Las arras es el término jurídico por el que se conoce a la señal entregada a cuenta del precio de un inmueble como compromiso de compraventa.
Existen una amplia variedad de problemas que pueden surgir en el cumplimiento de un contrato de arras, pero a continuación vamos a desglosar las principales acciones jurídicas que solemos ejercitar:
- Las arras penitenciales: Resolución del artículo 1454 del Código Civil
Este tipo de arras, que son las más usuales, permiten que una de las partes pueda desistir de la obligación de efectuar la compraventa.
Sin embargo, el incumplimiento dará lugar a las siguientes consecuencias:
- el comprador: perderá la cantidad entregada
- el vendedor: las devolverá duplicadas.
- La nulidad del contrato: artículo 1.261 y 1.300 CC
En ocasiones, podrían darse causas que impliquen el derecho a recuperar el importe de las arras.
- Nulidad radical de un contrato: ante la falta de consentimiento, objeto o causa.
Por ejemplo, por falta de consentimiento, por no haber firmado todas las partes implicadas (como podría ser la ausencia de firma de uno de los vendedores).
- Nulidad relativa o anulabilidad: por error o vicio de consentimiento
Esto podría ocurrir cuando, en el momento del contrato de arras, se firma pensando que la situación del inmueble es de determinada manera (normalmente, por la información errónea facilitada por el vendedor); y, antes de la firma de la escritura, se averigua que no era cierto.
Ejemplo: inmuebles fuera de ordenación
- Resolución del contrato por vicios ocultos: artículo 486 CC
Este tipo de acción puede reclamarse cuando existen vicios o defectos graves en el inmueble, desconocidos en el momento de la firma.
En este caso, el comprador podrá optar entre:
- Desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó: el importe de las arras.
- Rebajar una cantidad proporcional del
Además, si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste las mismas opciones y, adicionalmente, se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.
Ejemplo: se puede exigir los gastos de una tasación realizados, las cuotas de alquiler que haya tenido que pagar ante la falta de compraventa, etc.
- Cumplimiento o resolución contractual por incumplimiento: artículo 1.124 CC
En cualquier caso, en el contrato deben establecerse una serie de condiciones detalladas que deben ser cumplidas por las partes, por eso es tan importante que el contrato sea redactado por un profesional.
Así, se podría reclamar una indemnización por el posible daño o perjuicio causado a la otra parte, exigiendo además el cumplimiento o la resolución.
- Responsabilidad civil con indemnización ex. artículo 1.101CC.
Por último, es posible exigir una indemnización a la otra parte contractual cuando incurra en dolo, negligencia o morosidad, o bien incumplieran cualquiera de las obligaciones establecidas en el contrato.
En este caso, el incumplidor deberá responder de los daños y perjuicios causados.
Originalmente publicado por fvoabogadosmadrid
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