La importancia de los plazos en las reclamaciones de los defectos constructivos
Trataremos en este artículo uno de los aspectos más importantes a la hora de reclamar defectos o vicios constructivos: los plazos de garantía y prescripción, ambos regulados en la Ley de Ordenación de la Edificación (en adelante L.O.E.). Ha de tenerse en cuenta que el respeto de los plazos es esencia para garantizar el éxito de nuestra reclamación, pues en el caso de que los plazos estén consumidos ni siquiera se entrará a juzgar si el defecto existe o no, y nuestra demanda será desestimada con total seguridad.
Debemos en primer lugar hacer una clara diferenciación entre plazo de garantía y prescripción, pues ambos conceptos se mezclan y confunden en no pocas ocasiones. Así, el plazo de garantía es el periodo – que comienza con la firma de acta de recepción de obra- en el que el promotor, constructor y técnicos están obligados por ley a hacerse responsables de la reparación del defecto. Como veremos, este plazo variará – 1, 3 y 10 años- dependiendo de la tipología del defecto. Por su parte, el plazo de prescripción es el plazo que tiene el afectado para interponer demanda. Este plazo, independientemente del tipo de defecto constructivo ante el que nos encontremos, siempre será de dos años y comienza a correr desde que tenemos conocimiento del defecto si bien, como veremos, admite interrupción.
¿Cuándo empiezan a contar los plazos de garantía?
En todos los casos los plazos de garantía comenzarán a contar desde que se firme el Acta de Recepción de Obra documento que recoge el momento en el que el constructor pone a disposición del promotor la obra ya terminada. Esta acta se firma por promotor y constructor y en ocasiones consta una copia en el Libro del Edificio, si bien en otros muchos casos esto no es así y los propietarios desconocen la fecha exacta de terminación de la obra. En este último supuesto convendrá requerir fehacientemente al promotor para que facilite copia del acta de recepción, pues la misma es esencial para poder hacer un cómputo correcto de los plazos de garantía. Es importante tener en cuenta que, salvo en los casos en los que solamente se ejercite la acción de responsabilidad contractual contra el promotor (hablaremos sobre ella en un artículo específico) los plazos de garantía de la L.O.E. no comienzan a contar desde el momento de la escrituración o entrega de la vivienda, sino desde la firma del acta de recepción de obra.
Conforme a lo anterior, en los casos en los que se adquieran viviendas en edificaciones terminadas hace años (escenario habitual en supuestos en que los bancos se quedan las viviendas de la promotora quebrada) es importante tener en cuenta que los plazos de garantía para determinados defectos pueden estar ya consumidos. En estos supuestos resulta imprescindible un estudio riguroso del contrato de compraventa y el comprador deberá asegurarse de que en el mismo se establezcan garantías adecuadas, independientemente de las otorgadas por la L.O.E. o, en otro caso, asumir con conocimiento de causa que la reparación de determinados defectos correrá de su cuenta.
¿Cuáles son los plazos de garantía para reclamar defectos de construcción?
Los plazos de garantía viene directamente relacionados con el tipo de defecto ante el que nos encontremos, por lo que debemos distinguir tres supuestos:
- 1 año de garantía para defectos de terminación o acabado: son aquellos que afectan a elementos, valga la redundancia, de terminación o acabado como pueden ser tarimas, solados, pintura, griferías, una puerta que no cierra, etc. Son defectos que podemos considerar leves y, por lo general, de fácil reparación. Este tipo de defectos es conveniente documentarlos antes de ocupar la vivienda (tomar fotos de la vivienda vacía es una buena opción que no supone coste alguno), pues en otro caso es muy probable que los responsables achaquen los mismos a la negligencia del propietario o incluso a daños acaecidos durante la mudanza (rayas en la tarima, desconchón en la pared…).
- 3 años de garantía para defectos de habitabilidad, funcionalidad y seguridad: estos son sin lugar a dudas los defectos constructivos más habituales y desde luego problemáticos. Filtraciones, humedades, ruidos, grietas, problemas con la caldera, falta de confort térmico en la vivienda o consumos energéticos excesivos, son defectos demasiado habituales en las viviendas de nueva construcción y que suponen importantes quebraderos de cabeza para los afectados. Estos defectos no suelen ponerse de manifiesto hasta pasado un tiempo usando la vivienda y suelen requerir el diagnóstico de un perito (tratamos ya en su día la importancia del informe pericial en las reclamaciones de defectos constructivos) para determinar su alcance y forma de reparar. Esta tipología de defectos es sin duda la predominante en las demandas por defectos de construcción y dado que en muchas ocasiones el coste de reparación es alto o el daño afecta a gran parte propietarios, será conveniente la asistencia de un abogado especializado en defectos constructivos no solo para interponer una eventual demanda, sino para asesorar en las reclamaciones o negociaciones previas.
- 10 años para defectos estructurales: esto es, aquellos defectos que inciden en elementos estructurales de la edificación (cimientos, forjados, pilares, vigas) y que además ponen en peligro su estabilidad. Este tipo de defectos son afortunadamente poco habituales y son los únicos cubiertos por lo que se conoce como Seguro Decenal. Claro está, en estos casos, dada la gravedad, la asistencia de un perito y un abogado especializado en defectos constructivos son esenciales desde el momento en que se ponga de manifiesto el defecto.
Es importante señalar que el propietario afectado debe documentar el defecto de forma que sea posible probar en un futuro que el mismos ha surgido dentro del plazo de garantía. En ese sentido, una reclamación fehaciente al promotor (bien por la comunidad de propietario o por el afectado a título particular) será suficiente para probar que en una determinada fecha el daño ya existía.
Plazos de prescripción para reclamar judicialmente
El plazo de prescripción es el periodo que nos otorga la L.O.E. para reclamar judicialmente – demandar- a los responsables (promotor, constructor o técnicos) la reparación de un defecto constructivo o, en su caso, la indemnización necesaria para que el propietario realice por si mismo las oportunas reparaciones. El plazo de prescripción es de 2 años para cualquier tipo de defecto.
El plazo de prescripción comienza a contar en el momento en que tenemos conocimiento del defecto y si bien hay jurisprudencia que en determinado tipo de casos admite el inicio del plazo prescriptivo una vez el daño esté estabilizado (supuesto típico de los daños en evolución) para garantizar el éxito de una futura reclamación es conveniente reclamar desde un primer momento, pues nada impide reiterar o ampliar posteriormente dicha reclamación si el daño va en aumento.
En relación a lo anterior es importante tener en cuenta que el plazo de prescripción admite interrupción. Así, si por ejemplo detectamos humedades en la cubierta, lo primero que debemos hacer es reclamar fehacientemente (mejor burofax) a los responsables su reparación, con lo que habremos conseguido interrumpir dicho plazo prescriptivo y poner el contador a cero de forma que volveremos a tener un plazo de dos años para, en su caso, preparar un informe pericial, intentar llegar a un acuerdo, interponer demanda, etc.
Independientemente de todo lo expuesto, ha de señalarse que no conviene apurar los plazos, pues no se trata de reclamaciones simples y muy al contrario suelen requerir un trabajo previo exhaustivo- sin ir más lejos la elaboración del dictamen pericial- que a buen seguro conllevará más tiempo del previsto. Y más, claro, si hablamos de comunidades de propietarios en las que las decisiones adoptadas en junta de propietarios pueden demorarse varios meses. Por otro lado, el paso del tiempo dará la opción a los agentes intervinientes de alegar fallos de mantenimiento de la edificación para justificar la existencia de daños o defectos. Por lo tanto el consejo es evidente: una vez tengamos conocimiento de los defectos deben comunicarse a los agentes intervinientes en el proceso constructivo a la mayor brevedad, y siempre por escrito para, por un lado demostrar que esos defectos han surgido dentro del plazo de garantía y por otro lado interrumpir los plazos de prescripción de la acción.Si en su vivienda o comunidad de propietarios está afectada por defectos constructivos, no dude en ponerse en contacto con nuestro departamento de abogados especialistas en defectos constructivos, realizaremos de forma totalmente gratuita un primer diagnóstico jurídico y técnico.
Claves para cumplir los plazos de la reclamación de defectos constructivos
- Los plazos de garantía L.O.E. comienzan a contar desde la firma del acta de recepción de la obra, no desde la compra de la vivienda.
- Resulta de vital importancia poder probar que el defecto ha surgido dentro del plazo de garantía, para lo cual ha de documentarse de la mejor manera posible, y, claro está, comunicar a los responsables la existencia del daño o defecto.
- Una vez tengamos conocimiento del defecto debe reclamarse el mismo cuanto antes, no siendo conveniente apurar los plazos.
- Los plazos de garantía son de 1 año para defectos de terminación y acabado, 3 años para defectos de habitabilidad, funcionalidad y seguridad y 10 años para defectos estructurales.
- El plazo de prescripción es el periodo que tiene el afectado para interponer demanda desde que tiene conocimiento del defecto. Este plazo es de 2 años, independientemente del tipo de defecto y puede interrumpirse mediante el envío de reclamaciones fehacientes (burofax) a promotor, constructor y técnicos.
- El respeto de los plazos es esencial para el éxito de nuestra reclamación, pues si los mismos están consumidos ni siquiera se llegará a juzgar si existe o no determinado defecto.
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