otras, en la SENTENCIA dictada por la Sala 1ª de 26.09.2013, que viene a establecer resumidamente lo siguiente:

1.- En el presente caso, se estudiaba el alcance de una cláusula en un contrato de compraventa donde las partes había acordado establecer un pacto de arras penitenciales, sin llegar a denominarlo de esta manera, pero sí haciendo referencia a lo dispuesto en el artículo 1454 del Código Civil:

La cláusula en concreto tenía el siguiente tenor literal:

«Por tanto la cantidad entregada antes de la firma de la escritura pública es de 580.900 euros que serán entregadas en concepto de arras , según lo estipulado en el artículo 1454 del Código civil , es decir en caso de que la parte compradora desista perderá íntegramente las arras entregadas, y si fuera la parte vendedora, las devolverá duplicadas.»

2.- En el presente caso, dice el Tribunal Supremo:

«No se discute que sean confirmatorias, pues todas las arras lo son, al acreditar la perfección del contrato de compraventa y que las simplemente confirmatorias constituyen una señal o parte del precio. Tampoco son arras penales que tienen naturaleza de cláusula penal.»

3.- En cambio sí se trata de la clásica y exacta definición de las arras penitenciales, que no llevan a otra cosa que a la obligación facultativa:

«puede cumplir o pagar lo pactado, como opción del deudor».

Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:

a) CONFIRMATORIAS. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución.

b) PENALES. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento.

c) PENITENCIALES. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454 Código Civil.

Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon entre otras las sentencias de 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado.

Estas arras son las que contempla el artículo 1454. El deudor cumple o no, sin que conste ni interese la posible voluntad de incumplimiento, ni la culpabilidad, ni la imposibilidad.

Se ha pactado algo que contempla el Código civil y debe ser aceptado y observado. La numerosa jurisprudencia se ha referido a este pacto, en cuanto a si lo hay verdaderamente, no a su ejecución, que, en principio, no plantea problemas y es el caso presente.

4.- El recurso de casación que ha interpuesto la sociedad compradora, demandada, que dejó de cumplir su obligación de pago, se basa en la infracción de una serie de artículos, como motivo único, que giran en torno a un concepto. Mantiene que no se impuso un pacto de arras penitenciales en el concepto que ha dado la jurisprudencia, verdadera obligación facultativa, sino como arras penales, como cláusula penal.

No es asíel texto del pacto es claro y debe ser interpretado según la dicción literal de su texto.

Se parte de que la compradora (actual recurrente) «desista» lo que significa que se aparte del contrato es decir, que no cumpla lo que le corresponde sin tener en cuenta su voluntad, su rebeldía o su imposibilidad.

El artículo 1454 y el texto literal de esta cláusula contemplan el supuesto en que la parte simplemente se aparte y aparezca su voluntad de no cumplir; lo cual lo acerca o lo califica de obligación facultativa.

Es un pacto que ratifica o refuerza el artículo 1124 Código Civil aunque esto lo separa de las arras penales que permiten exigir el cumplimiento y si incumple, además, la pena, como cláusula penal.

NO ES EL CASO DE LAS PRESENTES ARRAS PENITENCIALES. Por ello, no tiene sentido mencionar el artículo 1152 Código Civil ya que la cláusula penal se une al artículo 1124 Código Civil y, como dice la jurisprudencia, tiene función liquidadora de daños que no se plantea en las arras penitenciales que aquí se han pactado literalmente.

5.– Por todo ello, se desestima el único motivo del recurso de casación.

 

SENTENCIA del Tribunal Supremo (Sala 1ª) de 17.10.2018:

En este caso, la cláusula contractual tenía el siguiente tener literal:

» Forma de pago:

En este acto el vendedor recibe la cantidad de 240.404,84 euros, como arras y parte del precio, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 1454 del Código civil, a su entera satisfacción, sirviendo la firma del presente contrato como la más eficaz carta de pago.»

Dada la redacción de la cláusula contractual referente a las arras, transcrita anteriormente, el Juzgado de primera instancia las consideró arras penitenciales (es decir, que el comprador se aquietaba a la pérdida de las arras, al desistir del contrato), dada la referencia que se hacía en la cláusula al art. 1454 del Código Civil..,

Por el contrario la Audiencia Provincial declaró que las arras eran confirmatorias, es decir entregadas como mera garantía o prueba de la operación y como parte del precio, declarando que la mención en la cláusula al art. 1454 del C. Civil no era suficiente para considerarlas arras penitenciales, pues para nada se refería el contrato al desistimiento, debiendo interpretarse la cláusula restrictivamente.

El Tribunal Supremo resuelve: 

Es decir, procede desestimar el motivo y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial, dado que la mera mención al art. 1454 del C. Civil, no expresa con claridad cuáles son las obligaciones que contraen las partes, por lo que al ser una variedad de arras de interpretación restrictiva habría sido preciso acreditar que la intención de los contratantes era pactar las arras para el caso de desistimiento del comprador, lo cual no se deduce del texto de la cláusula, …..no contando la Sala, en este caso, con otro medio probatorio o de interpretación de la voluntad de las partes.»

 

Por Francisco Sevilla Cáceres de mundojuridico

 

Arras penitenciales y su interpretación restrictiva

A propósito de la sTS 3513/2018, de 17 de octubre.

Las arras consisten en la entrega de una cantidad de dinero -o cualquier otra cosa-, en el momento de la celebración de un contrato -normalmente de compraventa-, con la finalidad de confirmarlo, garantizar su cumplimiento o facultar a los otorgantes para poder rescindirlo libremente, perdiendo, una parte, lo entregado o restituyéndolo doblado, la otra.

De la anterior definición se deriva que existen tres tipos de arras según la función económica o finalidad de estas:

Arras Confirmatorias

Consisten en la entrega de dinero o cosas fungibles en señal de confirmación del contrato o prueba de su existencia.

En caso de cumplimiento del contrato, el precio entregado se reputa a cuenta del precio. En caso de incumplimiento, la cantidad fijada por las arras no tiene que coincidir con la cuantía de la indemnización, ni impide la acción de resolución o la de exigencia del cumplimiento forzoso.

Arras Penales

Son aquellas que cumplen una función de aseguramiento o garantía del cumplimiento del contrato, so pena de perderlas o devolverlas dobladas.

En caso de cumplimiento, como en las anteriores, lo entregado se reputa a cuenta del precio. En caso de incumplimiento, las arras sirven para fijar la indemnización y la valoración del daño, no porque se faculte al desistimiento, sino porque son la pena fijada por las partes, sin que se permita la facultad de moderación de su cuantía. Tampoco en este caso, la constitución de las arras impide la exigibilidad del cumplimiento del contrato.

Arras Penitenciales o de desistimiento

Consisten en la fijación de un precio por las partes para la desvinculación o arrepentimiento del contrato, de manera que se autoriza tal desistimiento mediante la pérdida de lo entregado o la devolución del doble.

En caso de cumplimiento, los efectos son idénticos a los otros tipos de arras. La diferencia con las anteriores estriba en que, en caso de incumplimiento, las partes no pueden exigirse el cumplimiento del contrato, ya que precisamente la finalidad o función de las arras penitenciales es la de establecer la facultad liberatoria, de desistimiento o arrepentimiento a cambio de una cantidad de dinero -lo entregado o el doble, según una parte u otra sea la que ejercita la facultad de desvinculación-.

En nuestro ordenamiento jurídico únicamente se regulan las arras penitenciales, en el artículo 1454 del Código Civil, y las confirmatorias, en los artículos 83 y 343 del Código de Comercio. No obstante, nada impide el establecimiento de arras penales, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad de las partes, consagrado en el artículo 1255 del Código Civil.

Centrándonos en las arras penitenciales, el artículo 1454 del Código Civil establece que «Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».

El artículo indicado regula un único tipo de arras, las penitenciales, sin que ello excluya las otras clases de arras, según lo comentado. No obstante, según la jurisprudencia, el artículo 1454 del Código Civil consagra un tipo de arras de carácter excepcional, debiéndose interpretar las cláusulas que la establecen de forma restrictiva.

Por ello, según la jurisprudencia, ante una cláusula de arras, habrá de estarse a la voluntad de las partes, manifestada en el propio pacto. En defecto de pacto, se considerarán confirmatorias, y si se duda entre si son penales o penitenciales, se optará por la primera opción.

Sólo se reputarán penitenciales las arras en caso de que las partes lo hayan hecho constar clara e indubitadamente en el contrato. Por tanto, tendrán carácter excepcional, de aplicación supletoria e interpretación restrictiva.

En este sentido se pronuncia la reciente sentencia del Tribunal Supremo 3513/2018, de 17 de octubre, citando la sentencia 581/2013, de 26 de septiembre, al establecer que «Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de 24 de Noviembre de 1926, 8 de Julio de 1945, 22 de Octubre de 1956, 7 de Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. (sentencia de 10 de Marzo de 1986)».

En el caso enjuiciado, la cláusula objeto de litigio hacía alusión al artículo 1454 del Código Civil, sin embargo el alto tribunal concluye que «la mera mención al art. 1454 del C. Civil, no expresa con claridad cuáles son las obligaciones que contraen las partes, por lo que al ser una variedad de arras de interpretación restrictiva habría sido preciso acreditar que la intención de los contratantes era pactar las arras para el caso de desistimiento del comprador, lo cual no se deduce del texto de la cláusula, cuando en los supuestos referidos en las dos sentencias antes mencionadas [485/2014, de 23 de septiembre, y 507/2018, de 20 de septiembre] se reconoció́ el carácter de arras penitenciales, porque las partes así́ lo hicieron constar expresamente en la redacción del contrato, con mención expresa al supuesto de desistimiento».

En conclusión, habida cuenta del carácter accesorio, excepcional, supletorio y de interpretación restrictiva de las arras penitenciales, al establecerlas en un contrato es menester hacer constar de forma expresa, clara e indubitada que la voluntad de las partes es la de otorgar la función de desistimiento al contrato o pacto de arras; sin que resulte suficiente hacer alusión a la palabra «señal» o simple referencia al artículo 1454 del Código Civil.

Lo realmente importante es que quede reflejado en el pacto la voluntad de las partes de concederse recíprocamente la facultad de desistimiento del contrato; por ejemplo con una expresión análoga o similar a «las partes pactan expresamente la facultad recíproca de desistimiento del presente contrato, constituyendo, la cantidad entregada al efecto, arras penitenciales sujetas a los efectos del artículo 1454 del Código Civil, en el sentido de que para el supuesto de que la parte compradora ejercite su facultad de desistimiento del contrato, perderá la cantidad entregada en concepto de arras, y para el supuesto de que sea la parte vendedora quien la ejercite, deberá restituir a la compradora el doble de la cantidad entregada en concepto de arras; quedando el contrato resuelto, sin que las partes puedan compelerse a exigir el cumplimiento forzoso del contrato ni exigirse una cantidad indemnizatoria diferente de la establecida».

Por Marinetto Iglesias, Jesús

 

 

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